Полная информация о продаже права аренды земельного участка
Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.
Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.
Содержание
Продажа права аренды: общие понятия
Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).
Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.
Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.
Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.
Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.
Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.
Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды
Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.
Преимущества
- Не нужно заключать новый договор найма;
- ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
- собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
- новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.
Пожалуй, это основные преимущества ППА.
Недостатки ППА
К недостаткам относятся:
- могут появиться скрытые недостатки территории;
- собственник может продать землю;
- иногда требуется согласие собственника;
- при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
- возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
- новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
- если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
- у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.
Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды
ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:
- Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
- Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.
ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.
Шаг 1. Сбор документов
Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.
Перечень документов:
- заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
- договор аренды (заверенная нотариусом копия);
- кадастровый паспорт участка;
- письменное согласие собственника земли (если требуется);
- квитанция об оплате госпошлины;
- справка из БТИ.
Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.
Для физ. лиц:
- паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
- если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).
Для юр. лиц:
- документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
- учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).
Шаг 2. Составление договора
Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.
Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:
- дата заключения договора;
- реквизиты участников сделки;
- сведения об арендуемой земле;
- арендная плата;
- условия расторжения сделки;
- сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).
Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.
Шаг 3. Регистрация сделки ППА
После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.
Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.
Сроки и стоимость процедуры ППА
По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.
Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.
Отказ в продаже права аренды земли
В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.
Приобретение права аренды невозможно если:
- Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
- Собственник не дает согласия на переуступку.
- Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
- Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
- На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
- На участок наложен судебный запрет.
Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.