Первый шаг к своему жилью – разрешение на строительство частного дома

Многие люди желают жить в собственном частном доме. Причины для этого могут быть самые различные – кто-то хочет быть ближе к природе, другим докучают беспокойные соседи. Если принято решение о строительстве собственного жилого дома, то для успешного завершения этого замысла необходимо следовать изложенному в статье алгоритму.

Строительство жилого дома: с чего начать

Главным условием, при котором можно начинать строительство собственного жилого дома, должно быть наличие земельного участка, на котором планируется его возвести. Необходимым условием будет оформление права собственности на надел и получение градостроительного плана – такой документ по требованию заявителя будет бесплатно изготовлен и выдан отделом по архитектуре района расположения объекта.

После этого владельцу будущего дома следует взять разрешение на строительство – это документ, подтверждающий право собственника на строительство частного дома. В нем устанавливается соответствие заявленной документации требованиям градостроительного плана, обозначаются местоположение дома и его параметры и характеристики. Условия, алгоритм и порядок его получения регламентируются Градостроительным кодексом РФ и отражены в ст. 51.

Следует знать, что получать разрешение требуется не всегда. Например, при возведении жилья (не для постоянного проживания) на дачных участках оно не понадобится, а дом вводится в эксплуатацию по факту окончания его постройки.

Важно! При совершении любых сделок с объектами незавершенного строительства разрешение потребуется в любом случае. Здесь никаких изменений в законодательстве не произошло.

Поэтому очень важно достоверно определить – требуется ли разрешение или нет, ведь самовольное возведение дома чревато для будущего домовладельца серьезными проблемами. Точную информацию по этому вопросу можно получить, обратившись в районную администрацию.

Если же получать разрешение необходимо, то перечень документов, собранный заявителем будет иметь следующий вид:

• заявление (образец и бланк будут предоставлены на месте, в той организации, куда будет произведено обращение);
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы на землю;
• кадастровый паспорт (в 2017 году заменен выпиской из ЕГРП);
• градостроительный план;
• проектная документация на дом, схемы с указанием его параметров и характеристик;
• нотариальная доверенность (при обращении через представителя);
• топографическая съемка участка (условие только для Московской области);
• заключение экспертной организации (если планируется построить дом высотой больше трех этажей).

Разрешение на индивидуальное строительство жилья вправе выдавать следующие органы:

• федеральные органы исполнительной власти;
• органы исполнительной власти субъектов;
• органы местного самоуправления.

Кроме того, для снижения нагрузки на указанные органы, широко распространенным способом является обращение в многофункциональные центры (МФЦ), расположенные по месту нахождения земельного участка или через сайт Госуслуги.

После подачи заявления и пакета документов в десятидневный срок должностными лицами проводится проверка предоставленных бумаг. В ходе нее устанавливаются полнота предоставленных сведений, соответствие будущего дома требованиям российского законодательства и прочие моменты. Если все необходимые данные предоставлены в полном объеме и никаких нарушений не выявлено, то органом выдается разрешение на строительство жилого дома, срок действия которого будет составлять 10 лет.

Важно! Как получение кадастрового плана в архитектурной палате, так и получение разрешения на строительство в любом из указанных органов совершенно бесплатно и не требует от заявителя внесения госпошлин, комиссий или каких-либо других платежей и взносов.

Если только будущий домовладелец поручит специализированным организациям (в добровольном порядке) право на получение нужных разрешений или составление проектной документации дома (нередко одна и та же компания занимается сразу всеми сопутствующими вопросами), то он вынужден будет оплатить расходы на услуги этой фирмы из собственного кармана в соответствии с существующими тарифами.

Статистика показывает, что стоимость услуг таких компаний в среднем по стране составляет 20 – 35 тысяч рублей, для Москвы же и Московской области этот показатель выше и может переваливать за 100 тысяч рублей. Но зачастую деятельность таких организаций оправдана и помогает застройщику сэкономить много времени и нервов.

Но иногда уполномоченным органом может быть вынесено и отрицательное решение. Часто это происходит из-за неполного пакета предоставленных документов или же из-за несоответствия запланированного жилья тем или иным требованиям, которые могут касаться:

• площади будущего дома;
• «плотности» застройки по отношению к другим объектам жилого строительства;
• величины надела;
• нахождения вблизи заповедников, заказников, природоохранных, прибрежных и других зон, на которых установлен особый режим ведения хозяйственной и иной деятельности;
• близлежащих коммуникаций.

Вне зависимости от того, каким органом вынесен отказ, он должен иметь письменную форму, мотивировочную часть и выдаваться на руки заявителю. Если причиной отказа послужила элементарная нехватка какого-либо документа, то он приобщается к уже имеющемуся пакету, и бумаги подаются вновь. Если же заявитель считает, что его права нарушены, то он вправе обратиться в суд.

Получать разрешение на строительство или можно обойтись без него

Возведение любого жилья без получения разрешения на строительство (в тех случаях, когда оно необходимо) относит его к категории самовольных построек. Это значит, что с такой недвижимостью не получится произвести никаких сделок – его нельзя будет сдать в аренду, продать, подарить, передать по наследству. Нельзя будет получить адрес, почтовый индекс и регистрацию в этом доме. Также не получится подключить к нему коммуникации – ресурсоснабжающие организации потребуют официальные документы, подтверждающие законность строения.

Дом, возведенный без соответствующего разрешения, может быть снесен по решению суда. При этом оплачивать все расходы по сносу собственник будет из своего кармана. Кроме этого, ему будет назначен солидный административный штраф (для физических и юридических лиц суммы могут отличаться). В отдельных случаях может быть применен принудительный снос.

Узнайте, как легализовать самовольные постройки.

Поэтому возведение самостроя является невыгодным. Прежде чем начинать строительство, следует заручиться всеми необходимыми разрешительными бумагами, а перед началом работ проконсультироваться по всем неясным вопросам в органах исполнительной власти или специализированных частных компаниях.

Судебная практика

В некоторых случаях самовольные постройки, возведенные владельцами участков, могут быть узаконены. Такое решение может быть принято судом. Главным основанием для вынесения такого решения будет статья 222 ГК РФ, которая не только указывает на признаки самостроя, но и допускает условия, когда такое строение может избегнуть незавидной участи сноса. Ч.3 ст. 222 ГК РФ определяет условия, при которых допустимо узаконивание: дом должен быть воздвигнут на земле, предназначенной под ИЖС, соответствовать всем нормам и не мешать третьим лицам.

При обращении в суд в качестве истца требуется обязательно предоставить отказ в узаконивании, вынесенный уполномоченным органом (чаще всего районной администрацией). Этот документ подтвердит безуспешные попытки заявителя защитить свои права вне судебного заседания.

Если же вы стали ответчиком по делу о самовольной постройке, то в соответствии с общими требованиями гражданско-процессуального законодательства, придется самостоятельно отстаивать свои интересы – возможно, потребуется проведение дополнительных экспертиз и других действий.

Судебная практика показывает, что дела об узаконивании самовольных построек и получении разрешений на строительство не так просты – они обрастают новыми обстоятельствами и затягиваются. Поэтому иногда предпочтительнее будет предоставить защиту своих интересов профессиональным правоведам.