Аренда дома с последующим выкупом
Существуют разные варианты приобретения жилья: покупка за наличные, в ипотеку или по договору пожизненного содержания (ренты). Наряду с этими способами есть малоиспользуемая схема покупки жилья – аренда дома с выкупом.
В этой статье раскроем основные понятия такого способа, разберем, как заключить договор аренды с последующим выкупом, а также какие есть недостатки и преимущества сделки.
Содержание
Найм недвижимости с выкупом: общие понятия
Гражданский кодекс (далее – ГК РФ) в ст. 624 предусматривает аренду имущества и выкуп. Такой способ покупки жилья можно назвать лизингом, который регламентируется ФЗ № 164 от 29.10.1998 «О финансовой аренде (лизинге)». Что касается аренды с правом выкупа, то к ней применяются нормы ГК РФ (главы 30 и 34).
Аренда с выкупом – это один из видов договорных отношений, при котором имущество предоставляется нанимателю во временное пользование за плату и переходит в собственность после внесения выкупной цены. Это означает, что любой человек может арендовать дом, проживать в нем определенное время и в дальнейшем купить.
Важно! Сумма арендных платежей не может включаться в счет выкупной цены. Последняя должна быть прописана в соглашении и оплачивается отдельно.
Отличие лизинга от аренды с выкупом в том, что договор лизинга заключается с организацией и в сделке участвуют всегда 3 стороны.
Оформление сделки аренды дома с последующим выкупом: подробная инструкция
Данный способ приобретения жилья включает в себя элементы договора аренды и купли-продажи. Соглашение обязательно заключается в письменном виде и должно быть зарегистрировано в Росреестре, поскольку все обременения на недвижимость фиксируются в ЕГРН.
Что нужно делать при оформлении сделки:
Шаг 1. Найти продавца и/или арендодателя. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:
- арендодатель;
- арендатор;
- покупатель.
Ими могут быть как физические, так и юридические лица.
Для поиска продавца можно воспользоваться досками объявлений в сети Интернет, подать заявку непосредственно в офисе, на официальном сайте банка или другой организации.
Шаг 2. Подготовить документы. Для составления договора потребуется определенный набор документов:
- паспорта участников сделки;
- правоустанавливающие и прочие документы на дом (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации, договор дарения, купли-продажи и т. д.);
- доверенность (если есть представитель одной из сторон);
- регистрационные документы юр. лица.
Шаг 3. Составить договор. Договор составляется в простой форме и не требует нотариального заверения. Его можно написать самостоятельно и бесплатно от руки или в текстовом редакторе, соблюдая определенную структуру:
- реквизиты сторон – ФИО, адрес, паспортные данные, телефон;
- описание дома – адрес, техническая характеристика здания (площадь, количество этажей, комнат и т. д.);
- условия сделки;
- права и обязанности участников сделки;
- ответственность за нарушение условий соглашения.
В договоре обязательно указываются порядок перехода собственности, срок и размер выплат – т. е. период, в течение которого выплачиваются арендная плата и выкупная стоимость.
Выкупная стоимость может выплачиваться как частями, так и единовременно.
Дополнительно соглашение может иметь пункт, предусматривающий индексацию платежей, возможность прописки арендатора и членов его семьи, и обязательно указываются условия расторжения договора.
Также законом предусмотрено право арендодателя получить первоначальный взнос, его размер должен быть согласован с арендатором и покупателем (если есть) – он обязательно фиксируется в соглашении. Как правило, такой взнос составляет не более 15% от стоимости дома.
Образец договора аренды дома с последующим выкупом
Преимущества и недостатки аренды с выкупом
У любого способа покупки жилья есть свои плюсы и минусы. В таблице представлены преимущества и недостатки для арендатора – будущего покупателя и для арендодателя – продавца дома.
|
Сторона сделки |
Плюсы |
Минусы |
|
Арендатор |
– покупка дома в рассрочку; – без процентов; – возможность оформления без первоначального взноса; – есть право прописаться в съемном доме; – если условиями договора предусмотрено, то есть право отказаться от выкупа. |
– нельзя оформить право собственности до оплаты выкупной стоимости; – иногда стоимость дома значительно выше, чем при стандартной покупке; – собственник дома имеет право наложить другие обременения (например, залог), если договором не предусмотрено иное; – до момента выкупа стоимость дома может увеличиться; – при несоблюдении условий договора собственник может расторгнуть договор и выселить; – в случае смерти собственника необходимо заключение нового договора с наследниками. |
|
Арендодатель |
– возможность продать недвижимость по цене выше рыночной (за счет арендных платежей);
– арендодатель остается собственником до оплаты выкупной стоимости; – можно отказать от продажи, если условия договора не запрещают; – сдать дом на длительный период и получить стабильный дополнительный доход. |
– арендатор вправе отказаться от выкупа; – если договором не предусмотрена инфляция, то есть риск продать дом по менее выгодным условиям. |
При купле-продаже дома таким способом не всегда присутствуют вышеперечисленные недостатки. Например, если договор заключен между сторонами, у которых доверительные отношения, то можно сначала составить стандартный договор аренды, а после окончания срока подписать дополнительное соглашение, где указывается, что сумма арендных платежей засчитывается в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).
Вас также может заинтересовать: как расторгнуть договора аренды земельного участка.
Подведем итоги
Как ранее упоминалось, договор аренды с последующим выкупом заключается и с юридическими лицами. Такую программу наряду с ипотекой предлагают кредитные организации. Если заключать договор с ними, то разницы практически нет.
Пример расчета ипотеки:
- Стоимость дома – 600 000 р.
- Первоначальный взнос – 120 000 р.
- % ставка – 13% годовых
- Срок кредита – 36 месяцев.
В итоге ежемесячный платеж составит 16 173 р.
При расчете аренды с выкупом на сайте Сбербанка сумма платежей при тех же условиях составит 16 116 р.
А если выкупать дом напрямую у собственника, то есть возможность договориться о более низких арендных платежах и о включении этих платежей в выкупную цену. Также цена будет отличаться из-за отсутствия посредников и выплат дополнительных комиссий.