Определение границ земельного участка: как не допустить ошибок при уточнении

Уточнение границ земельного участка – это необязательная процедура при купле-продаже земли. Из-за этого многие граждане пренебрегают ею, но поступают так совершенно напрасно. На самом же деле, границы земельного участка, находящегося в частной собственности, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (абз. 10, п. 9, ст. 39.29 ЗК РФ). Юридическое закрепление всех технических параметров участка и их строгий учет помогут сохранить свою собственность как от посягательств соседей, так и от нападок властей. Кроме того, такие документы могут быть полезны после оформления наследства, при купле-продаже (чтобы аргументировать стоимость земли).

Сам термин означает процедуру, направленную на определение границ земельного участка, его размеров и координат поворотных точек по установленной законом схеме. Данную процедуру проводят уполномоченные организации (геодезические компании либо специальные подразделения местных органов власти). Вопросы межевания регулируются законом № 268-ФЗ, Земельным кодексом и Приказом Минэкономразвития № 582.

Содержание

Когда и при каких условиях требуется данное уточнение

Уточнение границ считается процедурой для быта необязательной, но ее юридическое значение велико, и им не стоит пренебрегать. Прибегают к межеванию в случаях:

когда участок разбивают на два и более;
когда несколько наделов объединяют в один;
при купле-продаже земли.

Читайте подробно о том, как составить договор купли-продажи земельного участка.

Уточнение границ в каждом из описанных выше случаев не обязательно на уровне законодательства, но рекомендуется многими юристами по ряду причин. В случае с разделением участков межевание поможет решить имущественные споры при ссорах между собственниками. Например, если границы земель после разделения будут строго определены кадастровым инженером, любые споры из-за хозяйственных построек, возможных находок либо урожая будут решаться с опорой на букву закона.

В случае если межевание не производилось, то, несмотря на личные договорённости, участок будет находиться в общей собственности, как и все прилегающие сооружения и прочее.

Если не произвести уточнения границ после объединения участков (узнайте, как объединить участки), то могут возникнуть сложности при продаже. Покупатель захочет увидеть документ, в котором зафиксирован размер земли.

Обозначение или изменение границ земельного участка иногда необходимо, даже без изменения площади по инициативе собственника. Например, когда сосед начинает самовольно двигать забор на участок, который прошёл пошаговую процедуру уточнения границ, то после вызова органов власти подобные действия могут быть расценены как захват чужой собственности (подробно о том, что делать при захвате участка), за что нарушителя ждет уголовное наказание. Сведения о таком происшествии следует направлять в полицию.

Кто проводит работы по уточнению границ

Есть две инстанции, в которые можно обратиться для получения заключения о границах земельного участка:

геодезические компании;
структурные подразделения местных органов власти.

Объединяет эти инстанции один важный аспект – в их штате должен быть квалифицированный кадастровый инженер. Это не такая распространённая профессия, поэтому в частных конторах его нередко пытаются заменить юристом или простым инженером, но документ, выданный таким человеком, не будет иметь законной силы.

Стоимость услуг частных геодезических компаний выше, чем у государственных органов, но они гарантируют кратчайшие сроки выполнения заказа и удобное для вас время. Сотрудничество с подразделениями местной власти займет от двух недель и больше, в зависимости от количества кадастровых инженеров в составе службы, а также от их загруженности.

Какие документы подготавливаются

Ни процессуальное, ни материальное законодательство не устанавливают точного перечня бумаг, необходимых для установления размеров участка. Для того чтобы не затягивать процедуру, лучше предоставить все правоустанавливающие свидетельства на землю, постройки на ней (будь то дом или хозяйственные сооружения), уточняющие особенности местоположения участка, а также документ, идентифицирующий личность.

Все оригиналы и копии должны быть читабельными, сканы – обязательно цветными. На ксерокопии паспорта необходима подпись лица, подтверждающая, что она совпадает с оригиналом.

Если увеличения или уменьшения участка не происходило, и площадь его территории просто нужно уточнить, это стоит указать в заявлении. Дополнительно инженер может потребовать ряд иных документов, которые нужно будет запрашивать в архивах или государственных структурах:

справка, которая подтверждает отсутствие коммунальных коммуникаций, электрических кабелей любого назначения;
договоры дарения, купли-продажи или наследования.

Порядок проведения работ

Процедура внесения данных в земельный кадастр имеет четкую последовательность:

В первую очередь необходимо найти документы, о которых говорилось выше, и сформулировать техническую задачу. Зависеть она будет от размера участка, местности, типа собственности и цели проведения межевания.
Следующим шагом надо выбрать компанию или государственный орган, в который будет направлено обращение.
Далее составляется договор по оказанию кадастровых услуг. В законодательстве имеется типовая форма данного договора.
Кадастровый инженер должен провести замеры и узнать у соседей, согласны ли они с результатами. Если кто-либо решит оспорить процедуру или итоги работы сотрудника службы, то доказывать её законность необходимо будет, подавая исковое заявление в суд.
Когда действия на местности закончены и соседи высказали свое письменное согласие с работой кадастрового инженера, наступает период бумажного оформления. Составляются межевой план и акт соглашения, подписанный собственником, соседями, самим инженером, который выезжал на участок, и представителем местной администрации, который отвечает за вопросы земельного кадастра.
Документы направляются заказчику и в Кадастровую палату. Далее этот орган выдает кадастровый паспорт и выписку на участок.

Если в процедуре были допущены ошибки, либо документация нуждается в исправлениях, Кадастровая палата выносит аргументированное постановление об отказе в выдаче паспорта. В таком случае процедуру необходимо пройти повторно, и срок получения документов увеличится минимум вдвое.

Если направленные бумаги не были приняты из-за ошибки инженера, заказчик имеет все основания требовать бесплатного выполнения повторных замеров другим специалистом.

Нюансы при проведении уточнения границ

В порядке межевания есть свои особенности, о которых необходимо помнить, дабы вся процедура прошла успешно с первого раза:

По закону гражданин обязан самостоятельно предупредить об этом соседей, чьи земли граничат с его участком, за семь календарных дней до начала работ инженера. Чтобы при обращении в суд не возникал споров, собственнику земли стоит попросить соседей расписаться в документе, который составляется в свободной форме и не нуждается в юридическом закреплении. В этом случае главное не узнать мнение соседей, а оповестить их о дате прибытия инспектора, чтобы он учитывал их решение.
Необходимо помнить, что любое самовольное изменение размеров величины участка будет расценено инспектором как преступление, о котором он обязан сообщить в соответствующие органы.
Решение межевать участок может быть принято либо собственником, либо его представителем по доверенности. Родственные связи на этот вопрос не влияют.
Если инженером будет подтверждена незаконность расширения участков соседей за счёт земли заказчика, он обязан вызвать участкового и зафиксировать правонарушение.
Исправление нарушений допускается в досудебном порядке в сроки, установленные соглашением между соседями.

Ранее процедура межевания в РФ практически не проводилась, но с каждым годом количество сознательных граждан увеличивается.

Судебная практика

В современном обществе уточнение границ участка имеет большое значение. Так как встречаются такие моменты, когда участок может находиться вблизи лесного фонда, и при строительстве изгородь незначительно может быть смещена, в результате чего может быть уменьшена или, наоборот увеличена площадь участка. Такие случаи встречаются в судебной практике. Примеры:

Апелляционное определение Московского областного суда от 16.08.2017 по делу N 33-24911/2017

Требование: О внесении сведений о местоположении границ земельного участка согласно заключению эксперта.

Обстоятельства: Истец ссылается на то, что он является собственником земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок стоит на кадастровом учете, границы участка уточнены, при проведении контрольного замера было установлено несоответствие фактического местоположения границ участка и сведений о его границах в государственном кадастре недвижимости, также было установлено пересечение фактических границ участка с границами земельного участка лесного фонда.

Решение: Требование удовлетворено.

Апелляционное определение Московского областного суда от 18.01.2017 по делу N 33-785/2017

Требование: Об определении границ земельного участка, внесении изменений в государственный кадастр недвижимости.

Обстоятельства: Истица указала, что является собственником земельного участка, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, границы земельного участка не уточнены, ограждение существует, участок расположен в границах землеотвода ответчика, граничит с землями лесного фонда, при проведении работ по уточнению границ участка выяснилось, что существует наложение границ на границы земель лесного фонда.

Решение: Требование удовлетворено.