Как производится согласование перепланировки квартиры

Под перепланировкой квартиры подразумеваются работы по существенному изменению технических параметров и конфигурации объекта. Перепланировке посвящен 4 раздел ЖК РФ. Производить подобные действия без предварительного согласования с некоторыми инстанциями, в первую очередь, с администрацией муниципального образования, нельзя. Самостоятельное изменение характеристик жилплощади, носящее глобальный характер, считается незаконным и чревато последствиями.

Содержание

Основные нюансы перепланировки

Под изменением объекта недвижимости обычно подразумевается два понятия: перепланировка и переоборудование жилого помещение. Сущность обоих раскрывается в 25 статье ЖК РФ:

Замена инженерных сетей или их переустановка и перенос, а также проведение подобных действий, связанных с электрическим или санитарно-техническим оборудованием включается в понятие «переоборудование».
Перепланировка же – это капитальные изменения параметров (площади или расположения комнат) самого помещения, или, например, снос или возведение стен.

Большинство изменений конфигураций квартиры, даже причисляемой к частной собственности, должно согласовываться в различных инстанциях. Исключением является косметическая отделка внутренних помещений, либо перенос невстроенной мебели: такие действия владелец помещения может производить в любое время.

Что понимается под перепланировкой

Чтобы осознать не только суть самого понятия, но и определить, какие изменения требуют согласования с административными органами, управляющей компанией или соседями, необходимо определить перечень действий, относящихся к перепланировке. При этом важно помнить, что она состоит из двух основных направлений деятельности:

Переоборудование. Включает в себя:
- установку электроприборов взамен предусмотренных проектом планирования помещения газовых плит или кухонных очагов;
- перенос сантехники, а также обогревательных элементов;
- организацию новых туалетов и ванных комнат, либо переоборудование уже существующих объектов подобного класса;
- замену труб или их прокладывание в ином месте;
- изменения положения электропроводки;
- установку или замену устройств, необходимых для установки приборов повышенной мощности в ванной комнате.
Перепланировка. Подразумевает:

перенос либо разборку дверей, стен, перегородок;
перепланирование квартиры, предполагающее ее расширение либо уменьшение;
капитальное переустройство комнат либо создание дополнительных кухонь или ванных помещений.

Вам может быть интересно: как отказаться от коммунальных услуг после перепланировки квартиры?

Законодательство определяет данные изменения в категорию существенных и предписывает собственникам перед их проведением получить разрешение и утвердить эскиз будущего облика помещения. Несогласованные действия, связанные переустройством квартиры, считаются нарушением закона. При обнаружении самостоятельного воспроизведения изменений владелец помещения привлекается к ответственности, предусмотренной статьей 29 ЖК РФ.

Перенос инженерных сетей

Изменение коммуникаций в квартире попадает под понятие «переоборудование». Инженерные сети – это общее имущество в многоквартирном доме, порядок взаимодействия с которым утвержден постановлением Правительства № 491, принятым 13 августа 2006 года. Пункты 5 и 6 нормативного акта определяют, какие инженерные сети попадают в данную категорию:

Отопительная система, в том числе:
- стояки;
- радиаторы, осуществляющие регулирование запорной аппаратуры;
- иное оборудование тепловой сети;
Канализация и водопроводные трубы, до первого устройства запора потока.

Постановление Правительства № 354, принятое 6 мая 2011 года, запрещает владельцам квартир по своему усмотрению изменять их конфигурацию. На это указывает 35 статья нормативного акта. Иные устройства, расположенные вне указанных приборов и систем, считаются имуществом собственника. Их положение можно регулировать по своему усмотрению. Однако производить ремонт общего имущества можно, обратившись предварительно к управляющей компании, в ведении которой находится дом.

Как только организация утвердит требование жильца, он может приступить к работе самостоятельно, попросить помощи у третьих лиц или заказать услугу у специализирующихся на ремонте организаций.

Изменение площади

Производить капитальный ремонт, в ходе которого требуется изменить текущее положение или состояние стен, в том числе с целью увеличения или уменьшения размера квартиры, можно только после получения согласия жилищной инспекции и ряда других инстанций:

пожарной службы;
санэпидемстанции;
БТИ;
архитектурного бюро.

Это сопряжено с увеличением риска для жизни при неправильном распределении нагрузки на несущие конструкции. Поэтому перед тем, как рушить или возводить стены либо переносить двери, обязательно требуется убедиться, что проживание в подобном помещении будет безопасным.

Запрет на производство определенных действий при перепланировке

Список запретов, которые налагаются на собственников, решивших начать перепланировку, весьма обширен. Владельцы квартир не могут производить следующие действия:

объединять балкон и жилую компанию, это же утверждение верно и для застекленных лоджий;
проводить газовые трубы в непосредственной близости от систем водоснабжения или замуровывать их в стены;
подключать теплые полы к общедомовой отопительной системе;
увеличивать размеры нежилого помещения за счет жилого;
объединять кухонные помещения с комнатами;
убирать вентиляционные каналы или уменьшать их размер;
устанавливать дополнительные запоры на общедомовых коммуникациях;
сносить или переоборудовать технические шкафы, если они относятся к элементам несущей конструкции;
переносить или разрушать опорные стены;
оборудовать санузел над жилой комнатой квартиры снизу.

Если незаконно проводить ремонт, в результате которого существенно ухудшится состояние многоквартирного дома, следует быть готовым нести ответственность за свои деяния. Поэтому с самого начала следует уточнить в БТИ или архитектурном бюро, не попадает ли запланированное действие в разряд запрещенных.

Согласование перепланировки

Итак, если в планах собственника возникла перепланировка квартиры, с чего начать оформление? Процедура подразумевает несколько этапов, прохождение которых гарантирует, что в будущем у владельца не возникнет проблем. Рассмотрим необходимый порядок оформления перепланировки и согласования с установленными законодательством инстанциями.

Куда обратиться

В первую очередь, перед проведением капитального ремонта следует определиться со списком инстанций, в которые следует подавать заявление о планируемом переобустройстве жилплощади. В первую очередь нужно узнать, существует ли в местном органе территориального управления специальная комиссия или инспекция по жилищным вопросам. Только согласованная с подобным подразделением перепланировка считается законной.

После этого следует проверить наличие технического паспорта объекта недвижимости, и если документ отсутствует, обратиться в БТИ. На основании заявления сотрудник организации выдаст требуемое свидетельство с техническими характеристиками объекта, где в дальнейшем и будут отражены изменения в планировке на основании подготовленной проектной документации.

Дополнительно следует проконсультироваться с сотрудниками Архитектурного бюро населенного пункта, особенно если квартира находится в старинном здании. Возможно, объект находится под охраной, и видоизменять его нельзя.

Необходимый пакет документов. Срок согласования

Узнав о местоположении жилищной инспекции и получив при необходимости техническую документацию на объект недвижимости, следует приступить к формированию пакета бумаг, необходимых для узаконивания планируемой перепланировки. Обязательным считается предоставление следующих документов:

заявление, оформленное в простой письменной форме;
подтверждающий право собственности документ;
составленный проект планировки, который необходимо подписать в жилищной инспекции, придав бумаге статус юридически значимой;
техпаспорт или выписка из ЕГРН;
письменное согласие соседей с процедурой перепланировки.

На рассмотрение документации уходит около полутора месяцев.

Когда приступать к работам по переустройству жилья

Разрешение на проведение ремонта, дополненное перечнем действий, которые вправе совершить собственник жилого помещения, выдается после тщательной проверки всех поданных документов. Момент получения бумаги считается отправной точкой перепланировки. Имея на руках разрешение, собственник может немедленно приступить к ремонту.

Соблюдение срока на перепланировку

Полученный документ, позволяющий производить изменение технических параметров и конфигурации квартиры, действует один год. За этот срок владелец квартиры должен совершить запланированный ремонт. По завершении работ необходимо поставить в известность орган, который подписал разрешение на их проведение.

Согласование проведенных работ

Если ремонтные работы были проведены без предварительного согласование с жилищными органами, можно попытаться добиться признания планировки законной, опираясь на 4 часть 29 статьи ЖК РФ. Однако необходимо помнить, что стоимость подобной процедуры выше, чем при получении разрешения перед перепланировкой. Обратиться с заявлением можно в жилищную инспекцию либо в МФЦ.

При получении отказа стоит помнить, что за защитой прав в области узаконивания перепланировки можно обратиться в суд. Потребуется предоставить:

письменный отказ в одобрении проведения капремонта, составленный органами жилищной инспекции;
квитанцию, подтверждающую внесение госпошлины;
техническую документацию на объект недвижимости;
правоустанавливающие бумаги;
проект перепланировки;
заключения, выданные при проведении проверки Роспотребнадзором, пожарной охраной, архитектурным бюро.

Регистрация после планировки

После проведения ремонтных работ недостаточно просто уведомить выдавший разрешение орган об их окончании. Требуется дополнительно осуществить регистрацию результат в:

Росреестре;
БТИ.

Отказали в перепланировке: риски отказа и как их минимизировать

Разрешение не выдается, если присутствуют определенные последствия действий:

перепланировка мешает правильному использованию недвижимости;
в результате изменений квартира станет непригодной к проживанию;
в ходе работ увеличивается размер нежилого помещения за счет присоединения квадратных метров квартир;
перепланировка способна привести к разрушению всего дома;
проект предусматривает повреждение коммуникаций.

Наилучшим выходом будет доверить согласование эскиза квалифицированной фирме, которая учтет все возможные помехи и постарается их избежать.

Что грозит при незаконной перепланировке

Меры ответственности при несоблюдении правил получения разрешения на планировку отличаются в зависимости от тяжести нарушения.

Штраф

Пункт 2 статьи 7.21 КоАП РФ устанавливает, что за незаконную перепланировку придется отдать от 2 до 2,5 тысячи рублей.

Возврат в первоначальный вид

Пункт 3 статьи 29 ЖК РФ сообщает, что в случае невозможности зарегистрировать перепланировку, собственник обязан вернуть помещению первоначальный вид. Проводить новый ремонт придется за собственные деньги.

Риски при приобретении квартиры с незаконной перепланировкой

Не все изменения, не отраженные в имеющемся плане, можно узаконить. Об этом стоит помнить гражданам, приобретающим недвижимость. Чтобы обезопасить себя, следует заранее проверять соответствие технической документации реальной планировке. В случае обнаружения расхождений можно:

разорвать сделку купли-продажи;
потребовать соразмерного уменьшения стоимости квартиры;
попросить хозяина самостоятельно узаконить проведенную перепланировку в квартире, а затем подписывать договор.

Стоит помнить: доказать, что незаконные изменения были произведены предыдущим хозяином, довольно сложно. Поэтому ответственность ляжет на плечи нового владельца.