Как арендовать земельный участок

Собственник земельного надела обладает правом распоряжаться участком, в том числе предоставлять его во временное пользование третьих лиц. Подобная сделка обозначена в земельном и гражданском законодательстве как аренда. Регулируется процедура предоставления имущества как нормативными актами федерального значения, так и местными законами, принятыми муниципальным органом самоуправления субъекта РФ или населенного пункта.

Аренда

Временное предоставление собственности в пользование, сопровождающееся денежным вознаграждением, выплачиваемым владельцу – вот что такое аренда. Подобное право на землю, приобретаемое нанимающим лицом, является срочным и возникает в случае заключения договора аренды земли.

Понятие аренды

Точное определение передачи земель во временное пользование отражено в следующих нормативных актах:

• в 606 статье ГК РФ даны общие положения об аренде;
• 22 статья ЗК РФ отражает особенности передачи во временное пользование именно земельных участков.

Согласно указанным положениям, аренда обладает следующими существенными характеристиками:

• имущество передается третьему лицу;
• устанавливается конкретный период использования земель с возможностью дальнейшей пролонгации;
• собственник ЗУ получает оплату;
• условия сделки зафиксированы в договоре, оформленном в письменном виде.

Существует несколько типов сделок подобного вида. Они делятся по следующим признакам:

1. В зависимости от субъекта, в собственности которого находится участок, различают соглашения:
   • с физическими лицами;
   • с государством;
   • с юридическими лицами;
   • с арендатором (субаренда);
   • с органами местного самоуправления.
2. По сроку действия:
   • краткосрочные – соглашение действует менее года;
   • долгосрочные – контракт заключается на период, превышающий 12 месяцев.

Каждый вид сделки предполагает наличие присущих только ей признаков и возникает только при соблюдении определенных условий.

По законодательству РФ может осуществляться передача в аренду земель, относящихся к следующим категориям:

• предназначенных для ИЖС;
• сельхозназначения (подробнее о том, как арендовать земельный участок сельскохозяйственного назначения);
• для ведения ЛПХ;
• промышленные нежилые и здания и сооружения, иное имущество, которое при использовании не может потерять своих первоначальных свойств.

Полный перечень объектов аренды установлен статьей 607 ГК РФ.

Форма договора. Стороны

Нюансы оформления соглашения напрямую зависят от длительности периода, на который оно будет заключаться. Закон четко фиксирует, что образец договора, срок действия которого превышает 1 год, должен составляться в простой письменной форме. Положение отражено в 609 статье ГК РФ. Если объект арендуется срок менее года, достаточно устного соглашения между участниками сделки. Однако в этом случае защитить интересы в суде сторонам будет проблематично, так как факт передачи собственности юридически не зафиксирован.

В некоторых случаях даже краткосрочность найма не является основанием для отказа от письменного оформления сделки. Это касается соглашений, где в качестве хотя бы одного из участников выступает юридическое лицо. Подобное условие отражено в первой части статьи 609 ГК РФ.

Участников сделки по основному договору аренды надела двое:

• обладатель правоустанавливающих документов на землевладение, именуемый арендодателем;
• лицо, осуществляющее найм или съем земли – арендатор.

В некоторых случаях возможно и наличие третьей стороны – субарендатора, заключающего соглашение на использование земель не с их собственником, а с арендатором. Однако подписывать основное соглашение, которым устанавливается аренда земельных участков, указанный участник не может.

В качестве правообладателя, который может сдавать землю в аренду, выступают:

• физическое лицо (гражданин РФ, иностранец, человек без гражданства);
• государство;
• органы территориальной власти.

Стороной, принимающей землю во временное пользование, может быть физическое лицо – арендатор, либо организация. В последнем случае участник именуется нанимателем.

Существенные условия договора

Гражданский кодекс РФ устанавливает необходимость внесения в договор аренды сведений, делающих сделку значимой. В их качестве выступает обозначенная в 3 части статьи 607 ГК РФ информация об объекте недвижимости, передаваемом во временное пользование. То есть в документе обязательно указываются:

• кадастровый номер ЗУ;
• реквизиты свидетельства о госрегистрации имущества;
• назначение земель;
• площадь;
• где находится владение.

А статья 606 ГК РФ добавляет к этому списку необходимость указывать величину арендной платы. Только после отображения указанных данных договор, который оформляется между сторонами, считается действительным.

Необходимость регистрации такого рода сделок

Если соглашение заключается на срок 11 месяцев или менее, то уведомлять о сделке органы государственной власти не нужно. Тем более что закон подразумевает возможность оформления отношений между субъектами в устной форме.

А вот договоры, истечение срока которых наступает спустя год или более с момента заключения, подлежат обязательной постановке на учет в органах Росреестра. Об этом говориться в 609 статье ГК РФ. Там же прописывается необходимость регистрации сделок, если одной из сторон выступает организация, образованная с оформлением юридического лица.

Аренда земельного участка

Чтобы сделка по предоставлению надела в пользование не стала причиной неприятностей, необходимо строго соблюдать все этапы процедуры, предусмотренные законодательством РФ.

Проверяем права на земельный участок арендодателя

Арендатор является наиболее уязвимым участником сделки. Поэтому прежде чем подписывать соглашение об аренде, необходимо установить, действительно ли надел принадлежит лицу, представившемуся владельцем. Для этого существует несколько способов:

1. Обратиться к публичной карте. Данный проект территории страны находится на официальном портале Росреестра в свободном доступе. Но для того чтобы найти на нем землевладение, необходимо знать номер, под которым оно числится в кадастре. А если имеются хорошие способности к ориентированию, можно найти землевладение и без него. Однако у данного способа проверки есть существенный недостаток: определить, кто именно является хозяином земли, не получиться. Однако установить, что владение оформлено в собственность с помощью плана возможно.
2. Заказать выписку из ЕГРН. В ней отражены основные сведения о хозяине недвижимости: ФИО, дата рождения. Получить документ сможет любое лицо, принадлежащее к гражданам РФ и оплатившее госпошлину. При этом следует помнить, что сайт Росреестра является единственным источником официальной информации. Даже известный портал «Госуслуги» не предоставляет подобные сведения.
3. Обратиться к представителям иных уполномоченных учреждений государственных служб с просьбой предоставить информацию:
   • в налоговую;
   • в администрацию населенного пункта;
   • к главе СНТ, если вопрос касается дачного участка.
4. Потребовать предоставить правоустанавливающую документацию на участок и дополнительно – доверенность, если заключение сделки поручено третьему. Наиболее простой способ, позволяющий определить наличие полномочий на сдачу участка в аренду.

Убедившись, что лицо, собирающееся сдавать надел, обладает необходимыми правами, можно приступать к составлению соглашения.

Образец договора

Контракт, подписанный сторонами сделки, является доказательством преимущественного права на использование участка арендатором. В типовом соглашении отражается следующая информация:

• реквизиты арендатора и арендодателя;
• основные характеристики землевладения: адрес, площадь;
• сведения о наличии или отсутствии обременений (узнайте, что такое обременение земельного участка);
• дата передачи;
• день окончания действия соглашения;
• правила пользования имуществом;
• причины для расторжения с обеих сторон или по обоюдному согласию;
• порядок расчета с арендодателем, в том числе начисление пени за просрочку;
• обязанности участников сделки;
• описание обстоятельств непреодолимой силы, влекущих за собой прекращение отношений между сторонами;
• порядок разрешения возможных конфликтных ситуаций;
• индивидуальные условия конкретной сделки.

В конце выставляется день составления соглашения. А затем оно визируется обоими участниками.

Пакет документов для регистрации. Госпошлина. Сроки регистрации

Далее, если договор подразумевает использование надела арендатором в течение 12 месяцев или более, на участников законодательно накладывается обязанность уведомить о заключении сделки государственные органы учета. Порядок процедуры урегулирован в ФЗ № 218-ФЗ, принятом 13 июля 2015 года.

Предварительно формируется пакет документов, предусмотренный 18 статьей ФЗ № 218-ФЗ:

1. Заявление, заполненное одним из участников сделки. Образец можно скачать в Интернете.
2. Подписанные арендные договоры обеих сторон.
3. Паспорт кадастра, либо выписка из ЕГРН.
4. Бумага, позволяющая идентифицировать заявителя – паспорт для физлиц. Учредительные документы для фирм.
5. При наличии особых обстоятельств – согласие третьих лиц:
   • если собственник состоит в браке – от супруга, документ визируется нотариусом;
   • при нахождении участка в собственности администрации населенного пункта – согласие, заверенное уполномоченным лицом;
   • если недвижимость заложена – согласие залогодержателя.

Помимо этого, потребуется дополнительно оплатить пошлину в пользу государства. Согласно статье 333.33 НК РФ она составляет 2000 рублей. Чек об оплате вместе с квитанцией прикладывается к указанному перечню документов.

Рассмотрение запроса органами Росреестра занимает 7 дней. Если заявление подается в МФЦ, он увеличивается до 9.

Субаренда земельного участка

В некоторых случаях лицо, арендующее землю, может также предоставлять ее во временное пользование третьим лицам. Подобная сделка получила название субаренды.

Понятие

Сущность субаренды раскрывается в 615 статье ГК РФ. Под подобной сделкой подразумевается передача права пользования землей, возникшего на основании соглашения об аренде третьей стороне. При этом первый арендатор обязан в полном размере уплачивать установленные договором платежи арендодателю. Но теперь и он приобретает право взимать денежные средства за использование участка. Разницу между суммами наниматель оставляет себе. Истечение срока действия основного соглашения об аренде влечет за собой расторжение субарендной сделки. А продление дает возможность пролонгировать срок действия последней.

Возможность субаренды земельного участка

Соглашение подобного вида заключается при соблюдении ряда условий:

• основной арендатор обязан донести до сведения владельца надела информацию о заключении договора субаренды;
• новый пользователь участка должен выполнять как требования собственника, так и подписавшего соглашение арендатора.

Вопросы цены использования владения находятся в ведении арендатора. Однако действовать договор поднайма будет исключительно пока не расторгнуто основное соглашение об аренде.

Аренда земельного участка через торги

Если землевладение находится в собственности муниципалитета, то прежде чем арендовать его нужно принять участие в торгах и выйти из них победителем. Аукцион организуется органами власти, на нем обычно выставляются зарегистрированные в реестре кадастра участки, к которым подведены все необходимые инженерные коммуникации. Для участия необходимо подать соответствующее заявление в уполномоченный орган.

Подробнее о взятии в аренду муниципальных земель.

Когда проводятся торги для получения аренды на земельный участок

Начать мероприятие можно только после выполнения всех действий, отраженных в статье 39.11 ЗК РФ. В их список входят:

• утверждение схемы ЗУ;
• подготовка документации, в том числе составление межевого плана;
• постановка земли на учет в органах кадастра;
• получение технических условий, гарантирующих возможность подключения инженерных сетей.

После этого начинается прием заявлений на участие от заинтересованных лиц. А затем назначается дата торгов.

Расторжение договора аренды

Возможность досрочно прекратить отношения имеется у обоих участников сделки. Арендодатель может сделать это, опираясь на одно из оснований, обозначенных в 619 статье ГК РФ:

• если лицо, использующее землю, два раза подряд не внесло деньги за предоставление подобного права;
• имуществу нанесен вред;
• наниматель нарушает прописанные в договоре условия использования.

А причины, которые могут быть использованы арендатором, отражены в 620 статье ГК РФ:

• непредставление надела, либо создание помех, мешающих арендатору им пользоваться;
• обнаружены недостатки, которые ограничивают возможность использования земель, при этом они не указывались в договоре;
• имущество перестало отвечать требованиям арендатора или стало непригодным к использованию вследствие обстоятельств, независящих от него.

К тому же разрыв может производиться по обоюдному согласию сторон.

Вас может заинтересовать: как составить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Судебная практика

Наиболее распространенной причиной исков, подаваемых в отношении арендных сделок, где объектом является ЗУ, является невыплата платежей арендатору. Суд обычно при наличии правильно оформленного договора встает на сторону арендатора, как это было в деле № 307-ЭС16-4416, рассматриваемом Верховным судом РФ. Обычно судебный орган обязывает арендатора погасить взыскание и выплатить обозначенную неустойку.