Что такое перераспределение земельных участков

Каждый хотел бы иметь в собственности земельный участок больших размеров. А кто-то уже самостоятельно пользуется частью участка соседа, но не узаконил совершенную прирезку.

Учитывая, что самовольный захват земли влечет наложение штрафных санкций, изменение величины участка за счет смежного стоит узаконить в установленном порядке.

Перераспределение земельных участков: что это?

Перераспределение земельных участков – метод создания территорий, изменяющий их границы, разрешенный российским законодательством.

Создание новых территорий производится за счет присоединения части соседнего участка либо выделения нескольких наделов.

Целями передела (ст. 39.28 ЗК РФ) являются:

• приведение границ земли в соответствие согласно межевому плану;
• формирование земель для постройки объектов капитального строительства;
• невозможность пользования землей согласно назначению (неудобный подход, вклинивание соседского участка, отсутствует доступ к коммуникациям);
• увеличение размера территории для использования в личных целях (ИЖС, садовничества, ведения хозяйства) допускается в разрешенных пределах.

Что происходит при перераспределении земельных участков

При переделе проводятся кадастровые работы.

Специалиста следует выбирать из перечня, представленного на сайте регистрирующего органа, или нужно обратиться за оказанием услуг в геодезической компанию, обладающую лицензией на проведение таких работ.

При переделе уточняются координаты и местоположение каждого участка, определяются новые границы и прекращается регистрация ранее сформированных земель.

Для передела земель и их оформления с установленными новыми границами следует:

1. Договориться с соседями (собственниками либо арендаторами) граничащих участков.
2. Обратиться в муниципалитет с заявлением о переделе земель.
3. Получить согласие на передел.
4. Представить администрации договор об оказании услуг на межевые и кадастровые работы.
5. Получить межевой план.
6. Утвердить новые установленные границы земли (читайте: как происходит установление границ земельного участка).
7. Землю с изменившимися координатами поставить на учет в единый государственный кадастровый реестр и получить кадастровый паспорт.

Требования к перераспределяемым земельным участкам (смежность, отсутствие арестов, кадастровый учет, одна категория и назначение земель)

В целях получения согласования на передел подлежащие распределению территории:

• должны располагаться в рамках границ муниципального образования и находиться в его ведении;
• должны быть оформлены в порядке, установленном Законом 218-ФЗ;
• информация о землях должна быть в ЕГРН;
• ЗУ должны являться смежными между собой с общей границей;
• оформлены с установлением категории земель и иметь один вид пользования;
• участки должны быть свободными от прав и притязаний иных лиц, не находиться под залогом, не иметь ограничения в использовании по назначению;
• должны относиться к одной и той же категории земель (узнайте, как перевести землю из одной категории в другую);
• необходимо получить согласие собственников соседних участков (арендаторов).

Согласование не требуется в случае вынесения судебного решения, а также в случае их принадлежности муниципалитету либо органу государственной власти.

Перераспределение земель

Земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, при перераспределении требуют надлежащего оформления.

Процедура оформления. Соглашение между собственниками (образец)

Передел смежных территорий, принадлежащих физическим лицам и предприятиям, происходит в несколько этапов (ст. 39.29 ЗК РФ):

• обращение владельцев в исполнительный орган, к компетенции которого относится согласование о переделе с заявлением (с указанием сведений о собственниках, участках);
• рассмотрение заявления уполномоченным муниципальным органом;
• вынесение решения (постановления) о согласии или отказе в переделе (согласие осуществляется одновременно с утверждением схемы нахождения перераспределяемых земель).

Соглашение о переделе, составляемое в простой письменной форме, должно содержать:

• информацию о владельцах (с указанием всех необходимых реквизитов);
• информацию о землях (категория, назначение, размер участка, кадастровый номер);
• способ формирования новой территории.

Перераспределение земель, находящихся в муниципальной собственности

Если спорные земли находятся в муниципальной собственности, их перераспределение отличается некоторыми нюансами.

Перечень документов для муниципального органа

Для передела земель необходимо представить:

• соглашение о переделе участков (с указанием сведений о собственниках, реквизитов сторон, регистрационных данных, с подробным описанием территорий);
• заявление одного из участников соглашения;
• копия паспорта заявителя (представителя по доверенности);
• межевой план;
• протокол согласования передела земли;
• постановление о переделе;
• кадастровые сведения;
• правоустанавливающие документы.

Если участки находятся во владении одного и того же муниципалитета, передел будет осуществлен на основании его решения.

Срок рассмотрения

Заявление о перераспределении рассматривается муниципальным органом в течение 30 дней в соответствии с частью 8 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ.

При этом установленный срок рассмотрения заявления может быть увеличен до 45 календарных дней при отсутствии согласования схемы расположения земли с органом исполнительной власти.

В случае неисполнения требований ст. 39.29 Земельного кодекса РФ, отсутствия каких-либо документов, перечень которых предусмотрен названной нормой, муниципальный орган вправе отказать в принятии заявления в срок не позднее 10 дней со дня поступления заявления.

Договор

При изменении границ муниципальных земель соглашение утверждается постановлением главы администрации муниципального района. Форма такого соглашения устанавливается для каждого района отдельно в пределах компетенции муниципального образования.

В договоре указывается информация:

• о владельцах (с перечислением реквизитов);
• о землях (с указанием места нахождения и присвоенного кадастрового номера);
• о достижении соглашения между владельцами по способу и виду передела;
• о цели передела;
• о новых землях;
• о способе и порядке оплаты работ специалиста по межеванию.

Перераспределение земель разных форм собственности

Если собственниками выступают граждане, то любой из них вправе предложить провести работы по переносу границ, выбрать специалиста или специализированную организацию. При возникновении спора спорные моменты подлежат разрешению судом.

Если земли являются собственностью муниципалитета, то орган местного самоуправления самостоятельно решает перераспределить земли, разрабатывает проекты документов, сообщает информацию в Росреестр, подает заявление о регистрации новых территорий.

В том случае, если перераспределяются земли, находящиеся в пределах разных муниципальных образований, то такое перераспределение производится по согласованию между ними.

Соглашение должно содержать:

• информацию о правах на новые сформированные земли;
• устанавливаемые обязательства каждого участника по финансовому и организационному обеспечению формирования участков;
• распределение издержек на оплату услуг по проведению кадастровых работ.

Правила перераспределения

Передел происходит в соответствии с требованиями и условиями земельного законодательства (ст. 11.2, 11.9 ЗК РФ).

В том случае, если переделываются искусственно созданные или многоконтурные участки, применению подлежат специальные нормы.

Границы участка устанавливаются по координатам характерных точек на местности.

Новые участки должны соответствовать требованиям статьи 11.9 ЗК РФ:

• не пересекать границы зон территорий, муниципальных образований и населенных пунктов;
• не превышать размеров объектов недвижимости, передаваемых в собственность гражданам устанавливаемых муниципальными регламентами градостроительства;
• не ущемлять прав владельцев смежных соседних участков (подробнее о том, что делать, если сосед захватил часть земельного участка);
• не допускать нарушений границ и нахождения нового сформированного участка;
• новые сформированные участки не должны мешать их рациональному использованию по назначению.

Отказ в перераспределении земельного участка (ст. 39.27 ЗК РФ)

ЗК РФ установлен исчерпывающий список оснований для отказа:

• перераспределяемые земли являются предметом аукциона, или их передел уже предварительно согласован (в отношении муниципальных территорий);
• отсутствует согласие лица, которому предоставляются земли;
• отсутствует информация об уточнении границ в соответствии с Законом N 214-ФЗ;
• нет документов об утверждении схемы земельного участка.

Пример из судебной практики

Решив увеличить собственный земельный участок для постройки жилого дома, его владельцы обратились в Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства с заявлением об утверждении схемы расположения земельной территории и заключении соглашения о перераспределении.

Поскольку участок располагается на территории садоводческого товарищества, уполномоченный орган отказал в заявлении по причине отсутствия плана межевания.

Посчитав отказ незаконным, собственники, владеющие землей по 1/2 доли на праве общей собственности, подали в суд исковое заявление, в котором просили решение Департамента отменить, возложить на него обязательство по заключению соглашения и утверждению схемы расположения земельной территории.

Хостинский районный суд заявленные требования посчитал необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Результатом оспаривания вынесенного судом первой инстанции решения в вышестоящих инстанциях стала оставление решения без изменения, удовлетворение жалобы без удовлетворения.

Верховный суд РФ отменил судебные акты в связи с нарушением ими норм материального права. При принятии решения суды не учли положения специальных норм, регулируемых главой V.4 Земельного кодекса РФ.

Передел территории, находящейся в собственности у муниципалитета, возможен при отсутствии проекта межевания.

Кроме того, при рассмотрении дела судами не давалась оценка оспариваемому отказу.
Вопрос о применении уполномоченным органом специальных норм при отказе в заявлении судами не выяснялся.

Определением ВС РФ судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в новом составе.