Как приватизировать земельный участок, находящийся в аренде: пошаговая инструкция

 

Приватизация арендованной земли, пожалуй, самый волнующий вопрос любого нанимателя. Многие граждане, пользуясь землей, не знают о том, имеют ли они на это право, какие документы нужно собрать, и как проходит разгосударствление участков.

Что нужно знать

Оформляя арендованную землю в собственность, необходимо знать важную информацию, касающуюся самой процедуры, какие участки можно приватизировать и кто имеет на это право.

Понятие аренды и приватизации земельных участков

Государство часто дает гражданам земли для пользования. Это участки для строительства дома, дачи или для коммерческих целей. Но полностью распоряжаться землей они не имеют права, т. к. она является арендованной.

Аренда земельного участка – временное владение и пользование землей за оговоренную плату, при этом все, что было получено от пользования землей, принадлежат арендатору. Аренда земли осуществляется на основе договора, в котором закреплены сроки, условия пользования, а также права и обязанности сторон. Ст. 606 ГК РФ дает определение договора аренды.

определение договора аренды

А согласно ФЗ N 178-ФЗ в ст. 1 приватизация:

приватизация

Другими словами, передача государством своей земли в собственность гражданам и юридическим лицам.

Опираясь на определение договора аренды, РФ или субъект РФ выступают в роли арендодателя, а гражданин – в роли арендатора.

Законы, регламентирующие приватизацию

С приватизацией Россия познакомилась еще в начале 90-х лет. До этого времени все земли принадлежали только СССР. С принятием Конституции в 1993 г. у граждан появилось право на частную собственность земли. Законодательная база потерпела немало изменений в области земельного права. Сейчас принято немало норм, регулирующих приватизацию земельных участков.

Основные НПА:

Основные НПА

Некоторые положения ГК РФ также содержат нормы, регулирующие приватизацию.

Законодательная база, регламентирующая эту процедуру, до сих пор терпит некоторые изменения: меняются условия, сроки, стоимость приватизации.

Сейчас НПА предусмотрена возможность проведения приватизации платно и бесплатно, условия и сроки последней мы рассмотрим ниже. Что касается платной приватизации, то стоимость зависит от вида государственной собственности (федеральная или муниципальная), но в любом случае цена не превышает кадастровой стоимости земли.

Условия и сроки бесплатной приватизации

Благодаря принятому в 2006 г. Закону «О дачной амнистии» – такое название он получил в народе, стала доступна бесплатная приватизация арендованной земли некоторым категориям граждан. Последним изменением в законе стал срок бесплатной приватизации – теперь до 31.01.2020 г. можно приватизировать участки, принадлежащие к оной из категорий земель, на безвозмездной основе.

категорий земель

Условия для бесплатной приватизации:

  • участок относится к одной из категорий земель (ИЖС, СНТ, ИГС, ПХ);
  • участок получен в аренду до 25.10.2001 г.;
  • арендатор должен относиться к одной из категорий граждан, имеющих право на бесплатную приватизацию;
  • если участок предоставлен в безвозмездное пользование на срок более 6 лет для ИЖС или ЛПХ, и прошло уже 5 лет.

Категории граждан, которые могут приватизировать землю

Законом предусмотрена возможность бесплатной приватизации 1 раз в жизни. Провести повторную процедуру можно только на платной основе, внеся полную стоимость земли. Исключение составляют лица, участвовавшие в приватизации в несовершеннолетнем возрасте.

Земельный кодекс в ст. 39.5 закрепил перечень категорий граждан, имеющих право на бесплатную приватизацию. К ним относятся:

категории граждан

Преимущества и недостатки приватизированной земли для собственника

Пользуясь арендованной землей, тяжело строить планы на будущее. Ведь арендатор не уверен, сможет ли он завтра владеть этим участком. Приватизация дает уверенность в «завтрашнем дне». После перехода земли в частную собственность владелец сможет распоряжаться участком уже по своему усмотрению – продать, подарить, или самому сдать его в аренду. Это первое преимущество. Вторым будет уверенность, что его землей никто не воспользуется и не передаст другому человеку или организации.

Однако существуют и минусы приватизированной земли. Сама процедура длится до 9 месяцев, и сбор документов, как и постановка на учет в Росреестр влекут за собой дополнительные расходы. Также, согласно п. 1 ст. 388 НК РФ и ст. 65 ЗК РФ, собственник участка становится плательщиком земельного налога. Но это уже носит индивидуальный характер, возможно, что эти минусы намного выгоднее, чем арендная плата.

Категории земель, которые нельзя приватизировать

Земельный кодекс в ст. 27 содержит перечень земель, не подлежащих приватизации. Это земли, изъятые из оборота, граничащие с береговой полосой, и участки, на которых находятся пруды и водные карьеры общего пользования. В п. 8 ст. 28 ФЗ от 21.01.01 N 178-ФЗ указаны категории земель, не подлежащие приватизации:

категории земель, не подлежащие приватизации

Приватизация арендованной земли под частным домом

На многих арендованных участках построены дома, на которые граждане оформили право собственности. В этом случае арендатор имеет приоритетное право на приватизацию земли. Основанием для приватизации послужит построенный частный дом.

Пошаговая инструкция приватизации:

Шаг 1. Сбор документов

Необходимо подготовить соответствующий пакет документов, провести межевание и составить кадастровый план участка.

Список документов:

  • договор аренды;
  • документы на дом;
  • выписка из ЕГРН;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • заявление.

Шаг 2. Подача заявления

В зависимости от типа участка (федеральный или муниципальный), документы подаются в отделение Росимущества или администрацию, согласно ст. 39.2 ЗК РФ.

Рассмотрение заявления уполномоченным органом занимает максимум 45 дней.

постановление об утверждении расположения участка

Шаг 3. Получаем ответ уполномоченного органа

Рассмотрев заявление арендатора и документы, администрация или отдел Росимущества выносит решение о предоставлении земли.

Шаг 4. Постановка земли на учет и регистрация права собственности

На этом этапе кадастровым инженером проводятся межевание участка и определение границ.

Кадастровый учет может длиться до 2 недель, но бывают случаи, когда процедура может затянуться.

После этого в Росреестр представляются собранные документы и заявление. Если все было верно оформлено, то через 10 – 12 дней Росреестр в электронном виде выдает выписку из ЕГРН.

С этого момента считается, что процедура приватизации окончена, и собственник вправе полностью распоряжаться землей.

кадастровая выписка о земельном участке

Стоимость приватизации складывается из:

  • кадастровой цены участка (в случае платной приватизации);
  • оплаты госпошлины – 350 руб.;
  • выписки из ЕГРН – от 10 тыс. руб.;
  • услуг нотариуса – от 200 руб.;
  • прочих расходов.

Приватизация арендованной земли в СНТ

Согласно ФЗ от 15.04.98г. N 66-ФЗ, земли в СНТ принадлежат товариществу на безвозмездной основе после регистрации. Участникам садоводства предоставляется возможность бесплатно приватизировать свой участок. Сделать это можно 2 способами: коллективно и индивидуально.

Коллективное принятие решения:

Шаг 1. Собрание членов СНТ, на котором будет принято решение о приватизации.

Шаг 2. На основании решения представители товарищества обращаются в администрацию с заявлением о передаче садоводства в собственность.

Шаг 3. Оформление документов, межевание земли, кадастровый учет.

публичная кадастровая карта

Шаг 4. Уполномоченный член собрания обращается в местные органы с заявлением и пакетом документов.

Шаг 5. Получение решения.

После получения заявления и документов администрация выносит решение в течение 2 недель.

Индивидуально.

Шаг 1. Собрать пакет документов:

  • справка о принадлежности участка заявителю;
  • членская книжка;
  • выкопировка ген. плана СНТ;
  • копия протокола/решения о том, что заявитель принят в СНТ.

Шаг 2. Обращение в администрацию с заявлением и пакетом документов.

Заявление рассматривается в течение 2 недель, после чего заявитель получит решение

Шаг 3. Утверждаются границы участка, и проводится межевание.

Шаг 4. Подача документов в Росреестр.

Шаг 5. Заключается договор о передаче участка в собственность.

Стоимость приватизации складывается из:

  • кадастровой цены участка (в случае платной приватизации);
  • оплаты госпошлины – 350 руб.;
  • выписки из ЕГРН – от 10 тыс. руб.;
  • услуг нотариуса – от 200 руб.;
  • прочих расходов.

Приватизация арендованной земли под ИЖС

Категория земель под ИЖС предполагает право на строительство жилых и хозяйственных помещений.

Шаг 1. Сбор документов:

  • договор аренды;
  • документы на дом;
  • выписка из ЕГРН;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • заявление.

Шаг 2. Подача заявления.

В зависимости от типа участка (федеральный или муниципальный), документы подаются в отделение Росимущества или администрацию, согласно ст. 39.2 ЗК РФ. В заявлении необходимо указать имеющиеся сведения о постройке (тип помещения, этажность, площадь и т. д.).

Шаг 3. Постановка земли на учет и регистрация права собственности.

На этом этапе кадастровым инженером проводятся межевание участка и определение границ.

Кадастровый учет может длиться до 2 недель, но бывают случаи, когда процедура может затянуться.

После этого в Росреестр представляются собранные документы и заявление. Если все было верно оформлено, то через 10 – 12 дней Росреестр в электронном виде выдает выписку из ЕГРН.

С этого момента считается, что процедура приватизации окончена, и собственник вправе полностью распоряжаться землей.

Стоимость приватизации складывается из:

  • 2,5% от кадастровой цены участка (в случае платной приватизации);
  • оплаты госпошлины – 350 руб.;
  • выписки из ЕГРН – от 10 тыс. руб.;
  • услуг нотариуса – от 200 руб.;
  • прочих расходов.

Отказ в приватизации арендованной земли

Бывают случаи, когда уполномоченный орган отказывает в приватизации. Для этого есть основания, указанные в законодательстве:

  • земли относятся к списку запрещенных для приватизации;
  • территория зарезервирована муниципальными и федеральными органами для собственных нужд;
  • нарушение арендатором условий пользования землей.

Любой отказ в приватизации арендованной земли должен быть обоснованным и подлежит обжалованию. Можно решить вопрос в досудебном порядке в местной администрации или в судебном порядке.

В первом варианте заявление рассматривается в течение 15 дней, и заявителю направляется письменный ответ, который также может быть обжалован уже в судебном порядке.

Порядок действий при отказе в приватизации:

  • получить отказ в письменном виде;
  • собрать дополнительный пакет документов (список зависит от ситуации);
  • подать иск;
  • оплатить госпошлину;
  • дождаться решения суда в течение 2 – 3 месяцев.

Как показывает практика, большинство заявлений подлежит удовлетворению.

Примеры судебной практики