Условия, трудности и этапы упрощенной приватизации земли под гаражом

 

Приватизация земли под гаражом – единственная возможность его сохранить. С 1.01.2018 изменится порядок купли-продажи гаражей, находящихся на муниципальных участках в бессрочном пользовании. Дело в том, что такая земля не находится в собственности, не отображается на публичной кадастровой карте и не существует на бумаге, поэтому ее невозможно замежевать.

Но с 2018 года все земельные участки обязаны пройти процедуру межевания и замер границ. В противном случае зарегистрировать сделку с их участием будет невозможно, то есть продать, сдать в аренду, оставить в наследство и даже подарить такой надел уже не получится.

Однако с начала 2017 года председатели кооперативов стали получать письма от муниципальных властей с требованием решить вопрос с собственностью. В некоторых регионах начались плановые и внеплановые проверки ГК участковыми, стали проходить контрольные обмеры фактически занимаемой площади и сравнение ее с той, что указана в документах о бессрочном пользовании. Штрафы выписываются на юридическое лицо, но выплачивают их все члены гаражного кооператива.

Приватизация земли под гаражом

А с 2018 года у администрации города будут все основания признать ГСК самозахватчиком территории и снести железные и кирпичные гаражи, ведь строительство на земле без межевания тоже будет запрещено. Ситуацию может решить приватизация, но не все председатели ГСК и автовладельцы хотят оформлять собственность.

Почему председатели и члены ГСК противятся приватизации?

Бессрочное право пользования земли предполагает минимальные налоговые сборы и наличие самой структуры гаражного кооператива. Собственник индивидуального гаража может не состоять в кооперативе и не платить членских взносов. С возникновением собственности само понятие ГСК может исчезнуть.

Отказ от приватизации обусловлен нежеланием автовладельцев собирать документы, ездить по инстанциям и тратить деньги на оформление.

Некоторые члены кооператива не хотят платить налоги на землю на основании ее высокой кадастровой стоимости и декларировать новую собственность. Иные участники ГСК появляются в своем гараже раз в год, фактически не пользуются помещением и не платят никаких членских взносов. Но официальное владение этой недвижимостью станет обузой из-за появления новых налоговых платежей.

Сегодня администрация в любой момент может рассмотреть вопрос о прекращении права бессрочного пользования и обязать ГСК провести межевание территории, а затем оформить участки в собственность или взять их в аренду. На этом этапе мнения членов кооператива могут разделиться.

Что лучше: приватизировать землю под гаражом или взять ее в аренду?

Оформление аренды занимает немного времени, если за всю бюрократическую часть отвечает председатель ГСК, и не приводит к возникновению дополнительных налогов на имущество. Ежемесячные платы за гараж в этом случае равноценны членским взносам и неощутимы для автовладельцев. Но на основании 36 статьи ЖК РФ преимущественным правом аренды будут обладать собственники гаражей, а не ГСК в целом, поэтому автовладельцам через какое-то время придется заключать самостоятельно договор аренды с органами местного самоуправления, где арендатором будет выступать множественность лиц.

Но у такой сделки есть несколько минусов:

  • собственников гаражей в ГСК может быть много, что усложнит процесс оформления и проверку всех документов;
  • некоторые владельцы боксов могут вообще не появляться на территории ГСК, хотя числиться их членами, найти их будет проблематично;
  • далеко не все гаражи в одном ГСК используются по прямому назначению, а администрация на основании официальных данных об открытых магазинах, автосервисах и мойках может увеличить стоимость аренды из-за ведения предпринимательской деятельности хотя бы одним из множества арендаторов.

Поэтому каждому автовладельцу придется тратить массу времени и денег, чтобы пройти всю процедуру до конца. А раз так, то лучше сразу оформить собственность на землю. Тем более сейчас участок будет приватизироваться в упрощенном виде.

Процедура упрощенной приватизации земли под гаражом, если он расположен в гаражном кооперативе

1. Определение статуса земли

Для начала следует узнать статус земли. Нужную информацию можно получить в органах самоуправления и на публичной кадастровой карте. Особенно это актуально в случае наследства гаража. Ведь новый собственник может не знать о точном правовом статусе участка, а наследодатель мог просто не успеть посвятить его в курс дела.

Если на карте нет никаких сведений об участке, то придется получить в Росреестре письменный отказ о предоставлении сведений о статусе земли.

2. Получение кадастрового паспорта

Приватизировать участок без прохождения процедуры межевания не удастся. Если ГСК уже провел межевание всей территории без определения внутренних долей, можно руководствоваться Земельным кодексом и определить границы участка по стоящему на нем капитальному строению, но лучше провести межевание земли и получить отдельный кадастровый паспорт.

Получение кадастрового паспорта с частями участка

Если ГСК ранее не проводил обмер территории, то при подаче комплексного заявления на приватизацию придется получать кадастровый паспорт всем участникам ГСК. Стоимость этой процедуры варьируется в зависимости от региона от 10 до 50 тысяч рублей. В услугу входят сам обмер, подготовка сопроводительной документации и кадастрового паспорта. Если какие-то члены кооператива отказываются платить, у остальных участников есть два варианта действий:

  • разделить эту сумму между согласными на межевание людьми;
  • добиваться комплексного обмера территории от муниципалитета.

Быстрее будет первый вариант, поскольку в региональных бюджетах нет средств на обмеры территорий гаражных кооперативов, можно рассчитывать исключительно на федеральные субсидии, но они могут прийти и после Нового года. В реальности главное ускорение со стороны администрации будет заключаться в штрафе после 2018 года и официальном обязательстве ГСК провести межевание.

Удешевить или как-либо упростить процедуру обмера не получится. Это неизбежная статья расходов.

3. Подача заявления о приватизации в орган местного самоуправления

Образец кооперативного заявления на приобретение прав на участок можно скачать на сайте Росреестра. При условии неделимости территории ГСК его должны подписать все участники кооператива. К этой бумаге надо приложить следующие документы:

  • копию паспорта заявителя;
  • копию свидетельства о праве собственности на гараж;
  • свидетельство ЕГРН о статусе земли или письменный отказ о предоставлении таких сведений, выданный Россреестром;
  • кадастровый паспорт;
  • справку о выплате пае, если автокооператив поставлен на учет в налоговой.

4. Оформление участка

Муниципалитет рассматривает заявление в течение 30 дней после подачи, а затем передает участок в собственность на основании ДКП.

Что касается стоимости приватизации, то участники гаражных кооперативов, сформированных до 2001 года, будут оплачивать только межевание территории. В остальных случаях цена, указываемая в договоре, устанавливается органами местного самоуправления на основании кадастровой стоимости участка.

Судебная практика

В судебной практике встречаются совершенно разные случаи возникновения споров, относящихся к приватизации и отстаиванию прав собственности земельных участков под гаражом. Некоторые примеры данной практики помогут избежать определенных ошибок при оформлении земельного участка.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 28.06.2017 по делу N 33-13504/2017
Требование: О признании права собственности на гараж и земельный участок.
Обстоятельства: На основании постановления органа местного самоуправления истцу был выделен земельный участок под строительство гаража. Истец своими силами на данном земельном участке возвел гараж, которым добросовестно, открыто и непрерывно владеет, несет бремя его содержания, но, обратившись в регистрационную службу, он получил отказ по причине отсутствия у него правоустанавливающих документов.
Решение: Требование удовлетворено частично.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017 N 10АП-3007/2017 по делу N А41-33937/16
Исковые требования о признании незаконным отказа и обязании устранить допущенные нарушения удовлетворены частично правомерно, так как спорный земельный участок испрашивается предпринимателем для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, а также использования в гаражном хозяйстве, то есть не только для эксплуатации соответствующих объектов недвижимости, но и для осуществления определенного вида хозяйственной деятельности.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2017 N 09АП-39581/2016 по делу N А40-8440/16
В удовлетворении заявления об оспаривании приказа Министерства обороны в части включения земельного участка в состав подлежащего приватизации имущества отказано правомерно, поскольку представленные на рассмотрение суда документы не подтверждают проведение арендатором мероприятий по приведению арендуемого земельного участка в соответствие с требованиями действующего законодательства.