Как оформить регистрацию построек и пристроек на своем участке

Оформление недвижимости подразумевает постановку объектов на кадастровый учет и получение документов, подтверждающих права собственника. Требования законодательства об обязательной регистрации распространяются на постройки, являющиеся объектами капитального строительства.

В единый реестр недвижимости вносятся данные о следующих строениях, возведенных на загородных участках:

индивидуальный жилой дом;
садовый домик;
хозяйственные постройки;
гаражи и бани.

Недвижимым объектом Гражданский кодекс (ст. 130) называет сооружение, которое невозможно переместить без ущерба его назначению. Кроме того, регистрация построек обязательна, если их площадь более 50 м².

Негабаритные хозяйственные строения, которые не имеют фундамента, оформлять не требуется. Такими пристройками считаются:

теплицы;
беседки;
террасы;
навесы;
туалет;
зоны для отдыха (например, для мангала).

Процедуру регистрации загородной недвижимости облегчает закон № 93-ФЗ от 30 июня 2006 года, получивший известность под названием «дачная амнистия».

Содержание

Алгоритм действий

Оформление постройки (пристройки к частному дому) начинается с получения документов о праве собственности на земельный участок (или бессрочного пользования наделом).

Пошагово регистрация объектов выглядит следующим образом:

Подготовить необходимые документы.
Оплатить госпошлину.
Подать заявление в Росреестр.
Получить выписку из ЕГРН.

После документального подтверждения своего права владелец может совершать любые сделки с недвижимостью (например, продать, подарить, завещать, использовать в качестве залога).

Оформление технического плана

Для постановки строения на кадастровый учет необходимо изготовить его технический план. В документе содержатся: нужная информация о местонахождении объекта, основные характеристики, сведения об измерениях (привязка к земельному участку).

Поиск специалиста по оформлению техплана

Функции по изготовлению документов, отражающих технические характеристики постройки, возложены на кадастровых инженеров. Специалисты трудятся в государственных организациях (БТИ), коммерческих фирмах или оказывают услуги как индивидуальные предприниматели.

Современные технологии позволяют заказать документ онлайн через портал «Госуслуги». Сведения о действующих кадастровых инженерах можно найти на официальном сайте Росреестра. Для оказания подобных услуг специалист должен пройти аккредитацию и получить лицензию.

Сроки изготовления

Время оформления документа зависит от нескольких факторов:

полнота сведений, представленных заявителем;
технические характеристики постройки (площадь, этажность);
загруженность кадастрового инженера.

В среднем срок оформления плана составляет 15–20 дней.

Стоимость

Частные фирмы и индивидуальные предприниматели самостоятельно определяют цену за изготовление документа.

На стоимость услуги влияют:

сложность работы;
срок исполнения;
опыт специалиста;
статус объекта (дачные постройки и строения ИЖС оцениваются по-разному).

Расчет цены документа зависит от местонахождения недвижимости. Например, оценка дачного дома в Подмосковье будет стоить около 16 000 рублей, а в Новосибирске – от 8 000 рублей.

Образец

Технический план оформляется по строгому образцу. Требования к содержанию документа закреплены в Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24). Техплан состоит из текстовой части и графического блока.

Образец технического плана можно скачать здесь.

Графическая часть представляет собой план расположения строения на участке. На чертеже показано:

схема геодезических построений;
контур здания с указанием координат участка;
поэтажный план.

В текстовом разделе отражается:

персональные данные заказчика и исполнителя;
сведения о правоустанавливающих документах;
информация об использованных методах измерения и итоговых расчетах;
описание местонахождения здания;
характеристики объекта;
контактные данные сторон;
общая информация о работе;
заключение специалиста.

Технический план составляется в электронном виде. По запросу заказчика предоставляется бумажный вариант документа. При обращении в Росреестр требуется электронная версия плана, подписанная ЭЦП (цифровой подписью кадастрового инженера).

Список документов для регистрации

Для оформления незаконных построек в собственность необходимо представить:

заявление, составленное по установленному образцу;
паспорт;
документы, подтверждающие право собственности на землю (договор купли-продажи, завещание, акт передачи по приватизации, дарственная);
технический план;
квитанция оплаты госпошлины в сумме 350 рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 333.17).

Во многих регионах специалисты Росреестра требуют отдельно заполнять декларацию на объект (с 2018 года является частью техплана).

Для регистрации жилого здания, построенного после 1 марта 2015 года, понадобится акт сдачи дома в эксплуатацию.

Документ, который подтвердит право на недвижимость

Право собственности удостоверяет Выписка из государственного реестра (ЕГРН). Форму и содержание выписки определяют нормы статьи 28 Федерального закона № 218-ФЗ.

При подаче документов заявитель выбирает способ получения справки:

бумажную версию (лично или заказным письмом);
электронный вариант (в виде ссылки на e-mail).

Сведения о постройках хранятся в единой базе Росреестра. При необходимости собственник может в любое время заказывать и получать актуальную выписку из ЕГРН.

Достоинства и недостатки нового порядка регистрации

Упрощенные правила регистрации во многом облегчили процедуру оформление в собственность земельных участков, коттеджей и различных построек.

Среди преимуществ, введенных дополнениями к Федеральному закону № 218-ФЗ, выделяют следующие:

возможность одновременной подачи заявления для постановки на кадастровый учет и регистрацию прав собственника;
ведение электронного реестра недвижимости, что уменьшает риски мошеннических действий;
возможность обращения в подразделение Росреестра по месту фактического проживания, а не по месту нахождения имущества;
разрешение оформить прописку в дачном доме.

К недостаткам упрощенного порядка относится необходимость вызова специалиста для изготовления кадастровых документов на недвижимость. Кроме того, оформление собственности приводит к увеличению налога (предметом налогообложения становится участок и все строения).

Регистрация самовольно возведенных построек на земельном участке

Большинство собственников уверены, что они вправе пристраивать к дому дополнительные помещения (или реконструировать существующие). Однако законодательство считает самовольной постройкой объект, возведенный без согласования с соответствующими органами (Гражданский кодекс РФ, статья 222).

Регистрировать вспомогательные пристройки (веранды или террасы) можно в любой момент. Процедура оформления заключается в изменении технического плана. Для регистрации изменений достаточно заказать новый техплан.

Капитальную пристройку придется узаконивать в судебном порядке. Правильно составленное исковое заявление – одно из ключевых условий успешного разрешения проблемы. Ответчиком по иску привлекается администрация муниципального образования.

В суд необходимо представить:

техпаспорт строения;
схему (чертеж) пристройки;
документы, свидетельствующие о праве собственности истца на землю (или праве бессрочного владения);
письменное согласие владельцев соседних участков на реконструкцию:
квитанцию об оплате госпошлины в размере 300 рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 333.19).

В качестве дополнительных доказательств можно предъявить заключение ресурсоснабжающих организаций о безопасности выполненных изменений. Для уточнения спорных обстоятельств по делу привлекаются независимые эксперты. Положительное решение суда служит основанием для оформления самостроя в Росреестре.

Судья откажет в признании самовольной постройки законной, если:

реконструкция создает угрозу здоровью и жизни граждан;
земельный участок не предназначен для возведения капитальных сооружений;
при строительстве нарушены градостроительные нормы.

Кроме того, при вынесении отрицательного решения собственник обязан самостоятельно снести самовольную постройку.