Как правильно сдать квартиру в аренду правильно

Приобрести личное жилье сегодня готов не каждый россиянин. Выходом из ситуации становится съем квартиры у третьих лиц. Перед тем как подписывать договор аренды квартиры, обязательно следует изучить актуальные нормы.

Содержание

Понятие аренды

Правовое регулирование отношений осуществляется статьями 671–688 Гражданского кодекса РФ. Ряд положений, в частности по внесению коммунальных платежей, освещены в Жилищном кодексе РФ.

Отношения по аренде квартиры обусловлены не только законом. Соглашение о найме является конкретизацией общих условий и главным основанием для его возникновения.

Обязательные (существенные) условия

Есть обязательные пункты соглашения, в отсутствие которых оно не получит юридическую силу. Из системного толкования правил закона вытекают следующие обязательные условия договора аренды:

стороны договора;
описание квартиры;
цена договора;
список граждан, проживающих с нанимателем.

Ниже приведен подробный разбор данных условий. Сдавать свою квартиру в аренду нужно правильно.

Стороны соглашения

Сторонами договора выступают наниматель или арендатор (пользователь) и наймодатель или арендодатель (хозяин жилья).

Для граждан указываются фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту. Для организаций – наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес, Ф.И.О. представителя (директор, иной сотрудник), на основании чего действует (Устав, доверенность).

Если сотрудник компании снимает жилье для проживания на территории населенного пункта фирмы-работодателя, то арендатором будет выступать именно он, а работодатель будет учитывать эти расходы в бухгалтерии по КВР и КОСГ.

Предмет договора и описание квартиры

Описывается юридическая суть соглашения. Далее идет описание конкретной квартиры:

Адрес. Указать следует населенный пункт, улицу (проспект, площадь, переулок и др.), номер дома и номер квартиры. Точную информацию сверяют с документами арендодателя.
Кадастровый номер. Сегодня почти все объекты недвижимости имеют кадастровый номер. Его лучше указать в договоре, чтобы избежать в будущем дополнительных проблем.
Количество комнат. Если сдается, например, две из трех комнат – об этом тоже нужно указать.
Площадь. Указывается в квадратных метрах.

Цена договора и порядок оплаты

В договоре следует указать ежемесячную сумму оплаты квартиры, которую наниматель обязуется передавать наймодателю, возможность ее повышения. Дополнительно рекомендуется указывать и порядок оплаты точными формулировками.

Можно воспользоваться примерно следующей формулировкой: «Наниматель оплачивает Наймодателю полную сумму платы за наем в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей 00 копеек путем перевода на банковскую карту Наймодателя № 1243 5687 8970 27** в срок до 5 числа текущего месяца».

Список граждан, которые проживают вместе с нанимателем

В соответствии со статьей 677 ГК РФ необходимо указать всех, кто будет проживать вместе с арендатором в квартире. Чаще всего речь идет о супруге и детях арендатора. Необходимо указать:

фамилию, имя, отчество;
паспортные данные, реквизиты свидетельства о рождении;
степень родства.

Дополнительные условия

Это те пункты, без которых договор не утратит своей юридической ценности, но которые необходимы для урегулирования конкретных отношений. К ним относятся:

Распределение коммунальных платежей

В соответствии со ст. 678 ГК РФ по общему правилу обязанность уплаты сумм за электричество, воду, тепло, вывоз мусора и т. д. лежит на арендаторе. Но договором это правило можно изменить, воспользовавшись формулировкой: «Обязанность по оплате коммунальных платежей возлагается на Наймодателя».

Движимое имущество, счетчики, ремонт

Если вместе с квартирой передается движимое имущество, об этом необходимо указать в договоре. Документы должны содержать перепись всей мебели. Указать ее можно как в договоре, так и в передаточном акте.

Вам может быть интересно: как составить договор аренды машиноместа.

В договоре или передаточном акте следует сделать пометку о показаниях, которые дает счетчик на дату вселения арендатора. Это убережет стороны от различных споров.

По ст. 681 ГК РФ текущий ремонт возложен на арендатора, капитальный – на хозяина квартиры. Текст соглашения может перераспределить обязанности.

Период действия соглашения

Действие договоренностей длится не дольше пяти лет. Если срок в тексте не упомянут, договор признается действующим на 5 лет. Можно предусмотреть пролонгацию на тот же срок и тех же условиях, просто включив соответствующий пункт.

Возможность субаренды

Заселение субарендаторов по общему правилу возможно только с письменного согласия собственника квартиры. Договором можно отменить это, предоставив арендатору возможность сдавать квартиру дальше.

Заключение договора аренды квартиры

К сделке необходимо подготовиться, в том числе:

проверить документы на квартиру;
составить текст соглашения;
осмотреть квартиру и составить передаточный акт;
зарегистрировать договор (в некоторых случаях).

После подписания бумаг арендатор получит право владения и пользования квартирой, но и приобретет обязанность своевременного внесения денег.

Документы арендодателя на квартиру

Чтобы снизить риски сторон и обеспечить безопасность сделки, арендодатель должен предъявить:

Документ о собственности на жилплощадь. Может быть два варианта: Свидетельство о праве собственности на квартиру или Выписка из ЕГРН. Сегодня эти документы имеют одинаковую юридическую силу. Выписка даже информативнее, поскольку включает некоторую техническую информацию и текущие обременения.
Любая из сторон договора в удобный момент может заказать актуальную Выписку об объекте в Росреестре, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры.
Бумаги, подтверждающие личность или правоспособность.Они предъявляются для того, чтобы подтвердить право подписания договора. Для граждан это паспорт, для их представителей – дополнительно нотариальная доверенность. Организации предъявляют выписку из ЕГРЮЛ, Устав, документы на представителя (доверенность), ИНН и ОГРН. Если не проверить личные документы, можно попасть на мошенничество при сдаче квартир.
Согласие собственников. Если квартира принадлежит нескольким лицам, то от них потребуется письменное согласие на передачу жилья в наем.

Справки об отсутствии долгов по ЖКХ

На этапе подготовки сделки требуется получить такие сведения во избежание возможных претензий со стороны коммунальных служб.

Образец договора аренды квартиры

Рекомендуется пользоваться уже готовыми бланками, чтобы ничего не забыть.

Скачать договор аренды можно здесь.

Текст в данном образце содержит все необходимые поля для внесения существенных условий.

Образец передаточного акта

Для оформления факта передачи квартиры используется специальный акт. В нем указываются текущее состояние жилья, необходимость проведения ремонта и список движимого имущества (мебель, бытовая и электронная техника).

Скачать передаточный акт можно здесь.

Правила внесения арендной платы

Главной задачей арендатора после въезда является своевременное внесение платежей. Если договор не устанавливает определенного способа, можно воспользоваться одним из следующих законных вариантов расчетов:

Оплата наличными денежными средствами. Передавая деньги, арендатор должен взять с хозяина жилья расписку, в которой указывается, что определенного числа арендодатель получил от арендатора конкретную сумму в счет оплаты найма. Подобные пометки можно делать и на самом договоре рукой наймодателя.
Оплата на карту. Очень удобный безналичный способ заплатить, если собственник жилья территориально удален от квартиры. Плюс в том, что можно в случае спора получить банковскую выписку о переводах. Главное правило при переводе – указывать назначение платежа.

Достаточно распространенным способом является оплата авансом – вперед за несколько месяцев. Некоторые соглашения заключаются с обеспечительной предоплатой за три месяца при заключении договора. Вносить ее можно любым из способов, перечисленных выше.

Регистрация договора: когда это необходимо. Госпошлина

Долгосрочные договоры аренды подлежат государственной регистрации, поскольку на их основании на квартире возникает обременение в виде права проживания в ней третьих лиц (читайте, какие бывают обременения на квартиру). Соглашение необходимо регистрировать, если оно заключено на 1 год и более. Договоры для сдачи посуточно не подлежат этой процедуре.

Перечень необходимых документов включает:

заявление – составляется сотрудником ведомства в ходе приема документов (заранее заполнять не нужно);
паспорта сторон;
договор найма;
передаточный акт;
Выписка из ЕГРН или Свидетельство о праве собственности на квартиру;
если квартиру сдавал не собственник – доверенность представителя;
квитанция об оплате государственной пошлины.

Госпошлина составляет 2 000 рублей, оплачивается по реквизитам, которые можно получить непосредственно в ведомстве. Внести сумму может как одна из сторон, так и обе пополам.

Документы необходимо передать непосредственно в офис Росреестра или ближайший МФЦ. Регистрация займет 3–7 рабочих дней, после чего стороны получат свежие выписки из ЕГРН на квартиру, в которых будет указано обременение.

Судебная практика

Когда в ходе исполнения сделки возникают споры, достаточно часто это приводит к судебным разбирательствам. Чаще всего они касаются прекращения отношений или защиты интересов участников в ходе аренды.

Расторжение

Прекращение договоренностей наступает вследствие истечения срока действия (если договор не будет пролонгироваться) или путем разрыва:

по взаимному желанию (если лица взаимно договорились об этом);
через суд по заявлению одной из сторон (когда другая нарушает свои обязанности).

Конкретизацию общих положений содержит ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Она предусматривает исключительное право арендатора в одностороннем порядке разорвать договор (без суда), предупредив хозяина жилья об этом за три месяца до даты выезда.

Что касается собственника квартиры, то он для расторжения договора вынужден обращаться в суд. Чаще всего причина в невнесении платы арендатором в течение более, чем полугода, или причинение жилищу повреждений. Судебная практика выработала следующие позиции:

За длительную просрочку договор можно расторгать по просьбе хозяина квартиры, только если причины для неуплаты являются неуважительными.
Такого мнения придерживаются кассационные инстанции (см., например, Обзор судебной практики по рассмотрению гражданских дел Президиумом Кировского областного суда за 2007 год). При этом уважительность причин должна быть подтверждена документально, а не просто высказана устно. Выселение арендатора не может быть основано исключительно на невнесении денег, если действительно сложились неблагоприятные обстоятельства.
Прежде чем обращаться в суд с иском о расторжении, направлять досудебную претензию не нужно.
Достаточно свежее решение (от 2017 года) вынесла апелляционная инстанция, подтвердив, что для расторжения договора не нужно писать предварительное уведомление о намерении судиться (см. Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 11 января 2017 г. по делу N 33-165/2017). Можно сразу обращаться в суд.

Защита прав сторон

Остро стоит вопрос о разграничении ответственности собственника и арендатора в случае залива арендатором квартиры, расположенной ниже. В этих случаях соседи через суд требуют компенсации именно у хозяина квартиры. Суд поддерживает истцов и возлагает весь объем компенсации на собственника, поскольку именно он отвечает за последствия поведения нанимателя.

Например, наниматель В. допустила протечку крана в арендованном жилье, вследствие чего была затоплена квартира, находящаяся ниже этажом. Сосед Б. предъявил иск к собственнику арендованной квартиры Н., а арендатора В. привлекли в дело третьим лицом. Суд взыскал ущерб с собственника Н. в пользу соседа Б, несмотря на наличие договора аренды (см. Решение Долматовского районного суда Курганской области от 9 февраля 2018 г. по делу № 2-436/2017).