Как составить договор аренды машиноместа между физическими лицами

Проблемы с парковкой, особенно в крупных городах, создали у водителей необходимость аренды машиноместа. Иногда стоимость аренды оказывается ниже, чем оплата установленных такс за парковку на улицах в центральных районах города. Соглашение об аренде необходимо оформлять в письменной форме, соблюдая требования Гражданского кодекса РФ. При обсуждении условий аренды требуется уделять внимание вопросу регулирования имущественной ответственности за порчу или уничтожение автомобиля.

Содержание

Понятие машиноместа

Термин недавно появился в законодательстве. По правовому статусу машиноместо может быть объектом недвижимости и может не быть им. Обычно ему не присваивается отдельный кадастровый номер, если владелец не решит самостоятельно пройти процедуру оформления. Предназначенная исключительно для парковки часть объекта недвижимости может не иметь физических границ в виде ограждения или стены, в этом случае контуры отмечаются разметкой, наносимой на пол или асфальт.

Регистрация парковочного пространства как объекта недвижимости требует определения границ на документах технической инвентаризации. После регистрации в Росреестре создается объект недвижимости, который можно реализовать (ст. 130 ГК РФ). Минэкономразвития в 2016 году приказом № 792 установило минимально (5,3 x 2,5 метра) и максимально возможные (6,2 x 3,6 метра) размеры площади объекта этого класса.

Нюансы аренды машиноместа

Аренда объекта недвижимости на длительный срок требует государственной регистрации, которая защищает права арендатора и арендодателя. Но регистрация возможна только в отношении объектов, которым присвоен кадастровый номер. В большинстве случаев этого не происходит и договор на аренду машиноместа между физическими лицами не регистрируется.

Та же проблема появляется, если право собственника на объект возникло до 2017 года, и он зарегистрирован как часть общей долевой собственности имущества многоквартирного дома. Для распоряжения таким объектом требуется согласие всех других собственников, получить его сложно, поэтому договор заключается в простой письменной форме.

Выбираем объект аренды

Думая о защите прав, необходимо изучить предлагаемый в аренду объект. Собственником может быть гражданин, юридическое лицо, муниципалитет, в первых двух случаях требуется проверить правоустанавливающие документы, подтверждающие, что именно конкретное лицо имеет право передавать объект в аренду.

Обычно в ЖК парковочные места сдают собственники, приобретшие квартиру в инвестиционных целях. Операторами крупных парковок и подземных стоянок чаще бывают управляющие компании. От их имени выступают или директоры, или менеджеры, которые подписывают документы по доверенности и не уполномочены менять формулировки.

Основные правила составления договора аренды между физическими лицами

Гражданский кодекс РФ в ст. 434 раскрывает понятие письменной формы договора. В большинстве случаев он заключается в форме одного документа, подписанного с двух сторон. Но закон не препятствует заключению его в форме обмена письмами, даже электронными, если они дают возможность полностью идентифицировать участника сделки. Но при рассмотрении спора в суде стандартная форма соглашения более оправдана.

Договор аренды

Общие правила составления договора аренды недвижимости и его существенные условия предусматриваются в главе 34 ГК РФ. Если стороны не договорились об основных условиях, договор будет считаться недействительным. Для аренды такими условиями будут:

Предмет. Он подразумевает полное описание парковочного пространства. Приложением к договору будет план, на котором выделяются границы.
Сумма оплаты.

Срок существенным условием не будет, он может быть указан как неопределенный, в этом случае соглашение может расторгнуто по требованию любой из сторон, предъявленному в установленном порядке, в форме, предусмотренной в соглашении для уведомлений – по почте, по электронной почте, иным способом, который может подтвердить направление и получение уведомления.

Для чего нужен договор

Фиксация соглашения участников соглашения решает несколько задач:

защищает права арендодателя на получение платы и на сохранность объекта;
страхует арендатора на случай внезапного расторжения договора и в ситуации, когда машина на арендованном месте была похищена или повреждена.

Условия должны быть максимально подробно описаны в документе. Судебная практика обращает внимание на необходимость внести в него обязательную имущественную ответственность владельца стоянки в случае нанесения ущерба. Так, Решение Советского суда Рязани по делу № 2-2090/2019 вынесено в пользу владельца машины, с которой были сняты детали, но ряд условий договора дал возможность найти в нем признаки хранения и средства были взысканы с компании, управляющей стоянкой, не как с арендодателя, а как с хранителя, не обеспечившего сохранность машины.

Когда заключается

Если машиноместо арендуется на короткий срок, например, на один–два месяца, и общая сумма платежей по нему предусмотрена не более 10000 рублей, письменная форма для физических лиц по закону не требуется. Если договор длительный, платежи по нему превышают лимит, требуется подписать необходимые документы, ими будут сам договор и акт приема-передачи, дополнительные приложения.

Если одна из сторон – компания или предприниматель, соглашение обязательно составляется письменно. Закон не ограничивает, насколько рано может заключаться договор, главное – указать, в какую дату будет подписан акт приема-передачи, с этого момента начнет течь оплачиваемый срок аренды.

Образец договора между физическими лицами

Форму документа можно найти в правовых базах и на специализированных сайтах. Желательно поручить проверить предлагаемый образец опытному юристу. Это позволит учесть все нюансы и использовать преимущества, которые дает знание судебной практики. Арендодатель окажется более защищенным с правовой точки зрения.

Бланк можно скачать здесь.

Шапка документа

Если машиноместо не оформлено в качестве отдельного объекта в Росреестре, вариант шапки (названия) договора предлагает Министерство транспорта Москвы – «Договор аренды объекта нежилого фонда». Далее в тексте происходит уточнение предмета сделки – парковочного пространства с описанием границ, указывается, что частью договору будет экспликация и поэтажный план, наиболее полно описывающие предоставленную площадку. Допустимо и название «Договор аренды машиноместа». Под шапкой указывают место и время подписания, далее вписываются имена и паспортные данные сторон.

Основная часть документа

После соблюдения формы необходимо подробно описать все условия соглашения. Максимальное внимание уделяется описанию объекта. В первой части, которая стандартно называется «Предмет договора», полностью описывается паркинг с указанием адреса, данных технической инвентаризации, реестрового номера. Далее описываются обязательства сторон по предоставлению объекта, оплате и ее порядке, сроки. Ответственность арендодателя за сохранность машины описывается в отдельном пункте.

Ниже прописываются срок действия документа, штрафные санкции за нарушение обязательств, порядок внесения изменений или расторжения. Завершают договор подписи сторон и их платежные реквизиты.

Стандартный образец содержит все ключевые условия, дополнительные требуется вписывать самостоятельно. Нотариальное удостоверение для этого типа договора не нужно, если только парковка не зарегистрирована в качестве части общей собственности жильцов многоквартирного дома, а длительная аренда предполагает выкуп в конце срока. Тогда заключение договора на длительный срок и его регистрация потребуют оформления отказов других собственников и нотариального удостоверения.

Парковочное место на автостоянке

Этот тип объекта недвижимости полностью соответствует всем требованиям, но крайне редко имеет оформление в виде присвоения кадастрового номера. Для открытой стоянки важно подробное описание ответственности за сохранности машины и ее принадлежностей, порядок разрешения конфликтов. В договоре необходимо дополнительно предусмотреть:

правила пропускного режима;
действия в случае причинения ущерба собственности;
ситуации форс-мажора.

Важно, чтобы документ был составлен с полным учетом обязательств сторон и формальностей, иначе могут возникнуть сложности. Если место на стоянке предлагает юридическое лицо, необходимо при заключении сделки проверить полномочия ответственного лица, права на подписание должны быть указаны в уставе или в доверенности.

Подземный паркинг

В торговых центрах и ЖК можно арендовать место на подземном этаже. Паркинги такого типа хорошо охраняемы, оборудованы электричеством и иногда отоплением, но стоимость места там окажется выше.

Здесь нужно обратить внимание на часы работы, иногда невозможно пользоваться местом в нерабочее время. В Москве иногда аренда на длительный срок стоянки в таком ТЦ стоит ниже, чем оплата нахождение автомобиля на лице в центре. Но далеко не все ТЦ позволяют заключать договор на длительный срок. При этом они имеют свою установленную форму договора, и дополнить ее новыми условиями сложно. Ответственность за сохранность имущества в договоры включается редко.

Составление договора аренды площадки-машиноместа не занимает много времени, но позволяет обеспечить защиту прав сторон сделки. Поэтому привлечение юриста окажется оправданным, проще сразу составить договор правильно, чем добиваться решения суда.