Что нужно для того, чтобы оформить выкуп земли из аренды в собственность

По действующему законодательству земельные участки находятся в государственной, муниципальной и частной собственности. Многие из них сдаются по договору найма, а в последующем выкупаются и переходят к новым владельцам. В этой статье расскажем, как перевести землю из аренды в собственность, кто и какие категории земель может выкупать, а также предоставим список необходимых документов.

Основные понятия

Земельное законодательство содержит положения о том, как можно оформить землю в собственность, если она в аренде. Сделать это можно как платно (выкупить), так и бесплатно. Данное право закреплено Земельным кодексом (далее – ЗК РФ), ФЗ № 178 от 21.12.01 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации), а также региональными законодательными актами. Что касается самой процедуры перевода в собственность, то она регламентирована непосредственно ЗК РФ, Градостроительным (ГрК РФ) и Федеральными законами № 218 от 13.05.2015 «О гос. регистрации недвижимости» и № 93 от 30.06.06 «О дачной амнистии».

Более подробно: что такое дачная амнистия и что она дает?

Исходя из норм земельного права можно определить следующие способы приобретения земельных участков (далее – ЗУ) в собственность:

• покупка у частного собственника по рыночной стоимости;
• выкупить у государства (муниципалитета) по результатам аукциона или за 25% от кадастровой стоимости без проведения торгов;
• приватизировать бесплатно (читайте, как приватизировать земельный участок).

В первом варианте составляется стандартный договор купли-продажи (ДКП) с юридическим или физическим лицом – собственником, и земля выкупается по рыночной стоимости. На основании подписанного соглашения осуществляется регистрация права собственности в Росреестре.

Вам будет интересно: как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Что касается приватизации, то она заслуживает особого внимания, и далее расскажем подробнее об этом способе приобретения ЗУ.

В первую очередь определим, что такое приватизация. Согласно земельному законодательству, это переход государственной и муниципальной собственности в частную.

Внимание! Государственная собственность принадлежит РФ и ее субъектам, а муниципальная – населенным пунктам (селам, городам и т. д.). Отличительной чертой является орган исполнительной власти – в первом случае это федеральные, а во втором – органы местного самоуправления (районные, городские и сельские администрации).

В соответствии с НПА оформить в частную собственность можно:

• земли сельхозназначения;
• земли под ИЖС, дачные и садовые участки;
• другие участки в зоне населенных пунктов.

Все остальные категории, указанные в п. 4 ст. 27 ЗК выкупать запрещено. К ним относятся участки, расположенные на территории заповедников, водоохранных зон, воинских образований, ОФСИН, ФСБ и т. д.

Для того чтобы оформить право собственности на арендованную землю, нужно соблюсти ряд условий:

1. ЗУ должен использоваться по целевому назначению. Так, если земля предназначена для ИЖС, то на ее территории должен быть уже простроенный или незавершенный жилой дом.
2. На арендуемом участке находится зарегистрированный объект капитального строительства (т. е. постройка должна иметь фундамент и быть прочно связанной непосредственно с землей).
3. ЗУ для ИЖС или ЛПХ используется не менее 5 лет, при том, что найм оформлен на срок от 6 лет.
4. Для бесплатного приобретения арендатор должен принадлежать к льготной категории и ранее ЗУ по этой программе не получал.

Преимущества перевода земли в собственность

Чтобы распоряжаться ЗУ в полном объеме, необходимо, чтобы он находился в собственности. Иначе большинство юридических сделок и заключенных договоров будут ничтожны. Наниматель участка имеет право пользоваться землей и получать результаты такого использования только на протяжении срока действия арендного соглашения и сдавать ее в субаренду, если не запрещает договор.

После выкупа или бесплатной приватизации земли новый собственник сможет:

• продать участок;
• подарить;
• обменять;
• заложить;
• включить в наследуемое имущество;
• не платить арендную плату.

Вас может заинтересовать: как продать права аренды земельного участка.

Однако есть и некоторые недостатки владения ЗУ. После регистрации права собственности возникает обязанность по уплате земельного налога. В некоторых случаях он может быть гораздо больше арендных платежей. И главным минусом является то, что уполномоченные органы могут наложить арест на участок, что ограничивает право распоряжения землей.

Лица, имеющие право на перевод земель в частную собственность

Оформить землю в собственность могут граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели. ЗК РФ в главе 5.1 дает более расширенный круг лиц, имеющих право на перевод в собственность.

Купить ЗУ без проведения аукциона имеют право лица, арендующие землю для ИЖС, садоводства, КФХ, ЛПХ и другой сельскохозяйственной деятельности (читайте, как арендовать земельный участой сельскохозяйственного назначения). В остальных случаях выкуп земли происходит по результатам проведенных торгов.

Также для некоторых категорий граждан есть возможность бесплатно приватизировать землю в рамках Закона о дачной амнистии. К ним относятся:

• лица, заключившие договор найма на срок более 6 лет и пользующиеся землей 5 лет;
• граждане, у которых 3 и более детей;
• сироты и малоимущие;
• ветераны ВОВ и других боевых действий;
• инвалиды (1 и 2 группа);
• арендаторы, которые зарегистрировали право собственности на строения до 25 октября 2001 г.;
• лица, получившие участок по договору безвозмездного пользования бессрочно.

Данная возможность продлена и предоставляется до 31 декабря 2020 г.

Пошаговая инструкция по приватизации арендованной земли

Приватизация не требует от арендаторов особых юридических навыков. Достаточно обладать общей информацией.

Процедура оформления земли в собственность имеет следующий порядок:

Шаг 1. Подготовка документов.

Первое, что делает любой арендатор, оформляющий приватизацию – это собирает все необходимые документы и справки, соответствующие способу приватизации и категории, к которой он относится.

Заявление должно содержать данные заявителя, участка, цель использования. Дополнительно, если заявитель в браке, потребуется согласие супруга(и).

Шаг 2. Обращение в администрацию.

Подготовленный пакет документов предоставляется уполномоченному лицу в орган исполнительной власти. Обращение рассматривается в течение 14 дней. По истечении этого срока выносится соответствующее решение.

Внимание! Если выкуп земли осуществляется по результатам торгов, то заявитель обязан внести задаток и составляется протокол о признании его участником торгов или об отказе.

Отказ должен быть обоснованным и предоставлен обязательно в письменном виде. Перечень причин указан в ст. 39.16 ЗК РФ. Он является исчерпывающим, и любую незаконную причину можно обжаловать в судебном порядке.

Шаг 3. Проведение кадастровых работ.

Этот шаг необходим в случаях, если границы участка требуется уточнить или выкупается только часть арендованной земли. Для осуществления кадастровых работ заявитель заключает договор подряда с кадастровым инженером и проводит межевание участка, результаты которого передаются в Росреестр.

Шаг 4. Заключение договора и регистрация права собственности.

После положительного решения или выигрыша аукциона составляется ДКП, на основании которого будущий собственник регистрирует участок на себя.

Сроки и стоимость приватизации

С момента подачи заявления и до принятия решения проходит не больше 2 недель. Однако, если требуется заказывать дополнительные справки и проводить кадастровые работы, этот срок увеличивается от нескольких недель до полугода.

Как и за многие другие государственные услуги, за оформление земли в собственность придется потратить определенную сумму денег. Речь идет не только о выкупе земли через аукцион или без его проведения, но и о бесплатной приватизации. Основным платежом будет госпошлина, размер которой зависит от типа земель (ИЖС, ЛПХ и т. д.). Налоговым кодексом в ст. 333.33 установлено, что для регистрации прав на дачный или садовый участок нужно оплатить 350 р., а на земли ИЖС – 2 000 р. физлицам и 22 000 юридическим лицам. Также может потребоваться выписка из ЕГРН, ее стоимость составляет от 300 до 750 р. для граждан и от 600 до 2 200 для организаций. Если необходимо провести межевые работы, то услуги кадастрового инженера могут достигать 10 000 рублей. Эти расходы одинаковы для любого способа приватизации.

Что касается выкупа, то цена участка определяется исполнительным органом. Для приобретения земли через аукцион стоимость составляет размер годовой аренды либо процент от кадастровой стоимости – минимум 1,5% и максимум 100%. Сумма зависит от вида земли, категории будущего собственника и субъекта РФ.

Судебная практика

Может ли департамент имущественных отношений отказать в оформлении участка сельхозназначения крестьянскому хозяйству?

Да, при наличии одного из снований, указанных в ст. 39.16 ЗК РФ. В остальных случаях отказ неправомерный и его можно обжаловать в судебном порядке.

Так, было удовлетворено исковое заявление главы КФХ в Краснодарском крае о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в собственность участка за плату без проведения торгов.

Департамент мотивировал свой отказ тем, что на территории арендуемого участка расположен газопровод, отсутствие согласия супруги и цели использования территории.

Суд, изучив материалы дела, определил, что наличие газопровода не является основанием для отказа.

В связи с отсутствием согласия и цели в заявлении департамент обязан был вернуть заявление, а не рассматривать его и выносить решение.

Таким образом, суд удовлетворил иск заявителя и обязал предоставить участок за плату без проведения торгов.