Как правильно составить договор аренды дома

С договорами аренды сталкивалась большая часть граждан. Например, ездили на такси, приобретали авто или оборудование в лизинг. Это все относится к договору аренды, и съем дома не является исключением.

Перед заключением соглашения важно уточнить некоторые вопросы. Как правильно составить договор об аренде, каковы права и обязанности сторон и ответственность по сделке – рассмотрим тему более подробно в статье.

Понятие аренды дома

Под договором аренды подразумевается соглашение, заключенное на добровольной основе, согласно которому одна сторона обязана передать недвижимость во временное пользование другой, а та, в свою очередь, должна вносить ежемесячные платежи (ст. 606 ГК РФ). Сумма прописывается в тексте сделки.

Сторона, которая передает объект в пользование, называется арендодателем, а плательщик – арендатором.

Перед подписанием соглашения обязательно решаются следующие вопросы:

• размер ежемесячной оплаты;
• дата поступления денежных средств;
• обязанности сторон.

По желанию граждан дополнительно оговариваются порядок посещения арендодателем сданного дома, сохранность вещей, находящихся на территории объекта, и передача оборудования, если таковое имеется.

Договор аренды ограничен во времени, то есть частный дом в пользование передается на строго определенный срок. Например, год или одни сутки. По окончании действия соглашения арендатор должен вернуть недвижимость второй стороне.

Законодательная база

Регулируется договор аренды следующими нормативными актами:

• ст. 395 ГК РФ содержит ответственность за несоблюдение обязательств, указанных в тексте;
• ст. 452 ГК РФ регламентирует особенности изменения пунктов соглашения и порядок расторжения сделки об аренде частного дома;
• ст. 606–609 ГК РФ содержат понятие соглашения об аренде частного дома, объекты и особенности заключения сделки;
• ст. 610–612 ГК РФ регулирует вопросы, связанные со сроком съема жилого помещения, с имуществом, которое должен предоставить арендодатель, и юридическую ответственность за игнорирование правил о состоянии объекта;
• ст. 616 ГК РФ устанавливает круг обязанностей арендатора, связанных с содержанием собственности;
• ст. 618–623 ГК РФ регламентируют целый ряд особенностей по досрочному прекращению соглашения по просьбе одной из сторон, преимущественную возможность заключить новый договор, ремонт, улучшение и возврат объекта сделки;
• ст. 28–29 ГПК РФ устанавливают способ и порядок обращения в судебный орган с целью подать исковое заявление о нарушение законодательства об аренде частного дома.

Составление договора найма дома между физическими лицами

Составляется договор в письменной форме между двумя физическими лицами, если срок действия не менее года (ст. 609 ГК РФ). В конце документа ставятся подписи арендатора и арендодателя. Правила заключения сделки регламентируются Гражданским кодексом РФ. Нормативный акт регулирует порядок разрешения спорных ситуаций и содержит базовые понятия о договоре найма жилья.

Не существует утвержденного единого бланка для оформления сделки о передаче частного дома в аренду. Достаточно найти подходящий образец и вписать данные от руки или с использованием компьютера. Если выбран первый вариант, то важно заполнять форму максимально разборчиво.

Обязательного нотариального заверения сделка не требует. Договор об аренде жилья действует с момента подписания бланка.

Выделяют два обязательных пункта соглашения:

• предмет сделки;
• цена аренды.

Если указанные условия не прописаны в тексте, то договор считается недействительным, не несет юридических последствия для сторон.

В интернете существует достаточное количество образцов сделки, но они не являются итоговым вариантом. Участники по своему усмотрению вправе дополнять текст документа собственными пунктами. Например, график посещения частного дома арендодателем или сохранность переданного оборудования.

Договор найма содержит следующие пункты:

1. Наименование. Вверху бланка прописывается название договора.
2. Место и дата заключения соглашения.
3. Сведения об участниках сделки. Если арендатором и арендодателем являются физические лица, то достаточно списать Ф.И.О., место и дату рождения и регистрацию. При заключении соглашения стороны должны взять удостоверяющие документы, чтобы проверить записанные данные.
4. Предмет сделки (ст. 607 ГК РФ). При договоре об аренде частного дома объектом является конкретная недвижимость. В тексте соглашения указываются местоположение (адрес), размер жилья, общая площадь, кадастровый номер, количество жилых помещений и иное. Дополнительно следует указать подробные характеристика частного дома. Например, подключено ли водоснабжение, общее состояние и материалы, из которого построен. В пункте указываются оборудование, собственность, расположенная на земельном участке и переданная во временное пользование по договору аренды. Например, гараж или домик для хранения сельскохозяйственной техники.
5. Цена. В тексте документа указывается точная сумма цифрами и рядом прописью. Денежные средства поступают ежемесячно. Если стороны рассматривают возможность изменения стоимости в дальнейшем, то это нужно вписать в текст договора об аренде жилья.
6. Права и обязанности арендатора и арендодателя по пунктам подробно расписываются в договоре сделки.
7. Ответственность. За неисполнение норм, установленных договором, следуют негативные последствия. Важно описать вид ответственности за нарушения, установленных правил, например, определить размер денежного взыскания.
8. Дополнительные пункты. Их необязательно включать в текст соглашения, они вписываются по желанию участников.
9. Далее указывается список прилагаемых справок, документов (ксерокопия паспорта, бумага, подтверждающая право собственности на частный дом, расписка о получение залога и другое).
10. В конце требуются подписи арендатора и арендодателя.

Ниже представлен образец договора аренды частного дома. Бланк можно скачать здесь.

Предмет договора

Главная цель соглашения заключается в передаче недвижимого имущества во временное пользование другому лицу. Поэтому в тексте документа подробно описывается частный дом.

Жилье должно соответствовать установленным нормам и быть пригодным для постоянного проживания граждан. Если недвижимость не соответствует установленным законом стандартам, то заключить сделку о предоставлении частного дома во временное пользование нельзя.

Вместе с постройкой передается и территория, на которой располагается жилье. Поэтому в тексте соглашения нужно вписать характеристику участка, например, общую площадь. В документе указываются способы использования земельного участка.

Сведения об участке указываются в сделке об аренде частного дома. Дополнительного соглашения составлять не надо.

Обязанности сторон

Регламентируются п. 1 ст. 615 и ст. 616 ГК РФ, согласно которым арендатор обязан передать частный дом во временное пользование другому лицу и за собственный счет производить капитальный ремонт.

Согласно законодательству, арендодатель не обязан принимать частный дом по окончании срока аренды. Поэтому рекомендуется внести данный пункт в текст сделки.

Тогда если арендатор уклоняется от принятия объекта недвижимости, вторая сторона вправе потребовать исполнения обязательств, установленных соглашением. Если собственник частного дома проигнорирует просьбу, то понесет денежные взыскания за просрочку приемки и возмещение убытков.

Арендатор обязан:

• своевременно вносить оплату за пользование жилым домом;
• передать недвижимость по окончании действия договора;
• за свой счет производить текущий ремонт и самостоятельно оплачивать содержание имущества;
• использовать жилье по назначению, то есть не для коммерческих целей и передачи в субаренду, если это не разрешено соглашением (ст. 615 ГК РФ).

Перечисленные обязанности отражаются в тексте документа. Это позволяет отличить сделку об аренде частного дома от других договоров и установить ответственность за несоблюдение правил.

Платежи

В тексте документа отражается не только сумма ежемесячного платежа, но и дата перевода денежных средств. Дополнительно оговаривается возможность дальнейшего изменения стоимости.

Перед заключением соглашения стороны принимают решение, кто вносит деньги за электроэнергию, воду, газ и интернет и другое. Если в тексте не указано, кто оплачивает счета за коммунальные услуги, то по умолчанию это делает арендатор.

Ответственность

Важно прописать ответственность за несоблюдение установленных правил. Например, за задержку ежемесячной оплаты. Здесь существует один нюанс. Если денежные средства переводятся на банковскую карту, то поступление может задержаться не по вине арендатора. Организация поздно перевела финансы.

Поэтому в сделке указывается, что наказание за просрочку наступает при наличии вины со стороны арендатора.

Законодательство не устанавливает специальных требований, касающихся ответственности сторон по договору аренды. Поэтому участники вправе самостоятельно регламентировать данный вопрос.

Условия договора

В соглашении четко прописываются характеристики объекта, которые позволяют легко определить имущество. Если сведения отсутствуют, то сделка считается незаключенной, потому что стороны не решили, какой конкретно частный дом подлежит передаче во временное пользование другому лицу.

Если характеристика, указанная в документе, не соответствует реальному объекту, то арендодатель обязан устранить недостатки за свой счет или возместить второй стороне понесенные денежные траты.

Когда недвижимое имущество обременено залогом, собственник сообщает об этом. Если арендодатель скрыл сведения, то вторая сторона вправе потребовать уменьшения ежемесячной выплаты или прекращения договора.

Судебная практика

Согласно судебной практике, уполномоченный орган опирается на установленные правовые нормы и на пункты, содержащиеся в тексте соглашения. В пример можно привести ситуацию, которая произошла в районном суде г. Москва.

Арендатор подал в суд на арендодателя, чтобы взыскать с него сумму, потраченную на капитальный ремонт. В тексте сделки не указано, кто именно должен нести расходы, но, согласно закону, это относится к обязанностям собственника имущества.

Владелец недвижимости ссылался на содержание сделки, в которой не прописаны обязанности по оплате капремонта.

Судья принял сторону арендатора, основываясь на Гражданском кодексе. Уполномоченный орган взыскал в его пользу расходы с ответчика за капитальный ремонт.