Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

В хороших ЖК часто квартиры раскупаются задолго до окончания строительства дома, вед тогда стоимость недвижимости значительно ниже. Поэтому приобрести жилье в некоторых новостройках после сдачи в эксплуатацию или незадолго до этого достаточно проблематично.

Единственный выход в такой ситуации — заключить договор переуступки. Соглашение поможет заполучить желаемую недвижимость в сданном доме.

Переуступка права собственности на квартиру – что это такое, какие есть плюсы и минусы, ответим на вопросы в статье.

Содержание

Понятие переуступки прав собственности на жилье

Переуступка квартиры — соглашение, в котором прописывается переход прав требования от одного лица к другому. Продавец выступает в качестве цедента, а покупатель является цессионарием.

При подписании соглашение передается право требовать недвижимость, а не конкретная квартира. По документам жилье еще не существует. Цессионарий вправе потребовать квартиру после введения дома в эксплуатацию, оформления документов. Заключается договор цессии до окончания строительства.

Продавец может передать права требования после полной оплаты стоимости недвижимости. Допустимо предоставить денежные средства одновременно с переводом финансовых обязательств на покупателя (ст. 11 ФЗ № 214).

В большинстве случаев происходит переуступка по договору долевого участия с переходом обязанностей, реже встречается передача пая. Первый вариант более безопасный, поскольку четко регулируется законодательством. Поэтому продавец и покупатель меньше рискуют быть обманутыми.

Под договором переуступки права (цессией) понимают дополнительное соглашение к основной сделке по ДДУ. Документ закрепляет факт изменения одного из участников. Теперь застройщик передаст квартиру в жилом комплексе не тому, с кем первоначально заключал договор, а человеку, который выкупил права требования на недвижимость.

Цессия регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Если не соблюсти правило, то договор не имеет никаких юридических последствий, то есть фактически право требования осталось у продавца (цедента).

Нужно получить официальное разрешение от застройщика. Если организация откажет или пункт проигнорирован, тогда соглашение не заключается.

Договор переуступки отличается от купли-продажи тем, что в первом случае объектом является не конкретная квартира, а право требовать недвижимость в строящемся доме. Во втором случае покупатель приобретать именно жилье и право собственности.

Цессия считается официальной гарантией, что по окончании строительства и сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, гражданин получит одну квартиру. На полученное жилье покупатель вправе в последующем оформить право собственности.

Плюсы и минусы

Любой договор обладает своими недостатками и преимуществами, которые нужно узнать, перед тем как подписывать соглашение. Договор переуступки квартиры не является исключением. Рассмотрим подробнее данный вопрос.

Для продавца

Основной плюс подписания сделки заключается в возможности заработать большую сумму денег на продаже недвижимости. Например, гражданин приобретает право требования на квартиру на ранней стадии строительства. На данном этапе стоимость недвижимости достаточно низкая.

Затем, незадолго до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, будущий владелец решает продать квартиру по гораздо более высокой цене. Ведь на такой стадии квартира стоит гораздо дороже, поскольку вероятность того, что застройщик забросит стройку, крайне мала. Тем более, не придется долго ждать. Есть возможность в ближайшее время начать ремонт.

Выделяют несколько значительных минусов цессии:

Договор переуступки прав на квартиру оформляется гораздо дольше классической сделки купли-продажи. Ведь дополнительно нужно спрашивать разрешение у застройщика, зарегистрировать соглашение в Росреестре.
Договор облагается налогом и дополнительно подается декларация (ст. 208 НК РФ), потому что соглашение представляет собой классическую сделку с недвижимостью с целью получения финансовой выгоды.

Для покупателя

Вторая сторона договора тоже получает свои преимущества при заключении сделки:

Если цеденту нужно срочно продать квартиру, в силу тяжелого материального положения или по другим причинам, вторая сторона получит большую скидку, возможно, стоимость жилья будет даже ниже цены, за которую изначально приобреталась квартира. Иногда разница составляет от 5% до 20%.
Когда жилье приобретается на самом первом этапе строительства, то стоимость недвижимости гораздо меньше, в сравнении с ценой квартир на первичном рынке.
После сдачи жилого комплекса в эксплуатацию можно продать жилье с наценкой. Стоимость может возрасти в два раза, в зависимости от ситуации на рынке недвижимости.

Существуют и значительные минусы:

Покупатель получает право требования на квартиру в строящемся доме, поэтому есть вероятность, что застройщик обанкротится, и жилой комплекс не будет закончен. Иногда возведение сооружения длится годами. Есть ряд застройщиков, которые показали свою ненадежность. Поэтому предварительно нужно узнать о репутации организации.
Юридическое лицо может затягивать процесс оформления необходимых бумаг, сроки возведения дома. Но при классическом договоре цессии гражданин вправе воздействовать только на застройщика, а не на цедента.
Покупатель приобрел право требования у лица, который не выполняет финансовые обязательства, например, игнорирует необходимость совершения выплат в пользу организации-застройщика.
Если сделка пропустила обязательный этап регистрации договора в Росреестре, оформлена не по установленным законодательным нормам, то есть вероятность стать жертвой двойной продажи недвижимости.

Как выбрать жилье для покупки по переуступке

Перед покупкой нужно предпринять все необходимые меры для снижения возможности быть обманутым. Сначала попросите продавца представить оригинал договора долевого участия.

На бланке должны стоять печать, специальная отметка о регистрации в Росреестре и подпись организации-застройщика (ст. 4 ФЗ № 214). Если они отсутствуют, то продавец является мошенником, не стоит заключать с ним никаких договоров.

Если проверка показала, что перед вами не преступник, то перед подписанием сделки нужно проверить репутацию строительной компании:

Зайдите на официальный интернет-портал Арбитражного суда. Проверьте, подавали на застройщика иск в уполномоченный орган или нет. Если ведутся или велись судебные заседания, не стоит сразу отказываться от сделки. Ведь если строительная компания крупная, то на нее часто подают иски. Важно узнать суть требований и итоговое решение уполномоченного органа. Обращайте внимание на уголовные дела.
Посетите портал ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве). На сайте размещается информация о финансово несостоятельных компаниях. Достаточно в строке ввести наименование организации-застройщика. Если на портале указано, что юридическое лицо является банкротом, то не стоит заключать сделку по передаче прав требования. В ином случае придется потратить много времени и нервов, чтобы получить компенсационные выплаты от застройщика. Большая вероятность, что сумма возмещений будет минимальна.
В поисковой строке браузера введите наименование строительной компании или ЖК, найдите форумы жильцов или людей, которые заключили, планируют оформить ДДУ. Пообщайтесь, посмотрите отзывы о застройщике. Если негативных откликов больше, то лучше воздержаться от подписания договора. Когда большинство человек высказываются положительно, рады приобретению квартиры именно у этого застройщика, то велика вероятность, что строительная компания выполняет свою работу хорошо.
Зайти на официальный портал организации. Обычно застройщики на личном сайте размещают проектную декларацию. Если она отсутствует, то отправляется специальный запрос. Часто строительная компания высылает документ по первому требованию.
Ознакомьтесь со сроками окончания возведения жилья, с характеристиками дома. Когда указанные в декларации сведения не разнятся с реальностью, то не стоит бояться заключать договор на приобретение права требования недвижимости.

Инструкция по оформлению договора

Перед подписанием договора человек проходит этапы подготовки бумаг, сбора сведений и оформления бланка соглашения. Рассмотрим этапы подробно.

Пакет документов

Для оформления цессии нужно подготовить (ст. 48 ФЗ № 218):

ДДУ;
заверенную нотариусом доверенность на согласие от второго супруга, если на подписание договора муж или жена не явились;
бумагу, подтверждающую отсутствие долгов перед строительной компанией (если справка отсутствует — финансовые обязательства переходят на покупателя);
согласие от застройщика и банковской организации.

Согласие от мужа или жены требуется, когда ДДУ заключалось в официальном браке. Тогда право требования принадлежит обоим супругам (ст. 35 СК РФ). Когда второй участник сделки тоже находится в официальном союзе, то аналогично нужно заверенное согласие.

При заключении соглашения на передачу права требования происходит смена одной из сторон. Теперь покупателем становится другой человек, которому строительная компания обязуется передать недвижимость. Поэтому дополнительно требуется согласие застройщика на заключение сделки. Это исключит вероятность признания договора незаконным.

Когда требование о согласовании заключения соглашения о передаче права требования отсутствует в основном договоре, то соглашение не нужно. Нужно отправить уведомление строительной компании.

Согласие банковской организации требуется, если, квартира взята в ипотеку или кредит. Тогда без разрешения от юридического лица сделка является незаконной.

Заключение договора

ДДУ заключается в письменной форме, в бланке указываются:

паспортные данные сторон;
дата подписания;
адреса участников;
место подписания;
порядковый номер соглашения;
адрес недвижимости;
стоимость передачи прав требования;
техническое описание объекта;
способ расчета (происходит после регистрации в Росреестре);
банковские реквизиты;
список бумаг, которые передаются участникам договора (сроки передачи, ДДУ, платежные бумаги);
права и обязанности сторон по цессии;
росписи с расшифровкой.

Цессия составляется в трех экземплярах. Один передается продавцу, другой — покупателю, последний остается в Росреестре.

Если покупатель получил письменное согласие строительной компании, то гражданин вправе вписать застройщика в перечень ответственных лиц. Достаточно в тексте документа прописать обязанности юридического лица. Это дает право требовать неустойку за неисполнение соглашения.

Например, строительная компания задерживает срок сдачи жилого комплекса.

Регистрация в Росреестре

Регистрируется соглашение в Многофункциональном центре (МФЦ) или в Росреестре. Перед посещением учреждения подготавливаются следующие бумаги (ст. 48 ФЗ № 218):

ДДУ;
соглашение о переуступке прав;
паспорта двух участников;
справка об оплате госпошлины;
заверенное разрешение супруга или супруги;
бумаги, подтверждающие отсутствие долговых обязательств перед застройщиком;
согласие от строительной компании и банка.

Передаются оригиналы бумаг. Если отсутствуют — ксерокопии, заверенные нотариусом. Сумма госпошлины равна 350 руб. Покупатель оплачивает взнос заблаговременно.

Передают документы, взамен сотрудник предоставляет расписку. В бумаге содержится перечень принятых справок и указывается период, в который вносятся изменения в договор долевого участия. Срок редко превышает 10 дней.

В конце сотрудник возвращает бумаги заявителю и сообщает о внесенных коррективах.

Kaк пoлyчить квapтиpy пo дoгoвopy пepeycтyпки пpaв тpeбoвaния

После заключения цессии нужно дождаться окончания строительства и введения жилого комплекса в эксплуатацию. Строительная компания установит индексы, адреса, оформит протокол о распределении жилья и кадастровый паспорт.

Покупателю застройщик передает ксерокопию документа о введении дома в эксплуатацию. Далее подписывается акт приема-передачи (ст. 556 ГК РФ).

Полученное право собственности вносится в реестр. Для этого покупатель обращается в МФЦ или Росреестр. Сотруднику учреждения будущий собственник предоставляет:

российский паспорт;
ксерокопию разрешения на эксплуатацию;
справку об уплате госпошлины (2 тыс. руб., если юр. лицо — 22 тыс. руб);
акт приема-передачи;
договор цессии и ДДУ.

Работник государственного учреждения примет бумаги и предоставит взамен расписку со списком полученных справок. В бланке указывается дата повторного посещения. Период регистрации прав составляет не более 10 дней. Во время повторного визита возвращаются предоставленные сотруднику оригиналы бумаг и бумага, указывающая на наличие права собственности.

Сколько стоит процедура

Покупатель оплачивает возможные траты при цессии. В расходы включены госпошлина (ст. 333.33 НК РФ), стоимость полученного права требования на квартиру. Сумму устанавливает продавец самостоятельно.

Фиксированная налоговая выплата в размере 13% от полученных денежных средств взимается с продавца. Процент вычисляется из разницы платежей. Например, гражданин подписал ДДУ на сумму 2 млн. руб. Денежные средства внесены полностью. Далее мужчина желает продать право за 3 млн. руб. 13% высчитываются с разницы, равной 1 млн. руб.

Покупатель оформляет декларацию и уплачивает установленный процент. Иначе наступает ответственность в виде финансовых взысканий.

Подводные камни, o кoтopыx нужнo знaть

Перед составлением договора цессии нужно ознакомиться с нюансами, особенностями, которые могут сильно повлиять на результат сделки.

Пepeycтyпкa ипoтeчнoй квapтиpы

Процесс сложнее, чем стандартная передача права требования. Перед продажей лучше погасить имеющийся кредит. Иначе банк не даст согласия, оставит материальное обременение. В подобной ситуации поможет консультация с юристом.

Ecли пpaвa нa нoвocтpoйкy y нecoвepшeннoлeтниx

Если в тексте ДДУ присутствует несовершеннолетний, то перед заключением цессии нужно запросить разрешение на реализацию имущества у органов опеки. Расписываются в бланке договора цессии законные представители ребенка, например, мать, отец или опекуны (бабушка, сестра и т. д.).

Ecли ДДУ oфopмлялcя c мaтepинcким кaпитaлoм

Если при внесении оплаты по ДДУ сторона использовала средства материнского капитала, то процесс значительно усложняется. Теперь в цессии указывается, что в приобретенной недвижимости обязательно выделяются доли несовершеннолетним детям.

Судебная практика

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод: если человек подает заявление в суд на застройщика по причине пропуска сроков, то дело решается в пользу истца, поскольку в договоре цессии прописываются сроки передачи дома в эксплуатацию. Ведь физическое лицо со своей стороны выполняет обязанности, уплатило стоимость права требования.

Можно привести пример из судебной практики, произошедший в 2017 году. Гражданка Е. заключила договор цессии с застройщиком в 2015. Строительная компания должна была закончить строительство и сдать дом в эксплуатацию в 2016 году, но обязанности не выполнила, и дом поступил в эксплуатацию в 2017 году.

Гражданка просила взыскать с застройщика денежные средства за невыполнение обязательств, моральный ущерб. Иск судом удовлетворен частично. Моральный ущерб женщине не возместили.