Смысл переуступки права аренды земельного участка и условия заключения сделки

Переуступка права аренды земельного участка (ППА ЗУ) описывается 22 ст. ЗК РФ и 615 ст. Гражданского кодекса РФ. В одних случаях требуется разрешение собственника, в других – достаточно уведомлять его по факту. Это характерно для договоров, оформленных на срок более 5 лет.

Суть переуступки заключается в том, что арендатор земли передает свое право кому-то другому вместе со всеми прилегающими обязательствами. При этом он не сдает объект в поднаем, поэтому договор поднайма не требуется. Переуступка аренды не является цессией. Сделка считается возмездной, ключевой наниматель сам устанавливает цену передачи права без согласования с собственником.

ППА обычно используется в двух случаях:

• наймодателем выступает муниципалитет, но арендатор уже использовал бесплатное право приватизировать землю, тогда допускается проведение аукциона;
• хозяином участка является частная организация или физлицо, а тот, кто снимает надел, хочет прекратить все отношения с ней, но в документе стоит штраф за досрочное расторжение, поэтому выгоднее найти кого-либо вместо себя, а не выплачивать неустойку.

Участки, которые нельзя сдать по ППА

Далеко не все земельные объекты можно передать в перенаем. На это действие есть ряд ограничений.

1. Запрет на передачу прав аренды надела третьим лицам может наложить собственник объекта, оформив это соответствующим пунктом в договоре. Хотя запрет на ППА иногда удается обжаловать ввиду неправомерности введения условия о нем в договор. Многое в этом случае зависит от регионального законодательства.
2. Если на участке стоит не оформленное должным образом здание, в т. ч. гараж (узнайте, как узаконить гараж), сельскохозяйственная постройка или любой другой объект незавершенного строительства, переуступать аренду такого надела нельзя. Если договор подписан на длительный срок (обычно более 5 лет), то этот запрет можно обжаловать в судебном порядке на основании Постановления Пленума № 11 от 24.03.05. Тогда требуется выкупить это строение путем заключения стандартного ДКП с указанием стоимости объекта, а потом построить его полностью.

• Если участок, находящийся в административной собственности, снимает государственное предприятие на безвозмездной основе (подробнее о том, что подлежит безвозмездной аренде), то оно не может передать свое право бесплатно арендовать землю коммерческой организации (на основании статьи 18 161-ФЗ от 14.11.02).
• ППА нельзя передать на участок, который считается спорным, долговым или переданным в залог имуществом. Может смениться собственник, а новый хозяин не обязан перезаключать соглашение на прежних условиях в связи с изменившимися обстоятельствами. Т. е. наниматель не может гарантировать долгосрочности арендных отношений, их продления и даже самого факта сдачи надела после смены владельца. Конечно, в соответствие со ст. 617 ГК РФ смена хозяина не приводит к обязательному расторжению договора, но на практике наймодатель нередко выставляет новые требования и выигрывает судебные процессы.

Оформление передачи права

Переуступка прав возможна только на период, не превышающий сроки в основном договоре. Если он заключен на 10 лет, то невозможно продать право найма на 11 или 15, только на 10 или менее лет.

Список бумаг для заключения сделки законодательно закреплен и меняется незначительно в зависимости от формы деятельности нанимателя, сроков подписания договора и назначения земли.

Помимо заявления на переуступку необходимо предоставить:

• общегражданский паспорт РФ для физических и документ из ЕГРЮЛ – для юридических лиц;
• свидетельство из налоговой об учете;
• справку с печатью о коде общероссийских классификаторов (необходима только для юридических лиц);
• основной договор аренды надела (как основание возникновения права на перенаем земли);
• кадастровый паспорт объекта (с данными по площади и границам объекта);
• план участка (для земель ИЖС его получают у главы муниципального образования, для СНТ – у председателя товарищества);
• свидетельство о собственности на объект (при отсутствии оригинала подойдет нотариальная копия);
• супружеское согласие на сделку;
• справку о коммуникациях на территории;
• письменное согласие хозяина (нужно, если основной договор подписан на срок менее 5 лет);
• согласие Комитета по земельным ресурсам (требуется при передаче земель сельхозназначения, на которых производится сбор урожая);
• документы на жилой дом (предусмотрено жилищным законодательством, если на территории есть официально зарегистрированное строение);
• квитанцию об оплаченной госпошлине.

Если передаваемый участок расположен в городской черте, то, помимо вышеуказанных, предоставляются следующие документы:

• план участка о смежных границах с мокрой печатью (берется у главного геодезиста района);
• бумага о согласовании этих границ с хозяевами соседних наделов.

Обязательные требования к текстам заявления на ППА и согласия арендодателя участка

Если уведомление и согласие собственника на ППА необходимы, то они оформляются в простой письменной форме. В них наймодатель указывает свое основание владением объекта, а также то, что он оповещен о намерении арендатора сдать в перенаем принадлежащий ему надел и об условиях, на которых эта сделка производится. В случае наличия у него супруги, необходимо ее согласие на сделку. Заявление на ППА также оформляется в ППФ по образцу. В нем указываются реквизиты сторон, а также характеристики участка.

Основные требования к оформлению документации

Договор ППА (и предварительный, и основной) оформляется письменно. Как правило, он двухсторонний, но возможно включение третьего участника. Обязательная нотариальная форма законом не предусмотрена. Если операция совершается с участием юридического лица, то, помимо подписей, на бумаге ставится также и печать организации. Фактически это соглашение переуступки зеркалит основной договор аренды, но в нем поставлены реквизиты уже другого клиента. Если ППА противоречит главным условиям сделки, то он признается недействительным. Как правило, в этом документе содержатся следующие пункты:

• реквизиты сторон – в преамбуле;
• данные, по которым можно точно идентифицировать участок;
• стоимость (не должна быть выше или ниже платы, установленной владельцем надела, торг осуществляется непосредственно с хозяином до подписания);
• сроки действия и день вступления в силу новых отношений;
• условия, по которым соглашение может быть расторгнуто.

По согласованию сторон в него включаются любые пункты, не противоречащие законодательству РФ и основному договору аренды.

Ситуации, при которых государственная регистрация ППА обязательна

Краткосрочный договор ППА, заключенный с физлицом, не требует государственной регистрации. Во всех остальных случаях его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Документы можно подавать напрямую в отделения данной организации, а можно через территориальные офисы МФЦ.

Обычно этот договор регистрируется в срок 7 – 10 дней с момента подачи документов, но в зависимости от предоставленных справок бывают исключения. Точная дата регистрации будет указана в индивидуальной расписке, которая будет выдана сотрудником Росреестра или МФЦ.

Стоимость регистрации ППА

Размер государственной пошлины варьируется от 2000 до 22000 р. в зависимости от того, кто является участниками сделки: администрация, физические или юридические лица. Дешевле всего обойдется договор переуступки права аренды земельного участка между двумя физическими лицами, при этом госпошлина составит 2000 р., причем эту плату стороны разделят пополам. Муниципальные организации от этой платы освобождаются. Что касается налогового законодательства, то налогом облагается вся стоимость ППА. Последствие неуплаты налогов описываются НК и УК РФ.

Правовое регулирование

ППА надела регулируется многими законодательными актами. Иногда лучше рассматривать региональные, а не федеральные законы, описывающие местный порядок ППА, чтобы быстрее решить вопрос с переоформлением недвижимости. Если рассматривать общероссийские документы, то эту процедуру описывают:

• 32, 22 статьи ЗК РФ;
• 264, 606, 607, 615 статьи Гражданского Кодекса;
• некоторые ФЗ (к примеру, 161ФЗ);
• отдельные региональные постановления (в т.ч. их анонсы).

Перед совершением сделки следует убедиться в ее правомерности, а только потом разрабатывать проект контракта и регистрировать его в Росреестре.

Судебная практика