Проведение межевания участка под многоквартирным домом

Межевание – это комплекс геодезических работ, направленный на формирование границ земельных участков (ЗУ) с их последующим фиксированием в органах кадастрового учета.

Межевание ЗУ под многоквартирным домом (МКД) нужно для того, чтобы все собственники недвижимости могли распоряжаться территорией, на которой выстроено здание, а также прилегающей землей. Процедуру межевания ЗУ под МКД регулируют как Земельный кодекс РФ, так и закон «О государственном кадастре недвижимости» не оставляя без внимания и Градостроительный кодекс РФ.

Содержание

Прилегающие территории

Покупая любую недвижимость в МКД, собственник автоматически становится владельцем общественного имущества, более подробно об этом говорит ст. 36 ЖК РФ. Это чердачные и подвальные помещения, коммунальные системы, крыша, земля, на которой выстроен дом, и прилегающая территория, на которой находятся общественные объекты.

Собственники недвижимости вправе использовать ЗУ под домом и околодомовую территорию в зафиксированных границах как угодно. Основание – право общей долевой собственности.

Сейчас собственники недвижимости в МКД имеют право оформить ЗУ в собственность, но это не обязанность, а именно право.

Для правительства удобно, когда ЗУ не размежеван и не оформлен в общую долевую собственность, так как это позволяет распоряжаться территорией как угодно, не учитывая интересов жильцов. Отчасти поэтому практика межевания земли под МКД пока не очень широко распространена – эта возможность нигде не освещается, как и ее выгоды.

Плюсы межевания ЗУ под МКД

После формирования границ собственники получают право использовать землю как угодно:

устроить парковку;
установить шлагбаумы;
благоустроить территорию по своему усмотрению;
сдавать землю в аренду.

Если земля под многоквартирным домом отмежевана, это дает право включить объект в госпрограмму капремонта и благоустройства прилегающих территории без дополнительных взносов.

Кроме того, если ЗУ сформирован и является собственностью жильцов, они могут предотвратить строительство любых объектов (как муниципальных, так и коммерческих) на придомовой территории.

Интересно знать: нюансы приватизации земельного участка под многоквартирным домом.

Недостатки

Возникает обязанность платить налог на землю (за исключением ситуаций, когда ЗУ передается не в собственность, а в аренду). Размер налога зависит от площади недвижимости.
Траты на благоустройство всех объектов несут сами жильцы. Велодорожки, тротуары, паркинг, зоны отдыха, детские площадки, уличные тренажеры и спортплощадки, заборы – все это устанавливается, обслуживается и ремонтируется из бюджета жильцов.

Этапы оформления придомовой территории в собственность

Изучить кадастровую карту, которая есть в открытом доступе – определен ли ЗУ под конкретным МКД.
Если ЗУ сформирован, у него есть свой номер и он известен, по этому номеру следует отправить запрос в Росреестр на получение информации о ЗУ.
Когда выписка из Росреестра получена, нужно обратиться в Центр государственных услуг «Мои документы», внести оплату в установленном размере (600 р.), оставить комплект документов и через 3 дня прийти за готовой выпиской.

Формирование ЗУ под многоквартирным домом

Чаще всего оформление ЗУ под МКД выполняется через суд. Это связано с тем, что границы участка изначально не обозначены на кадастровой карте города.

Если ЗУ, на котором выстроен МКД, не размежеван, для установления границ следует обратиться в организацию, которая специализируется на решении таких вопросов. Кадастровый инженер изучает МКД и прилегающие территории и готовит межевой план, а затем вносит эти данные в Государственный реестр.

Пока ЗУ не размежеван и не оформлен в общую долевую собственность, прав на распоряжение землей у владельцев квартир нет.

Сбор документов и определение зон ответственности

Теоретически межеванием земель должны заниматься органы местного самоуправления. Но на практике добиться этого от властей почти невозможно. Намного эффективнее взять решение вопроса в свои руки и направить скооперированные усилия собственников в «нужное русло».

Заказать и оформить межевание также могут собственники помещений в МКД (владельцы жилых и нежилых помещений). Для более подробного ознакомления с процедурой можно изучить Постановление КС РФ от 28 мая 2010 года № 12-П, где говорится, что любой из собственников может подать заявление на данный процесс.

Подготовка документов

заявление о государственном кадастровом учете и о гос. регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в МКД;
паспорт заявителя или его заверенная копия у доверенного лица (доверенность должна быть заверена у нотариуса);
протокол собрания собственников помещений в МКД о формировании ЗУ;
документы о формировании ЗУ;
протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Документы можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра».

Другой вариант – отправить документы почтой или в электронном виде с сайта Росреестра.

Собрание собственников

Чтобы принять решение о межевании ЗУ под МКД, необходимо получить голоса «За» от 50% собственников недвижимости в доме. Для этого проводится собрание, опрос, голосование любыми удобными способами – главное, получить подтвержденные голоса от собственников недвижимости в конкретном доме.

Определение придомовой территории

Организация собрания из инициативных собственников – это необходимое условие для выявления реальных нужд жильцов.

На собрании следует выбрать уполномоченного представителя, который будет отстаивать интересы жильцов на всех проектах и работах, связанных с эксплуатацией дома.

Важно: на собрании должно присутствовать хотя бы 2/3 собственников. Из всех присутствующих 50% должны проголосовать за принятие обсуждаемого решения. По итогам собрания оформляется протокол, который является основанием для реализации принятого решения.

Положение границ согласовывается в следующих случаях

с собственниками недвижимости;
с людьми, которые наделены правом пожизненного наследуемого владения (читайте об особенностях пожизненного наследуемого владения);
с людьми, обладающими правом бессрочного пользования;
с арендаторами, заключившими договор аренды от 5 лет.

Затраты на межевание

Стоимость межевания определяется особенностями конкретного объекта. Как правило, стоимость услуг «под ключ» зависит от территориального расположения объекта, его площади, условий владения и других факторов

В среднем стоимость услуги варьируется в диапазоне от 20 до 30 тысяч рублей.

Финальная цена формируется из ряда факторов:

исходные данные – какие документы есть в наличии, какие нужно собрать;
подготовка недостающих документов – их сбор, оформление;
прочие услуги – взаимодействие с инстанциями, юридическое сопровождение.

Пример из судебной практики

Петрова Т.А., собственница квартиры в многоквартирном доме, обратилась в суд с иском к администрации района, в котором просит отменить проведенные ранее работы по формированию ЗУ. Также Петрова просит провести работы по межеванию снова на основании того, что формирование земельного участка изначально было проведено с нарушением законодательства, жителей не проинформировали, публичные слушания не проводились.

В итоге интересы жильцов не были учтены, и площадь сформированного ЗУ получилась намного меньше, чем нужно для обслуживания дома. Кроме того, в результате действий ответчика жильцы оказались не защищены от действий третьих лиц, которые планировали использовать прилегающую к дому территорию в своих интересах (расходящихся с интересами собственников жилья в данном доме).

Данные о том, что межевание вообще было проведено, появились спустя несколько месяцев после оформления (незаконного) – это произошло случайно, когда жильцы обнаружили в своем дворе снегоуборочную технику.

В ходе судебного процесса выяснилось, что обсуждаемому ЗУ был присвоен кадастровый номер, но в тот период межевание не осуществлялось, и соответствующие данные не предоставлялись в органы кадастрового учета.

На прилегающей территории, которая и стала предметом споров, находятся детская площадка и площадка для хозяйственно-бытовых нужд – эти объекты необходимы для эксплуатации дома. В результате действий ответчика (незаконного межевания, которое было выполнено с нарушениями) эти территории не были внесены в границы ЗУ под многоквартирным домом.

Ответчик с требованиями истца не согласился и просил отказать в удовлетворении иска. Основной акцент был сделан на то, что проводилось лишь уточнение границ участка, а не межевание, и для этого публичные слушания не нужны.

Основанием для отказа в удовлетворении требований истца были названы следующие причины: истечение срока исковой давности, а также тот факт, что представители органов кадастрового учета на заседание не явились, хотя и были извещены.

В ходе судебного разбирательства выяснилось, что ответчик предоставил Единому Росреестру земель опись, в которой была указана лишь декларированная площадь, без привязки границ земельного участка под домом к конкретным координатам. Кроме того, были выявлены нарушения в оформлении процедуры и сроков внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости со стороны ответчика.

В результате иск был удовлетворен, прежние работы по формированию ЗУ отменены, администрации района предписано провести межевание заново (с возмещением судебных расходов истцу).