Изъятие земельного участка у собственника

Земельное законодательство наделяет государство правом проводить изымание земельных наделов, если этого требуют нужды государства. Однако власти часто превышают свои полномочия. Они могут изымать земельные наделы незаконно. Именно поэтому обычным гражданам необходимо ознакомиться со всеми этапами процедуры изъятия участков земли.

Содержание

Понятие изъятия земельного участка

Под этим понятием подразумевается процедура изъятия земельного ресурса для реализации нужд, которые может иметь муниципальный или государственный орган. Настоящая процедура состоит из 4 стадий:

принимается решение о будущем изъятии земли;
уведомляется владелец о таком решении;
определяется цель, а также порядок лишения надела;
выплачивается сума выкупа за надел, а также дополнительная компенсация.

В юридической практике понятие «изъятие земельного участка» трактуется по-разному. Одни юристы сравнивают эту сделку с куплей-продажей, а другие называют изъятие «квази-сделкой», ссылаясь на принудительный характер выкупа земли.

Изъятие ЗУ (его части) для государственных и муниципальных нужд (выкуп)

Порядок для изъятия земельного участка четко прописан в Земельном кодексе РФ. Согласно ему процедура выкупа проводится в следующих случаях:

земельный надел требуется для реализации государством международных обязательств;
существует необходимость строительства государственного объекта, а другой подходящей территории для выполнения этого обязательства найти не удалось;
если имущество признано аварийным;
в случае необходимости создания или расширения территории с особо охраняемым статусом.

Чаще всего изымаются земельные наделы, которые предоставлялись по договору аренды. В соответствии со ст. 610 ГК РФ после того как срок аренды истечет, действие договора автоматически продлевается на неопределенный срок.

Орган власти имеет право в любой момент забрать такой надел, предупредив о том, что аренда прекращается, за 3 месяца. Если на нем расположена собственность, то единственной возможностью сохранить ее является приобретение земли. Изъять государство не может только особо охраняемые территории.

Кто принимает решение для такого изъятия

Решение о лишении земли могут принять:

исполнительные органы власти на федеральном уровне;
местные органы управления;
органы исполнительной власти субъектов федерации.

Ходатайствующая сторона обязана компенсировать все расходы, связанные с выкупом земли и кадастровыми работами. Ходатайство может быть подано в отношении нескольких наделов.

Уведомление собственника об изъятии

Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ исполнительный субъект государственной власти должен отправить собственнику участка, землевладельцу, землепользователю или арендатору письменное уведомление как минимум за год о планах изъять землю. Лишение земли раньше указанной даты возможно только с согласия собственника, пользователя или арендатора земли.

Такое правило вытекает из ст. 279 ГК РФ и дает владельцу надела достаточно времени на решение всех хозяйственных вопросов, связанных с земельным наделом.

В соответствии со ст. 280 ГК РФ после получения извещения об изымании его собственник, землепользователь и арендатор и далее сохраняет за собой права пользования. Он имеет право возводить на этом участке новые здания или проводить реконструкцию старых сооружений.

Сколько стоит изъятие земельного участка

Пунктом 4 ст. 63 ЗК РФ определено, что в случае изымания земли исполнительным органом государственной власти его владелец может рассчитывать на назначение денежной компенсации. Она выплачивается в 2-х случаях:

собственник изымаемого участка не желает получать равноценный надел на бесплатном основании;
исполнительный орган не имеет возможности выделить для правообладателя новый надел.

В вышеперечисленных случаях собственник может претендовать на возмещение рыночной цены изымаемой земли. Более подробно правила расчета стоимости описаны в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 1998 г. Этот закон определяет факторы, которые влияют на стоимость земли:

рыночная цена;
кадастровая цена;
затраты на переоформление прав собственности;
компенсация за землю;
понесенные собственником убытки.

Законодательство предоставляет правообладателю право привлекать к оценке своего участка и имущества, расположенного на нем независимую организацию.

Выделение нового земельного участка за счет изъятого

Предоставление нового земельного надела взамен изъятого называют возмещением в натуральном виде. Характеристики нового и старого участков должны быть аналогичными. Если исполнительный орган не располагает подходящим наделом, собственнику предлагают участок, который уступает по собственным характеристикам, но с денежной доплатой.

Доплата в денежном эквиваленте выплачивается также тому правообладателю, который отдает государству землю с возведенными постройками, а взамен получает пустой участок. Или же он уступает надел, на котором был построен двухэтажный дом, а берет участок с небольшой деревянной постройкой.

Изъятие ЗУ при ненадлежащем использовании

Земля принадлежит к приоритетным природным ресурсам, которыми хотят владеть большинство людей. Но владелец земельного участка должен обеспечить надлежащий способ использования надела. В противном случае государство имеет право выписать штраф или же изъять надел за ненадлежащее использование.

Что такое ненадлежащее использование

Каждый собственник земли обязан соблюдать правила рационального пользования природными ресурсами. Понятие «рациональное пользование» может предусматривать:

исключение ухудшения плодородных свойств почвы, деградации и загрязнения земли;
сохранение свойств и уровня плодородности почвы;
эксплуатация участка по законному назначению;
применение нужных мер для охраны самого участка и также водных и лесных объектов;
выполнение мероприятий, направленных на восстановления плодородности почвы.

Соответственно под понятием «ненадлежащее использование» необходимо понимать эксплуатацию участка с грубыми нарушениями юридических норм. К факторам неправильного использования относят:

ненадлежащий способ эксплуатации земельного надела (например, на участке, который отдается под сельхозназначение, возводится жилой дом);
нерациональная эксплуатация участка;
неиспользование земли в течение как минимум трех лет (например, земля была получена под ИЖС, но строительство жилого дома так и не было начато).

Во всех таких случаях у государства есть право осуществлять принудительное изъятие земельного участка.

Порядок изъятия

Для проведения изъятия земли требуется соответствующее решение. Его принимают органы государственной власти на муниципальном или местном уровне. Кроме решения, порядок изъятия включает:

установление точного места расположения надела, уточнение его типа и кадастровых данных;
определение сроков и причин изъятия;
установление собственника земли (читайте: как оформить земельный участок в собственность), а также оснований, которые дают ему право использовать эту территорию;
извещение правообладателя о будущем принудительном изъятии исполнительным органом;
установления перечня прав, приобретаемых определенным человеком.

Если же собственник земли считает решение органа управления несправедливым, он имеет право обжаловать его в судебном порядке.

Изъятие ЗУ в порядке реквизиции

Согласно ст. 235 ГК РФ в некоторых случаях государству разрешено изымать землю с дальнейшей выплатой компенсации. Такой вид изъятия называют реквизицией. Государство может реквизировать землю в случаях острой необходимости и в интересах общества.

Что такое реквизиция

Реквизицией земельного надела называют отчуждение участка, за который власти выплачивают компенсацию.

К отличиям реквизиции и конфискации относят:

возмездный и временный характер;
используется только в особых ситуациях – авариях, эпидемиях, стихиях и т. д.

В порядке реквизиции отчуждение надела производится для защиты населения от угроз, которые возникли в связи с бедствием. После изъятия собственнику территории выдают документ, в котором объясняется понятие процедуры реквизиции, а также условия и содержание этого процесса.

Возмещение стоимости или предоставление аналогичного участка

После реквизиции владельцу надела предлагается 2 варианта дальнейшего развития событий:

ему возвращают участок и выплачивают денежную компенсацию за ущерб, причиненный лишением земли;
собственнику выдают новый участок по причине невозможности эксплуатации старого надела, ему также могут предложить компенсацию в размере рыночной цены надела.

Если владелец земли считает, что реквизиция его участка была проведена незаконно, он может требовать возврата надела в судебном порядке.

Конфискация земельного участка

В соответствии со ст. 50 ЗК РФ конфискацией называют принудительное лишение земельного ресурса на основании судебного решения. Вышеуказанный Кодекс в ст. 49 определяет случаи, когда власти могут конфисковать землю:

нецелевое использование надела;
земля требуется для соблюдения международных обязательств государства;
санкция за преступление (Уголовный кодекс позволяет проводить изъятие у физических лиц, достигших 16-летнего возраста);
неиспользуемый надел;
через этот надел планируется строительство автомобильной дороги;
на земле планируется строительство объектов снабжения;
на территории уже расположены или будут находиться объекты, связанные с обороной страны.

Первый этап конфискации – это судебный процесс, где проходит рассмотрение дела об отчуждении земли. В случае положительного решения оформляется постановление об изъятии земли. Его выносят за 2 месяца до предполагаемой даты отчуждения. В документе указывают:

основание отчуждения;
данные собственника земельного надела;
общую площадь участка, его номер ( узнайте: что дает кадастровый номер участка) и цену по кадастру.

Если в постановлении отсутствует хотя бы один из пунктов, то собственник имеет все шансы восстановить свои права на землепользование.

Если конфискация земли осуществляется для реализации государственных нужд, ее владелец может рассчитывать на выкуп надела на общих основаниях по кадастровой цене. После изъятия земли любые права на использование, продажу, аренду и наследование прекращаются.

Судебная практика

Как показывает судебная практика, власти довольно часто нарушают процедуру изъятия участков земли. Как результат, суд не удовлетворяет их иски об изъятии земли в принудительном порядке.

Обычно нарушения чиновников касаются:

неправильной процедуры принятия решения о лишении;
уведомления владельца земли о лишении в будущем;
неправильной оценки цены надела;
заключения соглашения о лишении;
регистрации новых прав собственности.

Рассмотрим один пример из судебной практики. 21 июля 2000 г. компания «В1» взяла в аренду несколько участков земли на 10 лет. На них были возведены постройки. В 2008 г. власти столицы отдали распоряжение забрать участки компании «В1» в государственных целях. Департаменту земельных ресурсов приказали разорвать договор аренды и прекратить права арендатора на эти наделы. Кроме того, компании обещали выплатить компенсацию. 05 февраля 2009 г. было зарегистрировано распоряжение об изъятии, а арендаторам отправлено соответствующее уведомление.

По причине невозможности прийти к согласию Департамент земельных ресурсов подал иск на компанию о принудительном изъятии земли. Но судьи задумались о возможности применения норм относительно изъятия участков для нужд государства к арендованным наделам. Процедура изъятия земли в таких случаях регулируется ст. 49, 55, 57 и ЗК РФ и ст. 279–283 ГК РФ. А принудительное лишение прав владения арендованными землями основывается на пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ, где сказано, что разорвать договор аренды можно по желанию арендодателя. Суды первых инстанций удовлетворили иск истца.

А вот в Постановлении Президиума ВАС РФ № 2379/11 от 26 июля 2011 г. решения предыдущих инстанций были отменены. Дело отправили на доследование. Президиум отметил, что нормы об изымании земли для нужд государства касаются также арендованной земли. В таком случае власти должны выкупать надел, а также недвижимость, которая была построена на нем.

Если собственник земельного надела сумеет доказать нарушение в работе властей, то он может добиться:

восстановления положения, которое имело силу до нарушения прав;
отмены акта, принятого органами власти;
компенсации за понесенный убыток.

Если же государственный орган выполнил всю процедуру изъятия поэтапно, суд вынесет решение в его пользу.