Порядок оформления купли-продажи квартиры

Купля-продажа квартиры – сложная юридическая процедура. Оформление любых сделок связано с составлением документов, которые подтверждают передачу прав собственности.

Определение

Соглашение купли-продажи – документ, в соответствии с которым один участник сделки передает недвижимость, а второй ее принимает.

Гражданский кодекс РФ (ст. 549, ст. 454) выделяет следующие свойства договора:

• взаимность (стороны обладают правами и несут обязанности);
• возмездность (передача недвижимости происходит в обмен на плату);
• консенсуальность (достигнута договоренность по существенным условиям).

Грамотно составленный документ помогает минимизировать риск утраты квартиры (или денежных средств) от мошеннических действий.

Существенные условия договора

Обстоятельства, которые должны быть согласованы при заключении сделки, называют «существенными условиями» договора (ст. 432 ГК РФ).

В документе необходимо отразить следующие ключевые моменты:

• предмет соглашения – местонахождение объекта, технические характеристики (площадь, этаж, количество комнат);
• содержание сделки (купля-продажа квартиры);
• цена;
• личные данные участников – фамилия, имя отчество, реквизиты паспорта, адрес проживания;
• информация о лицах, за которыми сохраняется право пользования недвижимостью (при наличии).

В соглашение могут быть включены дополнительные обстоятельства (например, способ расчета, сроки освобождения жилого помещения).

Форма договора

Законодательство не предъявляет особых требований к составлению договора купли-продажи, сторонами которого выступают физические лица. Единственное условие – соблюдение письменной формы (статья 550 ГК РФ).

Соглашение может быть просто подписано участниками сделки. Нотариальное заверение документа нужно только в тех случаях, когда один из продавцов несовершеннолетний.

Вам может быть интересно, как оформить договор ренты на квартиру.

Купля-продажа квартиры

Продать или купить квартиру можно самостоятельно или с помощью риэлтора. Алгоритм продажи недвижимости включает следующие этапы:

• определение стоимости помещения (оценка);
• подготовка документов;
• поиск покупателя;
• заключение предварительного договора;
• получение оплаты;
• подписание основного соглашения;
• оформление перехода права собственности в Росреестре (читайте, какие бывают особенности регистрации права собственности на квартиру).

Для того чтобы сделка состоялась, владельцу квартиры требуется заранее подготовить все бумаги.

Правоустанавливающие документы продавца

Если предметом договора является вторичная недвижимость («вторичка»), покупатель может запросить сведения, подтверждающие право собственности.

В качестве правоустанавливающих документов выступают:

• дарственная (узнайте, можно ли продать квартиру по дарственной);
• договор приватизации;
• свидетельство о праве на наследство;
• акт приема-передачи застройщика;
• договор мены;
• судебное решение.

При всех сделках с жилыми помещениями требуется выписка из ЕГРН. Современная выписка свидетельствует о правах продавца на свободное распоряжение собственностью. Кроме того, в документе отражаются наиболее значимые сведения (например, о наличии или отсутствии обременений).

На что следует обратить внимание покупателю

Сделка по приобретению жилья требует пристального внимания покупателя. Даже в случаях с добросовестным продавцом могут возникнуть непредвиденные трудности.

Для того чтобы избежать проблем после госрегистрации сделки, необходимо уточнить следующее:

• вид собственности (общая или долевая);
• количество владельцев (при совместной супружеской собственности необходимо нотариальное согласие второго супруга);
• отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
• сколько человек зарегистрировано в жилом помещении (когда будут выписываться);
• наличие обременения (квартира, на которую наложен арест, не может выступать предметом сделки).

Если один из продавцов несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки на заключение сделки.

Юристы рекомендуют тщательно проверять подлинность доверенностей в тех случаях, когда собственник не присутствует при подписании договора.

Предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи квартиры отражает намерение сторон заключить сделку (ст. 429 ГК РФ).

Помимо существенных условий, в документе указываются:

• конкретная дата подписания основного соглашения (не позже 12 месяцев с момента заключения предварительного договора);
• сумма задатка (точная цифра или процент от цены имущества);
• стоимость квартиры (не подлежит изменению);
• порядок окончательного расчета;
• недостатки жилого помещения;
• ответственность участников.

Предварительное соглашение призвано решить проблемные вопросы заключаемой сделки. Документ имеет простую письменную форму (по желанию участников заверяется нотариально).

Задаток

Задаток – сумма, передаваемая в счет стоимости недвижимости (статья 380 ГК РФ). Внесение предоплаты не является обязательным условием заключения предварительного договора.

Размер задатка согласовывается сторонами. Как правило, сумму устанавливают на уровне 5–10% от цены квартиры.

При использовании в качестве задатка наличных денежных средств необходимо составить расписку. Расписку пишет продавец в момент получения задатка. Бланк расписки можно скачать здесь.

В документе отражаются:

• цель передачи (важно указать, что деньги служат именно задатком, а не авансовым платежом);
• сумма (прописью и цифрами);
• фамилия, имя, отчество, паспортные данные участников сделки.

Передавать задаток рекомендуется в присутствии нотариуса или нескольких свидетелей. Юристы рекомендуют приглашать в качестве свидетелей посторонних лиц, которые не заинтересованы в сделке.

Договор купли-продажи

В сроки, закрепленные предварительным соглашением, оформляется основной договор купли-продажи.
Документ, помимо пунктов с информацией об участниках сделки, включает:

• описание технических характеристик квартиры;
• дату и порядок передачи жилого помещения;
• распределение расходов на оформление;
• способ окончательной оплаты;
• отсрочку или рассрочку платежей.

Договор купли-продажи можно скачать здесь.

Дополнительные условия соглашения отражают особенности конкретной сделки. Договор начинает действовать с момента подписания.

Документы для регистрации права. Сроки. Размер госпошлины

Заключительный этап сделки – внесение данных о переходе прав в единый реестр недвижимости (Федеральный закон № 218-ФЗ).

Документы необходимо предъявить в территориальное подразделение Росреестра. На официальном портале ведомства реализована возможность подачи заявки на регистрацию права онлайн. Также услуга по оформлению собственности предоставляется сотрудниками МФЦ (многофункциональных центров).

К заявлению необходимо приложить:

• договор;
• копии удостоверений личности участников сделки;
• кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
• акт передачи жилого помещения;
• квитанцию об оплате пошлины.

Ведомственные нормативные акты регламентируют сроки обработки документов. Длительность регистрации определяется способом подачи заявления и составляет от 5 до 10 рабочих дней.

За оформление собственности взимается госпошлина. Для граждан величина сбора составляет 2 000 рублей.

Передача денег

В большинстве случаев оплата производится при сдаче документов на регистрацию прав нового собственника.

Правила продажи недвижимости предусматривают различные способы окончательного расчета:

• наличные;
• банковский сейф;
• безналичный перевод;
• нотариальный депозит.

Оплата – наиболее ответственный этап сделки купли-продажи. Правильно выбранный вариант минимизирует для покупателя риск лишиться сбережений.

Особенности приобретения квартиры с привлечением кредитных средств

При покупке недвижимости граждане часто обращаются в банк с просьбой о предоставлении кредита.
Наиболее популярным банковским продуктом является ипотека. Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже в сравнении с потребительскими или целевыми жилищными займами (ЦЖЗ).

Для оформления ипотеки требуется:

• подготовить документы;
• выбрать банк;
• найти квартиру;
• получить одобрение банка.

До полного погашения займа недвижимость находится в собственности кредитного учреждения. Жилое помещение должно соответствовать определенным требованиям, например, не иметь скрытых дефектов.

Недостоверная информация о состоянии и стоимости жилплощади может стать основанием для отказа в предоставлении кредита.

Порядок оплаты

Соглашение купли-продажи и ипотечный договор в большинстве случаев заключаются одновременно. Представитель банка выступает полноправным участником сделки и подписывает все бумаги. Способ оплаты недвижимости определяет кредитная организация.

После подписания договора банк открывает два отдельных счета:

• для личных средств покупателя;
• для заемных средств.

Передача денег может осуществляться безналичным переводом или через банковский аккредитив.

Залог квартиры

Право собственности на ипотечную квартиру принадлежит кредитному учреждению. На объект оформляется особый документ – закладная.

Жилое помещение находится в залоге у банка до полного погашения займа. В едином реестре недвижимости делается отметка о наличии обременения (узнайте, что такое обременения на квартиру).

Заемщик не имеет права самостоятельно распоряжаться залоговой квартирой. Продажа жилплощади возможна только при согласии банка на новую сделку.

Налоговый вычет

Вычет – льгота, предоставляемая государством при налогообложении. Налоговый вычет при купле-продаже недвижимости предусматривает полное освобождение от подоходного налога или его частичную оплату.

Пакет документов

Оформлением налоговых льгот при продаже или покупке квартиры занимается Федеральная налоговая служба. В отделение ИФНС необходимо представить декларацию (по форме НДФЛ-3) и следующие документы:

• удостоверение личности;
• свидетельство ИНН;
• договор купли-продажи;
• справку о заработной плате (для покупателя);
• доказательства получения или передачи денежных средств (квитанция, чек, расписка).

В некоторых случаях получить вычет можно путем приостановления отчисления налога работодателем.

Сумма вычета

При продаже квартиры производится уменьшение суммы налогообложения. Величина вычета зависит от периода владения недвижимостью. Если жилое помещение находилось в собственности продавца больше пяти лет, он освобождается от уплаты налога. Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, в качестве дара или по договору приватизации.

Покупатель вправе рассчитывать на возврат суммы в размере 13% от стоимости жилплощади.

Когда можно обратиться за вычетом

Декларацию на возврат налога при покупке жилья можно подавать после оформления права собственности. Вычет производится по окончании налогового периода, в течение которого была проведена сделка.

Также покупатель имеет право получить льготу за прошедшие три года (если он ранее не обращался в налоговые органы). Возвратить часть средств возможно только один раз.

Вычет при продаже квартиры разрешается получать неоднократно. Единственное условие – возврат происходит один раз в год.

Судебная практика

Оспаривать договор купли-продажи следует в судебном порядке. По правилам подсудности исковое заявление рассматривается в районном или городском суде по месту нахождения спорной квартиры.

Расторжение договора

Расторжение соглашения купли-продажи происходит, когда один из участников нарушает условия сделки (статья 450 ГК РФ).

Наиболее частые причины прекращения действия договора:

• не произведена полная оплата;
• допущены ошибки в правоустанавливающих бумагах;
• выявлена подделка документов;
• наличие обременения.

Калужский районный суд рассмотрел иск К. о расторжении договора и исключении из ЕГРН записи о регистрации. М. приобрел квартиру у истца. В договор был включен пункт о рассрочке платежей. Обязательства по оплате М. не исполнил, чем нарушил условие договора. Суд вынес решение о возврате имущества в собственность К.

В другой ситуации Зеленоградский районный суд Москвы отказал С. в расторжении сделки. В судебном заседании выяснилось, что С. подала иск через четыре года после продажи квартиры. Доказать, что срок обращения с исковыми требованиями пропущен по уважительным причинам, С. не смогла.

Признание сделки недействительной

Недействительным признается договор, который не отвечает требованиям законодательства (статья 168 ГК РФ).

Основанием для обращения в суд могут послужить:

• отсутствие разрешения органов опеки;
• вынужденное согласие продавца на операцию с недвижимостью;
• наличие признаков притворной или мнимой сделки.

Д. обратился с иском в Октябрьский районный суд Саратова о признании договора недействительным. Спорная квартира продана по доверенности, выданной отцом истца. В судебном заседании было установлено, что доверенность на дату соглашения была просрочена. Решением суда право собственности на квартиру возвращено Д.

Ленинский районный суд Уфы рассмотрел иск гражданина А. Истец утверждал, что его мать продала жилье, поддавшись на обман. Суд выяснил, что мать истца реализовала имущество для того, чтобы оплатить долги по коммунальным платежам и капремонту. Покупатель недвижимости исполнил обязательства по договору. Судья вынес вердикт об отказе в признании сделки недействительной.