Особенности продажи квартиры полученной по наследству

Продать квартиру, полученную по наследству, можно только после регистрации собственности наследника в Росреестре. Для подачи заявления в официальные органы требуется специальный документ – свидетельство о праве на наследство.

Обращение к нотариусу

Оформление наследства
Гражданский кодекс РФ (статья 1154) закрепляет срок в шесть месяцев (полгода) для вступления в наследственные права. Отсчет времени начинается от даты смерти владельца имущества.

Оформлением наследственной недвижимости занимается нотариальная контора по месту расположения квартиры. Адрес нужного специалиста можно узнать у любого нотариуса или на официальном портале Нотариальной палаты РФ.

Закон предусматривает несколько способов подачи заявления:

  1. Лично.
  2. Через представителя (по доверенности).
  3. Почтой.

В случае обращения к услугам почтовой связи необходимо заверить ходатайство у любого нотариуса.

Список документов для оформления наследства

Перед обращением в нотариальную контору необходимо подготовить бумаги, подтверждающие права преемника.

Если наследование производится по завещанию, то для оформления недвижимости достаточно представить справку о смерти предыдущего владельца. Документ получают в органах ЗАГСа.

При получении наследства по закону дополнительно потребуются:

  • копия паспорта преемника;
  • бумаги, подтверждающие родство (например, свидетельство о рождении или о заключении брака);
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • техпаспорт и выписка из ЕГРН;
  • квитанции об оплате налога и коммунальных платежей;
  • справка о стоимости квартиры.

Оценка квартиры должна выполняться специалистами, имеющими лицензию на проведение данного вида работ.

Сроки оформления и стоимость услуг нотариуса

Свидетельство о правах наследника выдается не ранее, чем через полгода (6 месяцев) от даты кончины наследодателя. Если доказано отсутствие других претендентов на жилплощадь, документы могут быть подготовлены в более короткий срок (статья 1163 ГК РФ).

Расходы при принятии наследства зависят от степени родства и общей стоимости недвижимости. Налоговый кодекс РФ (п. 22 ст. 333.24) устанавливает следующий тариф государственной пошлины за выдачу свидетельства:

  • 0,3% от цены квартиры для наследников первой и второй очереди (не больше 100 000 рублей);
  • 0,6% от цены квартиры для остальных категорий преемников (не больше 1 000 000 рублей).

Размер оплаты технических услуг сотрудников нотариата (например, помощь при заполнении заявления) зависит от региона оформления.

Если преемников несколько, каждый получает персональный документ на долю недвижимости.

Момент возникновения права собственности

Право собственности на квартиру по наследству возникает в момент смерти владельца. Возможность распорядиться недвижимостью появляется после закрытия наследственного дела.

Выдача нотариального свидетельства подтверждает законность передачи имущества. Завершающий этап оформления – занесение информации о новом владельце в государственный реестр недвижимости (Федеральный закон № 218-ФЗ).

Регистрация права собственности наследника

Переход права собственности оформляет Федеральная служба госрегистрации и кадастра. Для обращения в Росреестр потребуются следующие документы:

  1. Заявление (образец установлен регламентом).
  2. Удостоверение личности.
  3. Свидетельство, выданное нотариусом.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Квитанции об оплате пошлины.

Регистрация права наследника занимает от семи до десяти рабочих дней (зависит от способа обращения). Если сотрудники службы выявят в документах ошибки или несоответствия, оформление будет приостановлено.

Продажа квартиры, перешедшей по наследству

Процесс продажи квартиры

После получения выписки из ЕГРН собственник может на законных основаниях реализовать наследственную недвижимость. Законодательство не ограничивает право граждан на распоряжение собственностью.

Однако продажа квартиры сразу после вступления в наследство требует уплаты налога с прибыли. Размер сбора зависит от того, сколько времени преемник владел недвижимостью.

Порядок налогообложения. Льготы при уплате налога

По общим правилам налогообложения физические лица отдают в государственный бюджет 13% своих доходов. При получении собственности по наследству пошлина не взимается.

Особенности начисления налога при продаже унаследованной недвижимости заключаются в следующем:

  • не следует занижать продажную стоимость (при сделках с наследственной квартирой цена, указанная в договоре, сверяется с кадастровой стоимостью);
  • владельцы не платят сборы, если сделка заключается по истечении 3 лет владения недвижимостью;
  • законом предусмотрено уменьшение суммы налога (имущественный вычет);
  • вычет оформляется на объект (в случае продажи несколькими собственниками).

Налоговое законодательство не предусматривает льгот по уплате взносов при реализации недвижимости отдельным категориям граждан (например, пенсионерам или несовершеннолетним). При досрочной продаже (раньше 3 лет владения) все граждане обязаны оплатить налог. Началом срока владения квартирой считается дата смерти наследодателя.

Снизить налоговое бремя можно с помощью вычета (статья 220 НК РФ).

Государством установлена фиксированная сумма (1 000 000 рублей), на которую уменьшается стоимость сделки перед начислением налога. Например, если квартира продается за 2 500 000 рублей, то уплате подлежат 13% от 1 500 000 рублей (195 000 рублей). Право на вычет можно использовать только один раз.

При продаже и одновременной покупке новой жилплощади наследник может рассчитывать на два вычета. Льготная сумма налогообложения при покупке снижается на 2 000 000 рублей.

Для освобождения от налогового платежа собственнику следует обратиться в местное отделение Федеральной налоговой службы.

Оформление купли-продажи квартиры

Оформление купли-продажи квартиры

Имея на руках выписку из ЕГРН, собственник может начинать поиски покупателя.

Для того чтобы сделка прошла успешно, необходимо подготовить:

  • свидетельство, выданное нотариусом;
  • технические и кадастровые документы объекта (читайте, как составить техплан квартиры);
  • квитанции о своевременной оплате коммунальных платежей;
  • нотариальный отказ других наследников от собственности (при наличии);
  • выписку о лицах, зарегистрированных в жилом помещении.

Согласие супруга на сделку не нужно, наследственная собственность не является совместно нажитым имуществом.

Проверка рисков сделки

Приобретение недвижимости, полученной в наследство, требует особого внимания со стороны покупателя. К основным рискам сделки относятся:

  1. Появились другие наследники (например, продавец умышленно не оповестил заинтересованных лиц о смерти наследодателя).
  2. Не выделялась обязательная доля наследственного имущества.
  3. Завещание оказалось недействительным.
  4. Суд признал преемника недостойным наследником.

Риск расторжения сделки купли-продажи наиболее высок в первые три года открытия наследства. Трехлетний срок исковой давности закреплен в статье 196 Гражданского кодекса РФ. В отдельных случаях срок для признания передачу наследственной собственности незаконной составляет 10 лет.

Юристы рекомендуют покупателю тщательно изучить историю квартиры и выяснить круг возможных наследников. Также следует самостоятельно проверить отсутствие (наличие) лиц, которые сохраняют пожизненное право пользования жилплощадью.

Если общение покупателя и продавца ведется через представителя, желательно один раз встретиться лично с владельцем квартиры. Такой шаг позволяет убедиться, что собственник действительно желает распорядиться имуществом.

Нередко стоимость жилого помещения, указанная в договоре, существенно ниже фактической цены. К такой уловке участники прибегают с целью уменьшить величину подоходного налога. При расторжении сделки покупателю возвращается только та сумма, которая закреплена документально.

Составляем договор

Купля-продажа квартиры, полученной по наследству, проходит по общим правилам проведения операций с недвижимостью.

В документе купли-продажи указываются:

  • предмет сделки – квартира (местонахождение, технические характеристики: число комнат, этаж, общая и полезная площадь);
  • персональные данные участников;
  • сущность договора (продажа);
  • цена предмета;
  • обязанности и права обеих сторон;
  • порядок и сроки оплаты.

Отличие сделки с наследственным имуществом – добавление в договор пунктов, призванных обезопасить покупателя.

Бланк договора купли-продажи недвижимости можно скачать здесь.

При установлении ответственности необходимо указать право покупателя расторгнуть соглашение при объявлении других наследников. Специалисты рекомендуют включить в документ пункт о возврате продавцом полной стоимости квартиры и неустойки (5–10% от общей суммы).

Договор приобретения наследственной недвижимости желательно заключать в присутствии нотариуса. Сотрудники нотариата помогут подготовить документ и проверят жилплощадь на отсутствие обременений.

Регистрация перехода права собственности

Сделка считается заключенной с момента подписания соглашения участниками. Завершением сделок с недвижимостью является государственная регистрация перехода права собственности.

В Росреестр предъявляются:

  1. Заявление.
  2. Договор купли-продажи (подписанный участниками и удостоверенный нотариусом).
  3. Копии удостоверений личности продавца и покупателя.
  4. Свидетельство о наследственных правах.
  5. Кадастровые документы на квартиру.
  6. Квитанция оплаченной госпошлины.

Бумаги необходимо сдать в территориальное подразделение Росреестра или в центр предоставления госуслуг (МФЦ). Официальный портал ведомства предлагает сервис онлайн подачи заявки на регистрацию сделки. При дистанционной подаче документов заявителю потребуется усиленная электронная подпись.

Госпошлина за регистрацию

Расходы по оплате пошлины в бюджет при заключении сделки по общим правилам возлагается на покупателя.

Размер сбора, взимаемого с граждан за регистрацию недвижимости, составляет 2 000 рублей (статья 333.33 НК РФ).

Льгота по государственной пошлине при покупке квартиры полагается людям, которые официально признаны малоимущими.

Сроки регистрации

Федеральный закон № 218-ФЗ (статья 16) устанавливает конкретные сроки изменения информации о собственнике в едином реестре недвижимости:

  • 7 рабочих дней при обращении в отделение службы регистрации;
  • 9 рабочих дней при подаче заявления в МФЦ (увеличивается за счет пересылки документов).

При нотариальном удостоверении сделки время регистрации сокращается до 3 рабочих дней. Однако в таком случае потребуется дополнительно оплатить услуги нотариуса.

Судебная практика

Вопросы оспаривания сделок относятся к категории имущественных споров. Решить проблемы продажи (покупки) наследственной квартиры можно только в судебной инстанции.

В большинстве случаев закон принимает сторону добросовестного приобретателя. Однако каждая ситуация индивидуальна, поэтому вердикт суда невозможно предопределить.

Мать оставила квартиру Б. (сыну) и Г. (дочери). Г. не сообщила брату, работающему за границей, о смерти матери и продала недвижимость. Покупатель К. приобрел жилплощадь по рыночной цене. Через два с половиной года брат обратился в Автозаводский районный суд Тольятти с требованием о восстановлении права наследования. Суд обязал сестру выплатить брату компенсацию. Право собственности на квартиру судья оставил за К., признав его добросовестным приобретателем.

В другой ситуации Ленинский суд Владимира восстановил срок вступления в права З. (преемнику первой очереди). Наследник второй очереди Д. не сообщила З. о смерти наследодателя, оформив квартиру на свое имя. В дальнейшем Д. продала недвижимость своему знакомому. В судебном заседании выяснилось, что купли-продажи фактически не было. Судья восстановил право З. на квартиру. Сделка признана мнимой.

Закон отводит наследнику шесть месяцев для обращения в суд после того, как он узнал о нарушении своих интересов. По истечении полугода гражданин теряет право вернуть наследство.