Как получить налоговый вычет при продаже квартиры

дом

Налоговым законодательством определена возможность получения нескольких видов льгот, которые могут быть предоставлены при исчислении основных налогов и сборов граждан. Прежде всего, это касается лиц, продающих либо приобретающих недвижимость. Далее расскажем, как получить и оформить имущественный вычет при продаже квартиры, какие для этого требуются условия и документы.

Понятие имущественного вычета, и кто его может использовать

С любого вида доходов каждый налогоплательщик обязан отчислять в бюджет налог в размере тринадцати процентов (ст. 224 НК Российской Федерации). Общая сумма всех налогов является налогооблагаемой базой.

Для стремительного развития рынка недвижимости некоторым категориям граждан предоставляется налоговый вычет, основным назначением которого является снижение налогооблагаемой базы – суммы, с которой надлежит вернуть налог. По своей сути он является льготой, побуждающей граждан наиболее активно совершать операции с недвижимостью. То есть вычет – это преференция, позволяющая снизить часть налогов либо произвести возврат ранее уплаченных сумм.

Применение имущественного вычета возможно только в отношении объектов недвижимости.

Ситуации с его предоставлением зависит напрямую от правового статуса стороны:

  1. Продавец недвижимости после ее продажи и получения дохода обязан уплатить подоходный налог, одновременно приобретая право на снижение общей суммы, с которой подлежит уплатить государственный сбор.
  2. Покупатель же обладает правом использования налогового вычета путем возвращения (возмещения) суммы в размере 13%, но только при наличии определенных условий.

Рассчитывать на использование налоговой льготы могут только трудящиеся граждане. То есть год, предшествующий оформлению документов, гражданин обязан получать доход, с которого уплачивается подоходный налог. Общее количество трудоустроенных дней значения не имеет. Возврат можно производить, даже если официальное трудоустройство оформлялось на период нескольких недель.

Использовать право могут:

  • граждане Российской Федерации, то есть лица, проживающие в Российской Федерации и имеющие статус резидентов.
  • предприниматели, не осуществляющие на территории проданных площадей коммерческую деятельность.

Условия предоставления вычета и его размер

Общие условия можно сформулировать следующим образом:

  1. До начала 2016 года от уплаты налога освобождались лица, владеющие недвижимостью более трех лет. После этой даты этот срок был увеличен до пяти лет, но для следующего имущества сохранилась льгота:
  • если недвижимость подарена родственником либо унаследована;
  • если владение на продаваемую квартиру было оформлено ранее 2016 года;
  • если недвижимость была приватизирована либо обретена по итогу исполнения договора ренты.
  1. В отличие от льгот, которые предоставляются при приобретении квартиры один раз в жизни, при отчуждении недвижимости пользоваться вычетом можно много раз. Но при условии не более одного раза за один календарный год. То есть, если в течение года было отчуждено два объекта, применить вычет допустимо только в отношении одной из сделок.

Размер вычета может быть следующим по выбору заявителя:

  1. 1 млн. рублей. На эту цифру можно уменьшить общую сумму налоговой базы, исходя из размеров которой произойдет начисление государственного сбора. Выбирать этот размер льготы выгодно в том случае, если невозможно подтвердить документами сумму затрат на покупку жилья либо размер таковых затрат гораздо меньше, чем 1 млн. рублей.
  2. Вычет может быть равен сумме всех затрат, понесенных при покупке недвижимости, при их документальном подтверждении.

Пример 1. Корьев Ф.Х. решил продать трехкомнатную квартиру, которую он унаследовал от своей матери в 2010 году. В январе 2019 года он продал ее за 3 млн. рублей. Общий срок владения трехкомнатным жильем составил 9 лет, что намного больше минимального периода. Соответственно сумма налоговой льготы будет равна стоимости квартиры, а исчисленный налог будет равен 0.

Пример 2. Копылова С.Г. в 2018 году решила продать жилой дом общей площадью 280 кв. м., право собственности на который было зарегистрировано в марте 2016 года. Минимальный срок нахождения объекта в собственности не истек, поэтому Копылова С.Г. должна заплатить сбор.

Сумма сделки составила 1,3 млн. рублей. Копылова С.Г. решила использовать вычет в сумме 1 млн. рублей. Сумма налога, которую она обязана была уплатить, исчисляется следующим образом: сумма от сделки – 1 млн. рублей * 13%. Такую сумму Копылова С.Г. должна была уплатить в 2019 году, при условии, если никак не сумеет подтвердить расходы на покупку дома, приобретенного в 2018 году.

Алгоритм оформления

декларация

Ниже перечислим алгоритм действий и список бумаг, которые требуется подготовить при необходимости получения налогового вычета при продаже квартиры:

  • налоговая декларация формы 3-НДФЛ;
  • заявление, образец которого можно получить непосредственно в инспекции;
  • договор, свидетельствующий об отчуждении объекта недвижимости;
  • расписка, в которой зафиксировано получение денег от покупателя;
  • паспорт заявителя – гражданина Российской Федерации;
  • идентификационный номер налогоплательщика;
  • бумаги, чеки, квитанции, расходные ордера, которые могут свидетельствовать о понесенных расходах при приобретении недвижимости.

Названный список документов не является исчерпывающим. В некоторых случаях налоговый орган может затребовать дополнительные сведения. Важно знать, что наряду с предоставлением копий потребуется предъявление оригиналов для сверки.

Декларация 3-НДФЛ имеет строгую унифицированную форму, в которой заполнение требуется заполнение каждого поля. Примечательно то, что каждый год в декларацию 3-НДФЛ вносятся изменения, и документ, заполненный по всем правилам в прошлом году, уже может быть неактуальным. Поэтому для правильного и корректного заполнения декларации, во избежание вопросов и замечаний со стороны налогового органа, заполнять этот документ рекомендуется у специалистов.

Декларацию 3-НДФЛ можно скачать здесь.

Пошаговая инструкция действий при заполнении декларации:

  1. Сбор всех требующихся документов.
  2. Поиск декларации 3-НДФЛ за требуемый год.
  3. Выбор соответствующих листов для заполнения.
  4. Поиск в соответствующей справочной литературе правил, алгоритма, а также образца заполнения декларации.
  5. Заполнение всех полей документа.

Если указанный документ будет заполняться на сайте ИФНС России либо в личном кабинете налогоплательщика, соответствующие страницы декларации будут подобраны автоматически.

Унифицированной формы заявления на предоставление имущественного вычета нет. В зависимости от ситуации текст заявления может слегка дополняться и изменяться.

Заявление должно содержать следующие данные:

  1. В правом верхнем углу:
  • наименование ИФНС, куда предъявляется заявление с указанием адреса местонахождения;
  • данные заявителя с указанием идентификационного номера налогоплательщика, адреса места жительства.
  1. По центру указывается название заявления.
  1. По тексту прописывается:
  • ссылка на нормативный акт, на основании которого заявитель рассчитывает получить привилегию;
  • причина предоставления льготы;
  • количество лет владения недвижимостью;
  • адрес объекта;
  • размер вычета.
  1. В приложении прописывается перечень бумаг в обоснование своей просьбы.
  1. В заключении проставляются дата и подпись заявителя.

Бланк заявления на предоставление имущественного вычета можно скачать здесь.

Перечисленные документы сдаются в налоговую инспекцию по месту проживания для рассмотрения и проведения соответствующей проверки, по результатам которой будет принято решение.

Сроки и нюансы

Декларация наряду с заявлением на вычет и перечнем обосновывающих бумаг предъявляется в налоговый орган в срок до конца апреля следующего года. То есть, если объект отчуждается в 2019 году, сдать отчетность по нему необходимо будет до 30 апреля 2020 года. Если крайняя дата будет выпадать на выходной или праздничный день, последним днем сдачи документации будет являться следующий рабочий день.

Если впоследствии необходима уплата налога, срок несколько отодвигается, до 15 июня.

Исчисление вычета при долевой и совместной собственности имеет свои нюансы:

  1. Если владение оформлено в долях. Вычет в этом случае распределяется соразмерно принадлежащей доле (п. 1 ст. 220 НК Российской Федерации). Это правило действует, когда продается целый объект, например, квартира. Если же происходит продажа другой доли в объекте, то каждый из ее владельцев обладает правом использования вычета, размер которого ограничен 1 млн. рублей. Например, на продажу выставлена двухкомнатная квартира в новостройке, принадлежащая супругам Сарваровым на праве долевой собственности: жене ¾ (0,75), мужу ¼ (0,25) доли в праве. Жилье было куплено в 2017 году за 3,5 млн. рублей, продажа происходит в августе 2019 году на имя Глашаева С.Г. за 4,5 млн. рублей. Рассчитать налог с учетом вычета можно по следующей формуле:
  • жене: ((сумма, принятая по договору от продажи дома *0,75) – (1 млн. рублей. *0,75)) * 13% = налог;
  • мужу: ((сумма, принятая по договору от продажи дома *0,25) – (1 млн. рублей. *0,25)) * 13% = налог. Если у супругов найдется официальное подтверждение понесенных расходов на покупку этой квартиры, то выгодней будет воспользоваться ими, нежели вычетом.
  1. Если владение оформлено в общую совместную собственность. В этом случае размер льготы будет определяться на основании совместного заявления о распределении долей от владельцев такого имущества. Допустимо оформление вычета на одного из владельцев, если второй подпишет соответствующее заявление. То есть, если квартира приобретается в совместную собственность, при ее продаже владельцы вправе самостоятельно распределять и подавать размер вычета (60% на 40%, 85% на 15 и т. д.).

Судебная практика

Судебная практика по таким делам довольно разнообразна, поскольку нередко случаются споры между налоговой и налогоплательщиками.

В качестве примеров можно привести Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2019 № 5-КА19-22, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 18384/12, в которых говорится о том, что если доходы при реализации объектов получены в результате ведения предпринимательской деятельности, то они будут включены в общую налоговую базу без применения вычета.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 07.05.2018 № 5-КГ18-9 дело было направлено на новое рассмотрение в связи с тем, что заявителю было отказано в предоставлении налогового вычета, но при этом судом не были исследованы материалы, свидетельствующие о заключении предварительного договора купли-продажи, в котором истец, приобретая объект, понесла значительные расходы на проведение строительных, отделочных работ.

Названные работы, в свою очередь, могут быть квалифицированы как расходы при покупке квартиры, при наличии которых можно претендовать на увеличение предоставляемого вычета.

При продаже квартиры каждый ее владелец обязан отчитаться об этом перед налоговой и при необходимости произвести уплату сбора, размер которого будет зависеть от общей суммы налогооблагаемой базы. Имущественный вычет является определенной льготой, при вычитании которой указанная база может быть сокращена, а, соответственно и сумма налога будет уменьшаться.