Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры

Каждая квартира имеет два вида стоимости: рыночную и кадастровую. Они могут сильно различаться между собой. Ведь кадастровая стоимость устанавливается государством, и именно она используется для расчета налогового вычета. Поэтому так важно знать, на какую сумму государство оценило вашу недвижимость.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, можно ли ее оспорить, ответим на все вопросы в статье.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Регулируется ст. 3 ФЗ № 237. Под кадастровой стоимостью понимается сумма, в которую государство оценивает конкретное недвижимое имущество. При расчете учитываются: размер жилплощади, район, город расположения и другие параметры (ст. 14 ФЗ № 237). Кадастровая стоимость должна быть почти равной рыночной. Но сделать это не так просто. Ведь каждую квартиру не рассматривают индивидуально.

Кадастровая стоимость при оценке не учитывает вид из окна, состояние коммуникаций на момент заключения сделки, внешний вид подъезда, удачную планировку недвижимости и другое. Это сильно отражается на конечной сумме. Поэтому вероятность полного совпадения или максимальной схожести кадастровой и рыночной стоимости минимальная.

Государство не углубляется в детали при установлении цены жилья. Кадастровая стоимость необходима для быстрой массовой оценки недвижимости, без учета дополнительных параметров.

Никто не выезжает на место, не уточняет характеристики жилья, которые могут повлиять на общую цену. Поэтому часто стоимость квартир, расположенных по одному адресу, совсем не различается. Хотя в одной сделан дорогой евроремонт, а в другой только стены покрашены и отсутствует мебель.

Как определяется кадастровая стоимость

Существует специальная процедура установления стоимости жилья государством. Могут оцениваться конкретные объекты, например, районы или дома, или массово недвижимость, которая располагается в регионе.

Администрация города издает приказ, по которому нужно установить стоимость всех многоквартирных домов в субъекте. Далее органом регистрации формируется перечень объектов, подлежащих оценке. Список дополняется информацией из единого реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Указываются сведения, вписанные до января года проведения процедуры установления кадастровой стоимости.

Затем уполномоченные лица составляют соответствующий отчет. Документ подлежит обязательной публикации на интернет-портале Росреестра (п. 9 ст. 14 ФЗ № 237).

Ознакомиться с отчетом можно в течение 60 дней. В указанный период граждане вправе составить и отправить обращение с замечаниями, если найдены недочеты и серьезные ошибки в расчетах. Поступившее заявление обрабатывается уполномоченным лицом.

Изменения в размещенный список на интернет-портале вносятся каждые пять дней. Корректировки происходят на основе просьб заявителей.

После 60 дней перечень с дополнениями и исправлениями утверждается. Новая кадастровая стоимость начинает действовать с первого месяца следующего года.

Частота соответствующих проверок напрямую зависит от конкретного субъекта РФ. Если город имеет федеральное значение, то оценка кадастровой стоимости проводится не реже одного раза в два года. Когда субъект не относится к данной группе, то процедура установления цены недвижимости проходит один раз в три года, не реже.

Получение выписки ЕГРН

Устанавливается ст. 62 ФЗ № 218. Если гражданину нужна официальная бумага, в которой указывается цена конкретного объекта недвижимости, то стоит оформить специальную выписку из ЕГРН.

В переданной получателю справке содержится перечень важной информации о квартире или частном доме. Например, наличие или отсутствие ограничений, находится ли недвижимость под арестом, залогом, делится жилье на доли, были ли судебные разбирательство по поводу владения имуществом и другое.

По почте

Если заявитель не может лично передать документы на предоставления выписки по кадастровой стоимости жилья, то можно воспользоваться услугами почты РФ. Для этого в конверт вкладываются ксерокопии бумаг, заверенные нотариусом, и само обращение.

Дополнительно прописываются реквизиты для получения справки.
Ответ забирается аналогичным образом, то есть достаточно посетить почтовое отделение.

Иногда гораздо удобнее воспользоваться другим способом, например, лично передать обращение или зайти на специальный интернет-портал и подать заявку онлайн.

Лично

Заявитель вправе самостоятельно обратиться в Росреестр. Бланк обращения составляется человеком лично на месте. С собой необходимо принести оригиналы бумаг. Ксерокопии не принимаются.

Госпошлина оплачивается не позднее 5 дней со дня подачи обращения в Росреестр.

Онлайн

Сделать это можно через официальный интернет-портал Госуслуг. Достаточно пройти процесс регистрации и заполнить бланк, приложив скан квитанции об оплате госпошлины. Важно отметить, если заявитель не имеет собственной электронной подписи, то подать обращение он не вправе.

Через МФЦ

Получить кадастровую стоимость жилья можно, обратившись в Многофункциональный центр. Всегда, когда гражданин лично подает заявление, предоставляются исключительно оригиналы бумаг. Если по почте, тогда достаточно заверенных ксерокопий.

Период предоставления справки не превышает 5 дней.

Когда меняется кадастровая стоимость

Процедура оценки жилья происходит не реже одного раза в 5 лет. Частота изменений стоимости недвижимости напрямую зависит от желания собственника квартиры. Владельцем имущества может быть организация, предприятие, частное лицо или администрация субъекта РФ, орган власти.

Собственник на законодательном уровне вправе в любой момент инициировать процедуру оценки квартиры. Для этого необязательно иметь весомый и серьезный повод. Достаточным поводом является изменения рыночных показателей. Далее владелец вызывает специальных инженеров.

Важно отметить, что понятие «рыночных показателей» лишено четкого определения. Непонятно, что подразумевает законодатель под данным термином. Владелец квартиры обязан определить, когда произошло изменение цены. Для этого специалист (инженер-оценщик) соблюдает следующие этапы:

• анализирует бумаги, связанные с имуществом человека;
• лично посещает объект;
• знакомится с индивидуальными характеристиками, параметрами жилья;
• составляется специальный акт, в котором прописываются особенности недвижимости гражданина, указывается точная цена квартиры.

Далее новые сведения вносятся в ЕГРН. Фактически день составления акта специалистом и является моментом, когда стоимость жилья изменилась.

В каких случаях стоимость можно изменить

Выделяется две причины, на основании которых цена жилья меняется:

• переоценка квартиры;
• внесение корректировок в сведения, содержащиеся в едином реестре.

Проявить инициативу изменения стоимости имущества вправе:

• собственник;
• граждане, которые собираются подписать договор, связанный с указанным жильем;
• государственный орган, когда имущество относится к его личной собственности.

Для начала процесса установления новой цены жилья, необходимо составить обращение. Подается соответствующее обращение в судебные органы или в комиссии, созданные для выполнения подобных функций.

Основания для начала процесса кадастровой оценки имущества (ст. 24.18 ФЗ № 135):

• ложные сведения, прописанные в документах на жилье;
• кадастровая цена не соответствует рыночной;
• для расчета стоимости использовались недопустимые методы.

Обязательно к заявлению прикладываются бумаги, подтверждающие обоснованность просьбы гражданина.

Корректировки, изменения в данных, содержащихся в ЕГРН, происходят, если:

• когда имущество ставилось на учет, предоставлялись ложные данные;
• вступившее в силу решение судебного органа о внесении новых сведений в единую базу учета недвижимости.

Можно ли оспорить

Оспаривать кадастровую стоимость жилья, если она больше рыночной, согласно законодательству, не запрещено. Неправомерно, если заявитель потребует провести переоценку собственности исключительно на основании цен на недвижимость, указанных в интернете на различных ресурсах по продаже жилья.

Нужно заключение специалиста, инженера, который может визуально оценить имущество и составить соответствующее заключение. Документ, в котором прописывается кадастровая стоимость квартиры, оформляется не более 7 дней. При желании аналогичный отчет гражданин вправе заказать в суде или в специальной комиссии.

Исходя из практического опыта, важно сказать, что во втором случае вероятность внесения изменений в данные реестра недвижимости почти равна нулю. Данные, выложенные на официальном интернет-ресурсе, подтверждают это.

Поэтому тратить лишнее время на обращение в комиссию не стоит. Лучше составить и подать заявление в уполномоченный судебный орган. Здесь ситуация иная. Согласно судебной практике, если кадастровая стоимость в два или даже три раза превышает рыночную, то, с большой долей вероятности, уполномоченное лицо примет это в расчет и уменьшит установленную ранее цену.

Если заявитель все-таки решил направить просьбу сначала в комиссию, то он может сделать это лично через МФЦ, онлайн или по почте. Ответ на обращение поступит не позднее 30 дней.

Существует третий вариант уменьшить цену, установленную государством. Для его реализации необходимо оспорить стоимость до официального утверждения. Ведь при оформлении окончательной версии публикуется проект.

Граждане вправе отправлять просьбы в Росреестр подкорректировать или изменить цену. К заявлению обязательно прилагаются бумаги, подтверждающее обоснованность просьбы, например, отчет. Специалист внесет нужные правки, и в окончательном варианте будет стоять сумма, устраивающая собственника имущества.

Судебная практика

Согласно судебной практике, дела об оспаривании кадастровой стоимости квартиры разрешаются достаточно быстро, поскольку накоплен большой опыт рассмотрения подобных ситуаций.

Чаще уполномоченный орган принимает сторону истца. При условии, что заявитель имеет на руках достоверную оценку специалиста о стоимости объекта, и она отличается от кадастровой.

Примером может служить случай, произошедший в Самарской области. Когда собственница квартиры наняла специалиста для оценки недвижимости, он лично ознакомился с объектом и составил акт, в котором указал реальную стоимость имущества, которая значительно отличалась от кадастровой. С этим документом собственница направилась в суд и без труда выиграла дело.