Инструкция по оформлению земельного участка под многоквартирным домом

 

Оформление земельного участка под многоквартирным домом дает возможность жильцам стать полноправными собственниками территории. Они могут огородить периметр или обустроить детскую площадку, использовать его другим законным способом. Но этот шаг налагает определенные обязательства.

Земельный участок под многоквартирным домом: какие законы необходимо знать

многоквартирный дом

Право собственности можно получить по инициативе жильцов, руководства кооператива или управляющей компании. Землю под домом передают в совместную собственность, в которой не могут выделять отдельные доли. Но действия с участком ограничены. Так, даже собственники не могут отчуждать часть придомовой территории путем совершения имущественных сделок.

Оформление участка жильцами многоквартирного дома регулируется следующими законодательными актами:

  • статьи 28, 29, 36 ЗК РФ;
  • ст. 16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г.;
  • ст. 36 ЖК РФ.

Согласно п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, у собственника есть возможность получить участок вместе с домом и остальными постройками. Также во владение переходят элементы благоустройства и озеленения. Собственникам принадлежат все, что располагается на территории. Оформление должно быть заблаговременным, что дает максимальные гарантии по неприкосновенности земли. Кроме того, жильцы смогут использовать участок по собственному усмотрению. К придомовой территории любого дома относят гаражи и коллективные стоянки для автомобилей, детские и спортивные площадки, пожарные проезды.

Важно! Собственникам может принадлежать только то имущество и постройки, которые расположены на территории дома и прилегающем участке. Поэтому важно знать установленные границы.

В соответствии со ст. 16 ФЗ № 189, земля переводится в общедолевую собственность всех владельцев помещений с того момента, когда она прошла процедуру кадастрового учета и государственной регистрации в Росреестре.

Инструкция по оформлению земли

Если владельцы квартир решили получить собственность на землю под домом, им необходимо придерживаться следующей инструкции:

  1. Провести собрание всех собственников. На нем принимается решение об оформлении прав на землю. По окончании мероприятия готовится протокол собрания.
  2. Назначить ответственное лицо за приватизацию. Все собственники выписывают на его имя нотариальные доверенности, чтобы он выполнял все действия по оформлению документов.
  3. Сформировать участок. Представитель подает запрос в отдел архитектуры для выделения участка. Определяется территория и ее расположение. Здесь же можно получить проект межевания. В нем указывается, какая именно земля находится под домом.
  4. Подать документы в местную администрацию. Важно выполнить этот пункт только после формирования участка. В противном случае администрация может отказать в приеме заявления.
  5. Положительное решение. Если все документы в порядке, проблем с его выдачей не будет.
  6. Присвоить кадастровый номер и оформить право собственности. Представитель для этого подает в Росреестр документы для осуществления регистрационных действий.
  7. Получить Выписку из ЕГРН о праве собственности.

В администрацию следует подать следующее:

  • запрос установленного образца, который выдают на месте;
  • копию учредительных документов ТСЖ;
  • протокол общего собрания, в котором зафиксировано решение о переводе земли в собственность и избрании определенного представителя;
  • паспорт и доверенность заявителя, оформленная нотариально;
  • документ из архитектурного отдела на сформированный участок.

Документы подаются в общий отдел администрации. Здесь важно получить штамп о регистрации на своем экземпляре заявления. В работу оно принимается в течение 5 рабочих дней. Дальнейшее рассмотрение осуществляется в земельном отделе, где можно отслеживать ситуацию. Если в рассмотрении откажут, предоставляется выписка с указанием причины. Можно исправить недочеты и подать документы повторно. Если заявители считают, что их права нарушены, можно обратиться в суд с исковым заявлением.

Срок рассмотрения запроса в среднем составляет 30 – 45 дней. Формируется комиссия, на которой принимается решение. Затем заявитель получает выписку из протокола заседания комиссии. В случае положительного решения на ее основе готовится административный акт о переоформлении участка.

Далее необходимо подать заявление для регистрации собственности в отделение Росреестра. Запрос можно подать и через отделение МФЦ, если оно удобнее расположено. Вместе с ним подается следующее:

  • заявление установленного образца, бланк которого выдадут на месте;
  • копии паспортов собственников;
  • документы об оплате госпошлины;
  • правоустанавливающая документация;
  • административный акт на переоформление земли.

За регистрацию устанавливается госпошлина 200 рублей. Ее необходимо оплатить всем владельцам квартир и других помещений. Заявление рассматривается в срок до 7 дней, если подать его через Росреестр. Если же принято решение передать запрос через МФЦ, срок увеличивается до 9 дней. Это время требуется на пересылку документов.

Сотрудник примет документы и предоставит расписку в их получении с указанием даты. В назначенный день представитель должен явиться за документами и выпиской из ЕГРН. В ней указывается зарегистрированное право на сформированный объект. При необходимости остальные владельцы также могут запросить собственную выписку из ЕГРН. Ежегодно оплачивается налоговый сбор, размер которого определяется из расчета кадастровой стоимости земли.

Преимущества и недостатки оформления земли в собственность под многоквартирным домом

Наличие собственности позволяет жильцам полностью распоряжаться территорией. Но это дает как расширенные возможности, так и ограничивающие обязательства. В первую очередь, нужно самостоятельно заботиться о содержании территории и должном функционировании находящихся на ней объектов.

Владельцы получают следующие преимущества:

  1. Гарантии самостоятельного распоряжения. Без их согласия участок не получится использовать для осуществления любых мероприятий, таких как прокладка новых труб или дорог, организация строительства или коммерческой деятельности.
  2. Нет возможности отчуждать часть территории или сносить имеющиеся постройки.
  3. Нельзя изъять землю под государственные или муниципальные нужды без выплаты компенсации. Это относится как к полному, так и к частичному изъятию.
  4. Получение прибыли. Владельцы могут передать часть территории в безвозмездное пользование на договорной основе или сдать его арендатору. Благодаря наличию собственности увеличивается цена квадратного метра жилой и коммерческой недвижимости.
  5. Удобство использования. Владельцы могут совершать любые действия, которые направлены на организацию детских и спортивных площадок, любых других сооружений для улучшения комфорта проживания.

Но у этого действия есть и некоторые недостатки:

  • у владельцев есть обязательство каждый год оплачивать земельный налог;
  • они становятся ответственными за содержание территории, включая уборку дорог и благоустройство, а также ремонтные работы.

Многие стремятся оформить территорию в собственность, чтобы получить возможность возводить на ней коммерческие здания. Но это не настолько просто с практической точки зрения. В большинстве случаев у многоквартирных домов небольшая территория, на которой сложно разместить внушительные объекты. Кроме того, на любое строительство необходимо получать разрешение. Это связано с высокой плотностью городской застройки, техническими требованиями и серьезными ограничениями по градостроительству. Решение о постройке объекта должно быть совместным, ведь это нравится далеко не всем.

Участок с многоэтажными домами

Отказ в оформлении земли в собственность

Администрация не во всех ситуациях выдает положительное заключение по переводу участка в собственность. На это есть несколько причин:

  • отсутствие обязательных документов и сведений, без которых невозможно принять решение;
  • завышенные требования к площади и периметру территории;
  • ущемление прав третьих лиц, если их прекращение не предусмотрено по закону;
  • дом не относится к категории многоквартирного, что было выявлено при проверке;
  • участок появился до введения в действие ЖК РФ, а в его отношении уже проводились кадастровые работы (исключением являются обоснованные претензии к изменению границ).

Отказ администрации еще не является окончательным. По этой причине и выдается документ с указанием причины. Он позволяет ликвидировать пробелы и подать заявление повторно. Если речь идет об отсутствии документов, их нужно подготовить тщательно. Чтобы не обращаться несколько раз с одним заявлением, необходимо уточнить полный перечень всего необходимого в администрации. Если речь идет о претензиях третьих лиц, лучше урегулировать эту ситуацию самостоятельно. В противном случае снова будет отказ.

Если для отказа не было объективной причины, следующим шагом будет подача иска в районный суд. Его лучше также составить в виде коллективного заявления. В нем последовательно описываются проблема и порядок действий. В конце указывается просьба в принудительном оформлении права на землю. Поэтому важно взять отказ в администрации в письменной форме. На нем должна присутствовать подпись ответственного лица и печать организации.

В качестве примера можно привести постановление четвертого Арбитражного Апелляционного суда по делу № А19-6674/2010. С исковым требованием обратились жильцы, чтобы оспорить решение администрации, которая отказала в передаче участка в собственность.

Суд установил, что ТСЖ не представило на рассмотрение полный набор документов. Представитель подал запрос, к которому прилагался только протокол собрания владельцев квартир. При этом отсутствовали документы из отдела архитектуры о возможности формирования земли. По предоставленным документам и сведениям невозможно создать полную картину об участке с домом. Помимо этого, не выполнен порядок. Сначала следует выполнить формирование участка, так как без этого дальнейшие действия невозможны.

Таким образом, на законодательном уровне у жильцов есть возможность получить общую собственность на землю под домом. Для этого у них есть все основания. Но для этого нужно пройти определенную процедуру и подать документы в Росреестр. После внесения земли в реестр кадастровой недвижимости и оформления собственности можно считать себя полноправными владельцами земли.