Можно ли продать квартиру по дарственной

Договор дарения обладает специфическими признаками по сравнению с другими сделками. Регулирование отношений, возникающих в процессе такого перехода прав, осуществляет Гражданский кодекс РФ, глава 32.

Главные признаки договора обозначены в ст. 572, ст. 573, ст. 574 ГК РФ:

• безвозмездность;
• письменная форма и государственная регистрация;
• требование согласования сторон по содержанию.

Чаще всего из содержания такой сделки следует, что даритель обязуется передать или передает одаряемому определенную вещь.

Договор дарения

Дарение — гражданский договор, в котором закреплено согласие 2 или более лиц на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. Это означает, что заключение акта в одностороннем порядке недопустимо.

Бланк договора дарения квартиры можно скачать здесь.

Передача имущества не предусматривает приобретения лицом выгоды. Но даритель вправе дополнительно требовать выполнения некоторых условий. Например, он может оставить за собой возможность проживать в подаренной квартире, обязать одаряемого использовать вещь для общего блага.

Сделки, предметом которых являются квартиры, как и любая другая недвижимость, должны соответствовать ряду условий. Это связано со спецификой имущества. Перед приобретателем возникает много процедурных вопросов, из которых наиболее актуальны:

• порядок оформления и регистрация собственности;
• возможные ограничения для осуществления следующих сделок, таких как мина (узнайте, что такое мена квартиры), рента, продажа квартиры после дарения;
• государственная пошлина и налог, подлежащие к уплате.

Запрещение дарения

Человеку, который намерен подарить имущество стоимостью не менее 3000 руб., следует учесть существующие в законе запреты.

Не могут дарить жилье представители малолетнего ребенка или недееспособного лица от их имени.

Запрещено принимать в дар квартиру, дом и другую ценную собственность следующим субъектам:

• работникам социальных, медицинских, образовательных организаций, обеспечивающих уход за детьми-сиротами, а также родственникам таких сотрудников;
• муниципальными и государственными служащими в связи с выполняемыми полномочиями.

Детальный перечень установленных ограничений предусмотрено ст. 575 ГК РФ.

Момент возникновения права собственности у одаряемого: когда можно распоряжаться подаренной квартирой

Сделки, предметом которых является квартира, заключаются обязательно в письменной форме и подлежат государственной регистрации.

Право собственности в этом случае возникает с момента, когда новый хозяин провел необходимую процедуру фиксации с занесением информации в специальный реестр (ст. 223 ГК РФ).

Вас также могут заинтересовать правила отказа от права собственности на квартиру и доли в ней.

Сразу после совершения обязательных действий одаренный уполномоченный по своему усмотрению распоряжаться имуществом, которое он приобрел. Установление момента перехода права на практике имеет существенное значение, поскольку вместе с ним лицо начинает нести риск случайной гибели недвижимости, платить средства на содержание жилья.

Процедура оформления права собственности

Процедура регистрации регулируется на законодательном уровне и фактически начинается с подачи соответствующего заявления. Предпосылкой инициирования процесса является сам факт подписания договора дарения.

Госпошлина

За совершение действий по фиксации права на недвижимость уполномоченными органами взимается государственная пошлина. Сумма, подлежащая к уплате, определена НК РФ в ст. 333.33.

С физического лица взимается сбор в размере 2000 руб., а организация должна уплатить 22000 руб.

Регистрация

Для регистрации договора необходимо обратиться в одно из предложенных учреждений:

• территориальный орган Росреестра;
• многофункциональный центр.

Правом подачи документов обладают обе стороны. При этом бумаги могут быть доставлены лично участником сделки, его законным представителем, с использованием средств почтовой связи или официальных интернет-ресурсов.

Сайт Росреестра предлагает своим пользователям прислать заявку онлайн с использованием личной цифровой подписи. Также ресурс имеет опцию предварительной записи на прием.

Регистрация дарения через многофункциональный центр включает следующие поэтапные действия:

1. Сбор документов согласно установленному перечню, уплата государственной пошлины.
2. Выбор конкретного МФЦ и запись на прием.
3. Явка в выбранный день в здание цента, предоставление бумаг и написание заявления.
4. Получения расписки о подаче документов.
5. Повторная явка в центр по истечении отведенного срока и получение договора с соответствующей пометкой и правоподтверждающего документа.

Процедура оформления в органе Росреестра занимает до 10 дней. Если вопросом занимается МФЦ, дополнительно понадобится еще 5–6 дней для почтовой пересылки.

Перечень документов

Во избежание затягивания процедуры важно правильно составить пакет документов. Перечень включает следующее:

• паспорт или другое подтверждение личности участников сделки;
• три экземпляра договора дарения;
• квитанция для подтверждения оплаты пошлины;
• подтверждение права собственности дарителя на предмет договора — свидетельство или выписка из ЕГРН;
• письменное согласие, предоставленное супругом, на отчуждение совместно нажитого имущества;
• если одаренный несовершеннолетний или недееспособный, требуется официальное одобрение представителя;
• подтверждение родства сторон.

Правоподтверждающий документ

Конечная цель фиксирования права собственности на приобретенную квартиру — получение провоподтверждающего документа. Это доказывает факт внесения информации о принадлежности имущества лицу в специальный реестр.

Профильным законодательством закреплено новый тип провоподтверждающего документа — выписка из ЕГРН. До этого уполномоченными органами выдавались бумажные свидетельства о праве собственности.
Выписку можно получить в бумажной или электронной форме.

В случае необходимости регистрирующий орган предоставит копию при условии уплаты пошлины.

Налогообложение при дарении квартиры

При получении подарка в виде квартиры лицо должно уплатить налог НДФЛ. Для резидентов ставка составляет 13% стоимости имущества (ст. 207 НК РФ). Нерезиденты обязаны уплатить 30% цены сделки.

Если в договоре не указана информация об оценке имущества, принимается во внимание кадастровая стоимость. Данные о конкретной сумме доступны на сайте Росреестра.

Лицо, считающее кадастровую стоимость завышенной, может обратиться к профессиональному оценщику и получить специальный отчет.

Для осуществления оплаты одаряемый сначала подает декларацию в налоговую по месту прописки. Затем следует заплатить налог до 15 июля следующего за приобретением года.

Сделка по переходу права на квартиру между близкими родственниками не облагается налогом (ст. 217 НК РФ).

В список близких родственников, закрепленный ст. 14 СК РФ, входят:

• супруги;
• дети — родные или усыновленные;
• родители;
• внуки, дедушки, бабушки;
• родные, неполнородные братья и сестры.

Продажа подаренной квартиры

Новый владелец сразу же после получения выписки из государственного реестра вправе в полной мере распоряжаться недвижимостью. На практике много вопросов вызывает именно продажа квартиры после дарения.

Список документов для продажи квартиры

Первый этап отчуждения — подготовка обязательных документов. В список входят:

• паспорта или другое заменяющее удостоверение личности;
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый и технический паспорта;
• справка о зарегистрированных на постоянной и временной основе жильцах;
• согласие органов опеки при наличии прописанных несовершеннолетних;
• квитанция об уплате госпошлины.

Размер госпошлины

Государственная пошлина при продаже квартиры — это обязательный фиксированный сбор, установленный НК РФ.

Размер пошлины при регистрации права собственности на имущество составляет:

• для физических лиц — 2000 руб.;
• для организаций — 22000 руб.

В случае регистрации прав нескольких совладельцев, сумма делится на всех покупателей, независимо от размера доли.

Согласие супруга при продаже квартиры, полученной в дар

Подарок — это личная собственность одного супруга. Отсюда следует, что согласие мужа или жены на реализацию подаренной квартиры не требуется (ст. 36 СК РФ).

Если же лицо продало жилье и на вырученные средства приобрело другую недвижимость, то такое имущество признается совместно нажитым в браке.

Налоги при продаже квартиры, полученной в дар

Продавец квартиры, которую он приобрел на основании дарения, получает от покупателя денежное вознаграждение. Согласно закону переданная сумма считается доходом и подлежит налогообложению.

Размер ставки НДФЛ в 2019 году не изменился и равен 13% стоимости недвижимости для резидентов, 30% — для нерезидентов (ст. 224 НК РФ).

За основу берется сумма, указанная в договоре. Если это значение умышленно занижено, размер налога рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

При этом нормативными актами установлены правила применения налоговых льгот (ст. 217 НК РФ). Освобождение от обязательной уплаты сбора напрямую определяется сроком, в течение которого лицо владеет имуществом.

В зависимости от степени родства сторон предварительного договора дарения минимальная продолжительность владения должна составлять:

• 36 месяцев;
• 60 месяцев.

Если продажа квартиры после дарения осуществляется лицом, которое является близким родственником дарителя, срок владения должен быть не менее 3 лет. Для любого другого лица минимальный временной отрезок достигает 5 лет. Отсчет следует начинать даты регистрации права, указанной в выписке из ЕГРП.

Важный момент — 5-летний срок принимается во внимание в случае, если недвижимость перешла в собственность, начиная от 01.01.2016 года.

Резиденты также могут воспользоваться правом на имущественный вычет (ст. 220 НК РФ). Суть данной льготы в следующем:

• налог не уплачивается с суммы, меньшей 1000000 руб.
• если в одном году приобрести другую недвижимость, отчисление достигнет 2000000 руб.

Судебная практика

Договор дарения получил в современной цивилистике широкое распространение. Однако жесткая законодательная регламентация и спорные отношения между сторонами создали обширную судебную практику.

Возможные проблемные вопросы:

1. Даритель отказывается пройти процесс государственной регистрации. Фактически это означает, что договор не заключен. Осуществить принудительное оформление практически нереально. Суд в таких случаях считает, что отсутствует воля лица на совершение дарения.
   Однако если квартира фактически передана одаряемому, и он ею владеет и пользуется, есть шансы выиграть дело. Необходимо подавать иск о принудительной регистрации.
2. Смерть дарителя после подписания договора. В этой ситуации регистрирующий орган откажет во внесении данных в реестр. Вариант защиты личных интересов — обращение в суд с иском к наследникам. Решение суда зависит от момента заключения сделки. Если значимые действия совершены начиная от 02.03.2013 года, и имело место фактическое выполнение условий договора, результат может быть положительным.
3. Часто граждане оформляют дарение, однако при этом имеют целью осуществление совсем другой сделки — купли-продажи, мены. В таком случае стоит вопрос о фиктивном договоре. При рассмотрении данной категории дел судья исследует, были ли скрытые мотивы мнимого соглашения — несоблюдение правил преимущественного права покупки, избежание принудительного исполнения решения суда, конфискации.
4. Нюансы, связанные с признаком безусловности дарения. Даритель не вправе требовать от одаряемого встречной передачи вещи, поскольку это противоречит правовой природе договорных отношений данного вида. В то же время наличие определенных условий все же допустимо. Например, существуют судебные решения, признающие правомерность закрепления обязанности одаряемого получать письменное согласие предыдущего владельца на все сделки относительно подаренной квартиры.

В случае если суд придет к выводу о недействительности сделки дарения, следующая продажа имущества тоже не будет считаться законной.

Лучший способ свести к минимуму риск судебного оспаривания — выбрать не простую, а нотариальную форму заключения договора. Кроме этого, даритель может предварительно получить соответствующую медицинскую справку, чтобы отбросить сомнения о возможной невменяемости во время совершения дарения.