Как правильно оформить договор купли-продажи гаража

Среди автомобилистов встречаются те, кому для хранения транспортного средства необходимо капитальное строение. Причем, некоторым не важно: будет ли это отдельно стоящее строение либо несколько гаражей под одной крышей. Для других этот вопрос принципиален, как и форма собственности гаража, от которой зависит оформление купли. Встречаются автовладельцы, довольные условиями металлического гаражного бокса, который в любой момент можно передвинуть.

В любом случае купля-продажа гаража напрямую зависит от его вида.

Определение договора

Дефиницию договора купли-продажи содержит часть 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ. Сутью договора купли продажи являются взаимные обязательства сторон, выражающиеся в передаче вещи продавцом и уплате стоимости вещи покупателем.

Форма, содержание, существенные условия договора

Форма договора – строго письменная. Договор составляется по числу сторон, один экземпляр передается в орган, совершающий государственную регистрацию перехода права собственности.

Существенными называют обязательные условия для данного вида договоров, указанные в кодексе или иных нормативно-правовых актах.

Для договора купли-продажи гаража таковыми выступают:

1. Предмет договора, то есть данные, указывающие на конкретный участок, строение и выделяющие их из ряда других признаки.
2. Цена. Согласованная сторонами стоимость предмета договора, без указания которой договор считается незаключенным.
3. Условие о передаче предмета договора. В случае продажи гаража покупателем и продавцом может быть подписан передаточный акт либо иной вид документа, подтверждающий передачу имущества.

Бланк договора можно скачать здесь.

Стороны вправе не оформлять отдельный документ, подтверждающий передачу гаража. В тексте самого договора купли-продажи стороны могут указать отдельным пунктом: «Настоящий договор имеет силу передаточного акта».

Покупка отдельно стоящего гаража

Подобная сделка является наименее сложной в оформлении и наиболее безопасной для покупателя.

Документы, подтверждающие права собственности продавца (на гараж и земельный участок)

Документами, подтверждающими права владельца, являются:

• свидетельства о праве собственности (узнайте, как зарегистрировать право собственности на гараж);
• документы БТИ, выдаваемые бюро на строение и землю под ним, если юридическое право возникло до 1998 г.;
• документы – основания, объясняющие возникновение права собственности на строение и землю у продавца (договор мены, дарения, завещание и тому подобное);
• договор аренды, если земля под гаражом не находится в собственности продавца (подробнее о том, как заключить договор аренды на землю).

Пакет документов для регистрации сделки

• проект договора в 3-х экземплярах, в том числе один экземпляр для регистрирующего органа;
• подлинники паспортов граждан РФ – продавца и покупателя;
• документы, подтверждающие право собственности на строение;
• документы, подтверждающие право собственности либо основание аренды земли;
• кадастровые паспорта строения и земли под ним (не являются необходимыми, но желательны);
• технический паспорт гаража;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• акт приема-передачи гаража, если данного условия не содержит сам договор.

Особенности сделки, если гараж в долевой или совместной собственности супругов

Непредставление вышеуказанных документов основанием для отказа либо приостановления госрегистрации прав не является. В этом случае вносится отметка в ЕГРН о том, что сделка, явившаяся основанием регистрации, совершена без согласия третьего лица, что может затруднить отчуждение гаража и земельного участка под ним в будущем.

Отправив уведомление о продаже гаража всем совладельцам, спустя месяц, если все отказались или не отреагировали, можно отчуждать долю постороннему лицу.

Особенности сделки, совершаемой по доверенности

Если от имени продавца и/или покупателя действуют представитель либо доверенное лицо, их полномочия должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью в случае:

• подписания договора отчуждения гаража доверенным лицом от имени стороны договора;
• выражения волеизъявления стороны, в том числе подписания договора, посредством представления.

Порядок оплаты. Образец расписки о передаче денежных средств.

Расчет между сторонами возможен в следующем порядке:

• до подписания договора отчуждения;
• после подписания договора, в этом случае регистрация будет осуществлена с обременением;
• оплата через арендованную для этих целей банковскую ячейку.

Образец договора

Регистрация сделки. Сроки. Размер госпошлины

Регистрация сделки по отчуждению гаража осуществляется Росреестром.

Перед сделкой купли-продажи покупатель может узнать информацию о возможных арестах, наложенных на приобретаемый гараж. Ответ содержит выписка из ЕГРН.

Госпошлина за ее выдачу:

• 250 рублей – удаленная оплата через интернет;
• 400 рублей – получение выписки через МФЦ либо Росреестр.

Размер госпошлины за регистрацию перехода прав собственности на строение для физических лиц составляет 2 000 рублей. Госпошлина за регистрацию земельного участка под гаражом – 350 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляются в течение:

• 7 рабочих дней с даты приема пакета документов органом регистрации;
• 9 рабочих дней с даты приема пакета документов в многофункциональном центре.

Покупка гаража в ГСК

ГСК – это гаражно-строительный кооператив. Погасив членский взнос, участник ГСК получает право пользования гаражом в кооперативе.

Что необходимо знать пред покупкой гаража в ГСК:

• кооператив имеет статус некоммерческой организации;
• все строения в ГСК принадлежат кооперативу;
• гаражный бокс участника ГСК имеет статус общей собственности.

Особенности покупки гаража в ГСК

Идеальным вариантом считается, когда участники ГСК приватизировали свои гаражные боксы, а земельный участок является собственностью членов ГСК. На деле земля у ГСК находится в долгосрочной аренде. Это грозит тем, что после окончания срока аренды муниципалитет вправе принять решение об изъятии земли ГСК и передачи ее под иные нужды.

Это возможно по той причине, что земельный надел ГСК не приватизирован, следовательно, статус в государственном кадастре землепользования может быть изменен и переведен в другую категорию, а все объекты будут подлежать сносу.

Вам может быть интересно, с чего начинается приватизация гаража в кооперативе.

Пакет документов для регистрации сделки

Участник ГСК вправе продать официально оформленную долю в праве на недвижимость, собрав следующие документы:

• договор купли-продажи в трех экземплярах: по числу сторон и для регистрирующего органа;
• акт приемки-передачи имущества;
• платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины;
• свидетельство, подтверждающее право собственности продавца на гараж;
• выписка из ЕГРН на дату проведения сделки;
• технический план строения;
• кадастровый паспорт земельного участка под строением;
• членская и паевая книжки;
• протокол ГСК, одобряющий сделку по отчуждению гаража.

Бланк договора можно скачать здесь.

В отсутствие документов, подтверждающих право владельца гаражного бокса в ГСК, практикуется продажа по членской книжке. Эти действия – фиктивная сделка, которая в будущем не позволит покупателю подарить, завещать и продать гараж на законных основаниях.

Образец договора

Покупка неоформленного или некапитального гаража

Неоформленное строение в ГСК либо гараж, самовольно возведенный на земельным участке со статусом и категорией, запрещающими подобное строительство, имеют крайне низкую рыночную стоимость. Став владельцем нелегальной недвижимости, нелегко будет впоследствии подыскать на нее нового покупателя.

Металлические боксы закон относит к временным постройкам. Государственная регистрация перехода права собственности на подобное имущество не производится. К сделке по продаже бокса применяются правила отчуждения движимого имущества.

Читайте: как легализовать самовольные постройки?

Риски такой сделки и стоит ли ее совершать

Совершая подобную сделку, покупатель принимает на себя риски по потере имущества и денежных средств. Неоформленное должным образом строение, построенное под фундамент, могут в любой момент снести. Его стоимость не компенсируют, так как строение на участке возведено нелегально. Неоформленный по закону гараж, представляющий передвижную металлическую конструкцию, в случае притязаний на земельный участок со стороны 3-х лиц всегда можно перевезти на другое место. Некапитальные гаражи, не имеющие прочной связи с землей, менее рискованные с финансовой точки зрения сделки.

Налогообложение и налоговый вычет

Если гараж находится в собственности более 3 лет, то при продаже ни в подаче декларации, ни в уплате подоходного налога нет необходимости. В случае если лицо отчуждает недвижимое имущество, владея им меньше трехгодичного периода, придется заплатить налоги по одному из вариантов:

1. Из суммы, за которую продан гараж, вычитаются 250 тысяч рублей. Эта сумма – имущественный налоговый вычет. От остатка высчитываются 13%, составляющие налог.
2. 13% высчитываются с разницы стоимостей. Вычитается стоимость, за которую сам продавец купил гараж, из стоимости, за которую позже продал.

Судебная практика

В нарушение ч. 2 ст. 6 № 22-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» граждане не считают обязательным официальное оформление договора купли-продажи гаража, что приводит к негативным последствиям.

Иванов обратился в суд с иском об истребовании свое имущества из чужого незаконного владения. Его племянник Белов, которому Иванов временно позволил пользоваться гаражом, тайно продал гараж Володиной за 250 тысяч рублей путем вычеркивания данных Белова в журнале записи о членах кооператива и записи данных новой владелицы.

Иск Иванова был удовлетворен в бесспорном порядке, поскольку переход права собственности на гараж от него к Володиной не состоялся в установленном законом порядке. Договор купли-продажи составлен не был, гражданке Володиной передали только ключи и членскую книжку. Таким образом, истец Иванов является единственным легитимным собственником имущества.

Не редки в судебной практики случаи уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на гараж и земельный участок под ним. В случае нарушения требований ст. 551 ГК РФ суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Узнайте: как правильно переоформить гараж?

Петрова в иске указала о том, что в 2016 г. приобрела у Сидоровой отдельно стоящий гараж. Она передала деньги Сидоровой, ей отдали ключи и документы на гараж. Имущество принадлежало Сидоровой на основании Постановлений Главы сельского поселения. Продавец Сидорова стала уклоняться от регистрации сделки. Истица Петрова просила суд признать договор купли-продажи гаража действительным и признать за ней право собственности.

Суд удовлетворил исковые требования Петровой в полном объеме, исходя из того, что расписка Сидоровой о получении денег за проданный Петровой гараж соответствует требованиям ГК РФ. Продавец не отрицала ни подлинности расписки, ни факта получения денег от покупателя; на момент отчуждения гаража Сидорова являлась его собственником, то есть была вправе распоряжаться им.