Особенности пожизненного наследуемого владения участком земли: признание либо прекращение права

Пожизненное наследуемое владение земельным участком считается одним из наиболее распространенных прав, помимо собственности на землю. Поэтому многие интересуются документальным оформлением и юридическим закреплением такой возможности. Как правильно зарегистрировать собственность, каков алгоритм действий – ответим на все интересующий вопросы в статье.

Понятие и правовая регламентация

Регулируется ст. 265 ГК РФ. Согласно статье, пожизненное владение подразумевает отсутствие возможности продать или подарить участок, его можно только получить по наследству. Иные попытки реализовать собственность считаются противозаконными и несут признание заключенного договора ничтожным. Значит, соглашение не несет правовых последствий, указанных в тексте сделки.

Наследуемое владение представляет собой особый, вымирающий вид права на государственное или муниципальное имущество. Список ограничений указывается в ст. 261 ГК РФ, к ним относятся:

• сервитут;
• бессрочное пользование;
• пожизненное владение;
• аренда;
• срочное пользование.

В перечисленных случаях всегда размер правомочий собственника шире возможностей обладателя правом.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком считается «вымирающим», поскольку сейчас законодательство не предусматривает передачи государственной или муниципальной территории. Но это не отменяет подобные сделки, заключенные ранее.

Существует список оснований передачи публичной собственности во владение частного лица и в настоящее время:

• договор об аренде или купле-продаже;
• разрешение органа власти на приватизацию;
• сделка о безвозмездном пользовании землей;
• документ о передаче в постоянное пользование.

Сейчас выделить часть из государственных или муниципальных земель и получить в качестве пожизненного владения невозможно, но в Земельном кодексе прописано, что:

• ранее заключенный договор считается законным, и территория подлежит переходу в качестве наследуемого имущества;
• прописывает процесс прекращения права и основания (ст. 45);
• допускает возможность изъятия ранее переданного участка обратно в публичное пользование (ст. 54).

В Гражданском кодексе в ст. 265–267 регулируется вопрос правового режима пожизненно наследуемого участка, прописываются запреты по реализации и основания получения права.

История становления института пожизненного владения землей

Возможность получить землю в наследуемое имущество возникло в отечественной системе в 90-е годы и быстро стало основной разновидностью владения собственностью. Большинство граждан пользовались участками на праве пожизненного наследуемого имущества.

Первыми создали концепцию древнеримские правоведы, она носила название «эмфитевзис». Затем разработку переняли другие правовые системы и включили в законодательство.

Позиция пожизненного владения не использовалась в дореволюционное время, так же, как и в советское. Существует теория искусственного внедрения эмфитевзиса в правовую систему России. Произошло это на переходной фазе. Законодательный орган посчитал, что российские люди не готовы к институту частной собственности. Поэтому создали нечто промежуточное.

Первый раз в праве пожизненное владение указывается в Основах законодательства СССР. Планировалось, что выдаваться имущество подобным образом будет для:

• подсобного хозяйства;
• эксплуатации особняков;
• крестьянского хозяйства;
• традиционного промысла.

Далее Земельный кодекс предусматривал аналогичные основания и принципы для пожизненного владения. Указом Президента 1993 года такое вещное право на землю упразднили.

В большинстве нормативно-правовых актов такое понятие, как пожизненное владение, продолжало существовать. Поэтому появилась необходимость решить вопрос с правовым режимом земли, полученной из публичной собственности.

В 1995 году в законную силу вступила I часть Гражданского кодекса, действующая и по сей день. Теперь пожизненное владение относилось к группе вещных прав, при которых размер возможностей пользователя значительно меньше, чем у собственника (ст. 216 ГК РФ).

Глава 17 современного Гражданского кодекса, которая регулировала вопрос, длительный период являлась декларированной, поскольку не имела законной силы, не одобрялась. Указ Президента упразднил главы старого ЗК РСФСР, а новый кодекс вышел в свет только в 2001.

Современное законодательство регулирует вопрос вещных прав гл. 21 ЗК РФ, которая содержит следующие нормы:

• предоставлять публичную территорию на пожизненное владение после опубликования нового Кодекса не допускается;
• право на землю, возникшее до принятия современного Земельного кодекса, не утрачивает законной силы;
• собственник участка реализует его только путем передачи по наследству, то есть запрещается продавать, дарить.

В 2015 году ст. 21 убрали из текста Земельного кодекса. Упоминания о пожизненном владении из содержания удалены.

Право на владение публичной собственностью прекратит существование, а бывшие правообладатели перейдут в разряд собственников или арендаторов.

Что такое пожизненное владение земельным участком

Пожизненное владение потеряло актуальность, поскольку Земельный кодекс, вступивший в силу в 2001 году, отменил вещное право на государственную и муниципальную собственность. Сделки, заключенные до упразднения нормы, не потеряли юридической силы. Пожизненное владение обладает рядом особенностей:

• гражданин не является собственником, поэтому круг сделок, которые разрешено заключать с землей, крайне ограничен (запрет на продажу и сдачу в аренду);
• территория находится в бессрочном пользовании, право передается после смерти владельца потенциальным правопреемникам;
• разрешено строить хозяйственные сооружения, жилые объекты, человек вправе их оформить в качестве частной собственности;
• выделяются участки на пожизненное владение исключительно физическим лицам, запрещено предоставлять землю предприятиям и организациям.

Территория изымается из государственной и муниципальной собственности. Предоставляется подтверждающая бумага в виде распорядительного акта государственных органов местного самоуправления (МСУ).

Выделяется участок для различного использования, например, личного подсобного хозяйства или традиционного промысла. Это считается правовым режимом и обязательно указывается в тексте документа. Менять содержание акта самостоятельно граждане не вправе.

Если документ, подтверждающий факт передачи земли в пожизненное владение, утерян, то придется доказывать законность использования территории в судебном порядке. Доказательствами послужат показания свидетелей, справка об оплате права пользования и иные бумаги.

Если земля выделялась на группу лиц, например, на семью, тогда обращаются в суд только совершеннолетние. Владельцы младше 18 лет в качестве истцов не рассматриваются.

Доли на члена семьи не выделяются. Устанавливается порядок пользования земельным участком.

Разрешенные способы распоряжения участком

Землепользователь обладает узким кругом полномочий по распоряжению участком. Заключить официальный договор о мене, аренде или продаже невозможно. Но на практике это происходит. Правообладатель устно договаривается с человеком о сроке, сумме ежемесячной оплаты.

Возможность владеть участком переходит по наследству (ст. 267 ГК РФ). Предполагается правопреемство по закону, по завещанию. В двух случаях необходимо в качестве подтверждения предоставить свидетельство на наследство. Документ выдается нотариусом.

Следующим владельцем участка станет потенциальный правопреемник. Если имущество представляет собой большую часть от наследства, то логичнее установить компенсацию. Проблема состоит в отсутствии правового регулирования вопроса. Поэтому компенсационных выплат не предусмотрено. Вопрос разрешается в индивидуальном порядке.

Отдельно участок реализовать невозможно. Нельзя продать или подарить. Запреты не распространяются на недвижимое имущество, расположенное на земле. Например, частный дом легко можно продать. Сделка не противоречит законодательству, абсолютно законна. Факт перехода прав на возведенный дом, здание является поводом для передачи во владение и участка.

Сервитут

Представляет собой соглашение о временном пользовании землей в предварительно согласованных ситуациях. В рамках законодательства сервитут позволяет владельцу соседней территории в некоторых случаях заходить на рядом стоящий участок. Право должно минимально обременять собственника земли.

Выделяют две разновидности сервитута:

• публичный;
• частный.

Первый устанавливается нормативными актами органов местного самоуправления (ст. 64 ГрК РФ) или на федеральном уровне. Публичный тип вещного права вводится по итогам общественных слушаний и преследует интересы не конкретных людей, а государства.

Частный сервитут возникает по соглашению, заключенному между собственниками рядом стоящих участков или в судебном порядке. Например, соседу необходимо брать воду из колодца, для этого нужно пересечь чужую территорию. Частный сервитут преследует исключительно личные интересы, никак не затрагивает государственные органы.

Аренда

Представляет собой передачу участка земли в чужое временное владение с условием предоставления ежемесячной оплаты. Считается наиболее распространенной формой землепользования.

Субъектами договора являются физические или юридические лица. Здесь законодательство не предусматривает ограничений. Участниками договора аренды могут являться даже иностранные граждане или лица без гражданства.

Основной задачей, указанной в тексте соглашения, часто является возведение строения на арендуемой территории (ст. 22 ЗК РФ). После подписания сделки сторона обязуется использовать участок только по назначению.

Безвозмездное пользование

Главное отличие заключается в отсутствии денежной компенсации, то есть сторона, которой передается право владения, не должна взамен предоставлять материальные блага. В безвозмездное пользование оформляются:

• государственное и муниципальное имущество;
• служебные наделы;
• личная собственность физических лиц и организаций.

Срок передачи оговаривается сторонами самостоятельно. В законодательстве установлен максимальный период действия соглашения.

Важным условием сделки считается состояние участка. Сторона, которой переходит право владения, обязана вернуть объект в исходном виде, в котором его передал собственник.

Регистрация права

Регулируется ФЗ № 122, согласно которому пожизненное владение относится к группе вещных прав. Поэтому подлежит регистрации в Едином реестре недвижимости (ЕГРП).

Если право владение появилось до вступления в силу указанного нормативного акта, то допускаются послабление. В такой ситуации не зарегистрированное пожизненное владение имеет юридическую силу.

Документы

Для регистрации права пожизненного владения участком необходимо предоставить в МФЦ ряд бумаг:

• паспорт или иные удостоверяющие документы;
• справки, подтверждающие наличие права владения у покойного лица, например, решение уполномоченных органов о выдаче участка;
• свидетельство на наследство;
• справку об оплате госпошлины.

В исключительных случаях потребуются дополнительные документы, точный перечень уточняется в МСУ.

Алгоритм действий

При регистрации права выделяют несколько этапов:

• сбор необходимых бумаг;
• оплата госпошлины (2 тыс. руб);
• с подготовленными документами нужно обратиться в МФЦ или управление Росреестра;
• последний этап – получение права собственности на землю.

Когда факт предоставления участка не записан в ЕГРП, то заявитель сначала регистрирует первичное право, потом момент перехода владения.

Если информация внесена в реестр, то лицу достаточно передать в МФЦ одно свидетельство на наследство. Тогда регистрация состоит из одного шага.

Прекращение права наследственного владения

Устанавливается ст. 63 ЗК РФ. Для отказа от земли достаточно составить соответствующее обращение в МФЦ или Росреестр. Заявление не имеет специального бланка и заполняется в произвольной форме. Дополнительно прилагается ксерокопия паспорта.

Землю изымают принудительно, если нарушено законодательство. Например, участок использовался не по назначению, либо сельскохозяйственную территорию привели в негодность для целей по выращиванию агрокультур.

Государство вправе изъять землю, даже если владелец не нарушал установленных правил. Забирают землю на законных основаниях, если участок понадобится для нужд государства (ст. 279 ГК РФ). Например, необходимо построить водопровод, социальные объекты, расширить территорию заповедника, разместить магистраль, газопровод и другое.

Изымается земля:

• с возмещение убытков;
• в добровольном порядке;
• владелец не виноват в происходящем изъятии.

Если гражданин упорствует, не желает подписывать соглашение с МСУ или государственной властью, то они вправе подать исковое заявление в суд. Тогда порядок изъятия, способ и возможность компенсационной выплаты, ее размер устанавливаются уполномоченным органом.

Судебная практика

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что часто встречаются иски, когда заявитель желает аннулировать договор купли-продажи дома, расположенного на участке пожизненного владения, обосновывая свои претензии невозможностью таким способом распоряжаться собственностью.

Ведь, согласно законодательству невозможно продать имущество, находящееся в пожизненном владении. Но заявитель ошибается, правило распространяется исключительно на участок. Сооружения, возведенные на территории, разрешено продавать. Это подтверждается и на практике.

В городе Сочи в Хостинский районный суд гражданин подал иск с целью признать ничтожным договор купли-продажи частного дома, который находится на его участке, переданном ему в пожизненном пользование. Суд, опираясь на нормы права, отказал.