Как продать квартиру, если она в ипотеке

 

О собственной квартире мечтают многие российские семьи. Одним из способов приобретения жилплощади является ипотека.

Но прежде чем получить право распоряжаться собственностью, приходится продолжительное время выплачивать кредит.

Вопрос о том, если квартира находится в ипотеке, можно ли ее продать, интересует многих владельцев недвижимости.домик

Понятие

Ипотека – форма залога, гарантирующего возврат кредитных средств. Ипотечный кредит – вид займа, который предоставляется под залог приобретаемой жилплощади.

Займ на покупку недвижимости обладает следующими особенностями:

  • длительный срок погашения;
  • большая сумма (по сравнению с потребительским кредитом);
  • обязательное страхование;
  • передача банку прав на квартиру (до полной выплаты задолженности).

Вопросы, связанные с ипотечным кредитованием, регламентирует Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998.

Возможные причины продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Получение ссуды на приобретение жилплощади предполагает продолжительный период погашения. За это время жизненная ситуация заемщика может перемениться.

Чаще всего причинами продажи квартиры становится:

  • снижение уровня дохода, необходимого для выплаты кредита;
  • необходимость покупки более просторного жилья;
  • личные обстоятельства (например, развод или переезд в другой город);
  • желание заработать на перепродаже.

Цена квартиры на этапе строительства намного меньше. Перед сдачей дома в эксплуатацию стоимость недвижимости увеличивается, что позволяет заемщику вернуть долг и получить прибыль.

Особенности сделок с ипотечными объектами

До полного погашения кредита владелец не вправе свободно распоряжаться квартирой. Недвижимость находится в залоге у банка, поэтому для продажи объекта требуется согласие финансовой организации.

Процедура оформления сделки с ипотечной жилплощадью занимает больше времени, чем обычная продажа.

Увеличение сроков связано с необходимостью дополнительных действий (например, получение кредита новым покупателем).

Кроме того, банк может корректировать условия нового договора, запрашивать дополнительные документы.

Способы продажи

Продажа жилья

На недвижимость, приобретенную по договору ипотеки, налагается обременение. Заемщик имеет право пользоваться жилплощадью, но не может распорядиться объектом залога без согласия банка (Гражданский кодекс РФ, статья 346).

Существует несколько способов продать квартиру, купленную в ипотеку:

  • досрочно погасить кредит;
  • продать с переводом долга новому заемщику;
  • погасить кредит за счет средств покупателя;
  • обратиться в банк с просьбой продать залоговую недвижимость.

Финансовые организации заинтересованы в возврате денежных средств. В большинстве случаев банки не возражают против реализации жилплощади (например, Сбербанк помогает клиентам правильно провести сделку).

Согласие кредитора

В российском законодательстве нет запрета на продажу имущества, приобретенного по ипотечному договору. Решение о возможности сделки принимает банк, предоставивший средства на покупку недвижимости.

Необходимость согласия кредитора на продажу заложенного имущества закреплена в Федеральном законе «Об ипотеке» (ст. 37). Ссылка на указанную статью обязательно присутствует в ипотечном договоре. Если владелец квартиры попытается самостоятельно провести сделку, Росреестр откажет новому собственнику в регистрации права на жилое помещение.

Продажа квартиры с досрочным погашением кредита

Этот вариант подразумевает поиск покупателя, согласного передать владельцу сумму, которая необходима для возврата займа. Приобретение жилья под обременением связано с риском потери денежных средств. Способ с полным погашением чаще всего используется при покупке квартиры в новостройке или при получении материнского капитала.

Алгоритм проведения сделки включает следующие этапы:

  1. Получение согласия кредитной организации.
  2. Определение суммы долга.
  3. Заключение предварительного договора купли-продажи.
  4. Снятие с учета всех зарегистрированных жильцов.
  5. Передача задатка в размере, равном сумме залога.
  6. Снятие обременения.
  7. Оформление права нового собственника в территориальном подразделении Росреестра.

Если стоимость квартиры превышает сумму долга, разница передается продавцу на последнем этапе сделки. Кроме того, банк должен дать официальное согласие (в письменном виде) на досрочное закрытие ипотеки.

Образец договора

Переоформление права собственности происходит через несколько дней после снятия залога с квартиры. Этот период является наиболее рискованным для покупателя. Поэтому при согласовании условий сделки необходимо заключение предварительного договора купли-продажи.

В документе указывается:

  • личные данные сторон (фамилия, имя, отчество, контактная информация);
  • сведения о кредитных обязательствах;
  • предмет договора (адрес и характеристики квартиры);
  • стоимость объекта;
  • сумма, передаваемая для погашения кредита;
  • способ передачи денежных средств;
  • срок исполнения договора.

Подписание договора желательно проводить в присутствии нотариуса. При сделках с имуществом, находящимся в долевой собственности, нотариальное удостоверение документа является обязательным (Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997, статья 24).

Основной договор купли-продажи заключается в стандартном порядке. Бланк можно скачать здесь.

Перечень документов для регистрации

Пакет документации для оформления сделки включает:

  • копии паспортов всех участников (свидетельство о рождении для несовершеннолетних);
  • выписка из единого реестра недвижимости с информацией о залоге;
  • закладная на объект;
  • справка из банка о полном погашении кредита;
  • техпаспорт жилплощади;
  • сведения об оплате госпошлины;
  • договор купли-продажи.

Если одному из владельцев не исполнилось 18 лет, обязательно нужно заручиться разрешением органов опеки на заключение сделки.

Продажа квартиры с переводом долга на покупателя

Государство разрешает продавать залоговую недвижимость другому человеку (Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998). При этом кредитные обязательства переоформляются на нового владельца. Ипотечные квартиры предлагаются по сниженной стоимости, что является преимуществом для многих покупателей.

Процедура перевода состоит из следующих действий:

  1. Извещение банка о намерении продать жилье.
  2. Поиск покупателей (самостоятельно или с помощью кредитной организации).
  3. Оценка квартиры.
  4. Заключение договора.
  5. Перерегистрация залога.

Главное преимущество сделки заключается в минимальном риске для сторон. Оформлением документов (в том числе в Росреестре) занимается кредитная организация. Подача заявки на ипотеку происходит в стандартном порядке. Покупателем может выступать другой банк (в случае перекредитования).

Образец договора

Все этапы сделки с переводом долговых обязательств контролируются кредитной организацией.

Стандартный образец договора содержит:

  • информацию о покупателе и продавце (фамилия, имя, отчество, паспортные данные);
  • сведения о банке, в котором зарегистрирован залог;
  • предмет договора (характеристика объекта);
  • стоимость;
  • способ расчета;
  • срок вступления в силу документа;
  • подписи сторон.

В договоре предусматривается ответственность участников и варианты разрешения спорных вопросов. Бланк договора уступки права можно скачать здесь.

Перечень документов для регистрации

Организацией сделки занимаются представители банка.

Продавец и покупатель предоставляют следующие бумаги:

  • копию паспорта или свидетельства о рождении;
  • кадастровые документы и техпаспорт квартиры;
  • выписку из ЕГРН;
  • заключение оценщика о стоимости объекта;
  • договор купли-продажи;
  • закладную;
  • соглашение о переуступке кредитных обязательств;
  • официальное разрешение банка на продажу.

Если квартира продается супругами, расторгнувшими брак, потребуется согласие обеих сторон.

Продажа с арендой сейфовой ячейки

Вариант с банковской ячейкой используется при самостоятельной продаже квартиры заемщиком. Если сумма долга значительная, взять у покупателя аванс для закрытия ипотеки не получится. В такой ситуации расчет проводится через сейфовые ячейки.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Банк извещается о намерении приобрести залоговую квартиру.
  2. Специалисты кредитной организации готовят предварительное соглашение.
  3. Покупатель помещает деньги в две ячейки (для закрытия ипотеки и оставшуюся часть для продавца).
  4. Сделка фиксируется в Росреестре.
  5. Участники сделки получают доступ к сейфу с деньгами.
  6. Новый собственник снимает обременение с квартиры.

Кредитная организация дает разрешение на продажу квартиры, если заемщик вовремя вносил платежи по ипотеке.

Образец договора

В соглашении купли-продажи обязательно включение пункта о порядке расчета. Если средства передаются через банковскую ячейку, составляется дополнительное соглашение об аренде.

В договоре указываются:

  • персональные данные лиц, имеющих доступ к сейфу (фамилия, имя, отчество, реквизиты паспорта);
  • сведения о квартире (адрес местонахождения, этаж, количество комнат, площадь);
  • порядок получения средств после заключения сделки;
  • правила возврата денег покупателю, если соглашение расторгнуто.

В качестве арендатора может выступать любая сторона договора. Бланк договора можно скачать здесь.

Перечень документов для регистрации

Для оформления сделки потребуется стандартный комплект:

  • копии удостоверений личности сторон;
  • выписка на жилплощадь из Росреестра;
  • техпаспорт квартиры;
  • соглашение купли-продажи.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину. Сумма взноса составляет 2 000 рублей (статья 333.33 НК РФ).

Налогообложение

налоги

По общим правилам российские граждане передают в бюджет государства часть своих доходов. Если с момента заключения ипотечного договора до продажи квартиры прошло менее 3 лет, налог составит 13% от суммы сделки. Единственным способом снижения налогового бремени в такой ситуации является оформление налогового вычета (статья 220 НК РФ).

Судебная практика

Основной причиной судебных споров становится неисполнение заемщиком обязательств по оплате ипотеки.

В Центральный районный суд г. Сочи обратилась К. Истица просила передать ей права на квартиру, приобретенную в период брака с М. После развода ответчик не участвовал в оплате кредита. К. самостоятельно погашала ипотеку в соответствии с графиком платежей. Банк не возражал против перевода долговых обязательств. Суд прекратил право собственности ответчика на спорную квартиру, передав недвижимость истице.

Судебная практика по военной ипотеке показывает, что в случае споров решение в большинстве случаев выносится в пользу заемщика. Это связано с тем, что военнослужащие относятся к категории граждан, которым предоставлено право на отсрочку платежей.