Аренда квартиры с правом выкупа

Аренда квартиры с последующим выкупом – это предусмотренный ГК, но не распространенный на практике вид сделок. В статье рассмотрены ключевые позиции, которые должна знать каждая сторона, вступая в такие правоотношения.

Содержание

Понятие аренды

Договор аренды квартиры с правом выкупа (далее – ДАВ) по факту состоит из двух сделок, указанных в ГК. К нему применяются положения об:

аренде – глава 34 ГК;
купле-продаже недвижимого имущества – пар.7 гл.30 ГК.

Для соглашения предусмотрена отдельная норма в ГК – № 624, она описывает порядок составления арендного соглашения с правом последующего выкупа.

Вас может заинтересовать: как арендовать дом с последующим выкупом.

Первая часть договоренности строится на базовом договоре аренды (далее – ДА), а нормы купли-продажи применяются на этапе покупки.

По ст. 624 ГК ДАВ позволяет покупателю арендовать имущество арендодателя до выплаты полной стоимости жилья. Контракт составляется сразу с выкупным условием. Если желание купить/продать объект возникает позже, тогда нужно создавать дополнительный контракт.

Покупатель вправе вносить регулярные платежи в фиксированной сумме или выплатить стоимость жилья за несколько платежей, главное – чтобы взнос был не меньше согласованного размера.

Арендатор вправе отказаться выкупить имущество, тогда договоренность продолжает действовать как ДА, предварительно уплаченные средства будут засчитаны как плата за пользование помещением, а не как взнос за покупку (заключение было вынесено в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 дело № А58-8158/10).

Форма договора

ГК перечисляет следующие требования к форме:

Поскольку правоотношения касаются передачи прав на имущество, смены владельца, должна соблюдаться предусмотренная ГК письменная форма, ст. 160–161 ГК.
Для установления подлинности имущественных прав арендодателя на помещение потребуется нотариальное удостоверение, но этот шаг стороны проводят на свое усмотрение.
ДА должен пройти государственную регистрацию в двух случаях. Ст. 609 ГК гласит, что если срок действия договоренности от 1 года или стороной выступает юридическое лицо, ДА недвижимости оформляется письменно и регистрируется в Росреестре.

Выкупное условие прописывается сразу, или может оговариваться после. Исходя из этого, выделяют несколько форм документа:

в виде одного соглашения – если сразу было решено выкупить жилье;
в виде ДА и дополнения к нему – первый акт дополняется пунктом о выкупе.

Дополнительный договор имеет ту же юридическую силу, что и первый, поэтому составляется письменно и подлежит госрегистрации и/или заверению у нотариуса.

Образец договора аренды можете скачать по ссылке.

Существенные условия

Поскольку договоренность имеет двойственную природу, при оформлении бумаг стоны должны учитывать обязательные требования для ДА и купли-продажи. Соглашение без одного из существенных условий считается незаключенным, и стороны не несут обязательств по нему. Сторона, оказавшаяся в проигрышном положении (перечислявшая деньги), не вправе рассчитывать на компенсацию ущерба, но может подать иск о неправомерном обогащении.

К существенным условиям относят:

Ч. 3 ст. 607 ГК гласит, что предмет должен быть точно и детально описан в контракте. То есть, если арендуется жилое помещение, нужно прописать адрес недвижимости, данные правоустанавливающего документа, технические характеристики объекта. Указывается, в каком объеме передается в пользование объект, например, вся площадь или одна комната.
Установить цену:

сроки и размер арендной платы – указать минимальный платеж за определенный промежуток времени, например, не мене 150 тыс. р. за квартал;
порядок включения арендных платежей в выкупную стоимость;
полная цена объекта (узнайте, как определяется стоимость квартиры);
если правоотношения заключаются на длительный срок, уместно предусмотреть пункт об индексации.

Момент, когда право на недвижимость переходит покупателю. В ч.1 ст. 624 указывается, что переход имущественных прав происходит:

по истечении срока ДА;
до окончания действия сделки, если сумма была выплачена досрочно.

Автоматического перехода прав не будет, чтобы стать новым владельцем, нужно пройти государственную регистрацию.

Стороны вправе включать дополнительные пункты:

Срок правоотношений. Неуказание данного раздела не становится основанием для признания договоренности незаключенной. Однако практика показывает, что на этой почве возникают конфликты в части выполнения обязательств. Арендатор может быть заинтересован как в более длительном соглашении – если не имеет больших доходов для быстрого приобретения объекта, так и наоборот. Такая же ситуация и в отношении арендодателя. Поэтому стоит согласовать интересы обеих сторон и определить оптимальный для них срок выполнения обязательств.
Страхование недвижимости – по желанию участников этот пункт включается в контракт. Здесь нужно предусмотреть, кто будет оформлять страховку и проводить оплату.

По желанию, стороны могут внести и другие условия, например, о ремонте, риске утраты жилья, форс-мажор и т. п.

Преимущества и недостатки договора

К плюсам контракта можно отнести:

возможность проживать в помещении до оплаты полной стоимости;
отсутствует необходимость выплачивать кредит под проценты банку, только проговоренные с собственником траты;
покупатель может лучше присмотреться к квартире и обжить ее;
в случае отказа выкупить объект арендодатель ничего не теряет, так как уплаченная сумма не возвращается, а засчитывается в качестве арендного платежа.

Недостатки:

отсутствие достаточной нормативной регламентации к форме и условиям;
риск потерять деньги в связи с ростом/падением цен на недвижимость;
мало судебной практики, тяжело предугадать результат конфликта.

Минусы лучше рассмотреть в отношении каждой стороны.

Риски арендатора

При заключении контракта покупатель должен осознавать следующее:

если собственник откажется продавать жилье, то выплаченные средства не возвращаются, они считаются арендной платой;
оформить право собственности можно будет лишь после внесения полной стоимости;
арендатора могут принудительно выселить, если он не будет выполнять обязательства.

Риски арендодателя

К рискам продавца относят:

если покупатель откажется от покупки, то за время действия ДА собственник может упустить другого покупателя;
нужно долго ждать, чтобы получить сумму продажи;
отказаться от продажи можно, только если покупатель нарушит условия договоренности.

Алгоритм действий

Чтобы юридически и фактически оформить ДАВ, нужно:

Составить соглашение и зарегистрировать в Росреестре.
Платить арендные платежи до момента погашения стоимости или завершения времени действия сделки.
Оформить переход права собственности на покупку у государственного регистратора.

А теперь подробнее о каждом пункте.

Как составить договор

Образец ДАВ не утвержден законодательно, но его легко найти на просторах интернета. Обычно содержание контракта состоит из таких пунктов:

Предмет. Здесь указываются:

срок соглашения;
реквизиты объекта;
факт законного владения недвижимостью арендодателем и возможность его отчуждения арендатору;
порядок передачи собственности.

Обязательства участников:

порядок передачи помещения в пользование;
пункт о сроках и суммах платежей;
обязательство собственника продать объект покупателю в определенный срок за конкретную плату (определить выкупную стоимость).

Последствия невыполнения обязательств, ответственность участников.

Стороны вправе дополнять содержание другими пунктами на свое усмотрение.

Какие документы могут потребоваться

Чтобы вступить в правоотношения, участники должны собрать следующий пакет документов:

паспорта;
для юридических лиц – регистрационное свидетельство из ЕГРЮЛ;
для ИП – регистрационное свидетельство из ЕГРИП;
справка, удостоверяющая права собственности арендодателя из ЕГРН;
документ, закрепляющий право собственности (например, дарственная);
технические бумаги на объект, справки из БТИ;
для юридических лиц – учредительные акты;
если квартира в общей супружеской собственности – согласие второго супруга;
если потребуется представитель, оформляется доверенность.

Регистрация договора. Размер госпошлины

Аренда с выкупом подлежит регистрации в Росреестре, если срок ее действия от 1 года. Такие требования предусмотрены в ч. 2 ст. 651 ГК и подтверждены в Письме ВАС № 53 от 01.06.2000 года. Факт перехода прав собственности регистрируется в Регистрационной палате.

К ДАВ применяются нормы о форме к купле-продаже, ч. 3 ст. 609 ГК. Купля-продажа недвижимости оформляется письменно и подлежит государственной регистрации. При подаче документов на регистрацию нового собственника в 2018 году нужно уплатить госпошлину в размере 2000 руб., п. 22 ст. 333.33 НК.

Регистрацию можно провести и через нотариуса, тогда нотариус проверит законность всех бумаг и самостоятельно направит документы в Росреестр. Нотариус за оказание таких услуг вправе взымать госпошлину по п. 4.1 ст. 333.24 НК. Сумма выплаты зависит от цены договоренности:

до 1 млн. рублей – 0.5% от цены, но не меньше 1500 руб.;
до 10 млн. рублей – 5000 руб. + 0.3% от цены сделки выше 1 млн. рублей;
больше 10 млн. 1 рубля – 32 тыс. руб. + 0.15% цены выше 10 млн., но не больше 150 тыс. руб.

Госпошлина оплачивается через банковские учреждения, терминалы, банкоматы и портал Госуслуг.

Способы оплаты

Как уже было сказано, покупка может происходить в течение длительного времени путем внесения арендой платы, засчитываемой в выкупную стоимость.

Если у арендатора накопилась достаточная сумма для полного погашения стоимости, он вправе выплатить ее одним платежом. Тогда переход жилья в его владение произойдет быстрее.

Переход права собственности

Переход права собственности фиксируется путем регистрации недвижимости на нового собственника. Регистрационное свидетельство выдается в течение 10 дней с момента подачи заявления. Через нотариуса процедура происходит быстрее, и получить документ можно уже через сутки.

С момента получения свидетельства покупатель становится собственником.

Вас может заинтересовать, как отказаться от права собственности на квартиру

Судебная практика

Судебная практика дел данного рода не так однозначна, как по другим сделкам. Это и создает множество проблем для реализации ДАВ.

По делу № 2-О396/2014 Россошанского районного суда от 22.10.2014 было принято решение признать ДАВ не заключенным и взыскать неправомерную выгоду с продавца. Причины следующие: стороны договорились, что в счет выкупа будет внесена первая сумма в размере 80 тыс. руб., после чего будут выплаты в 5 тыс. руб., при этом не была указана общая выкупная стоимость имущества. Цена является существенным пунктом, поэтому договоренность признана не заключенной.

Поскольку нормы одинаково применяются к делам о выкупе жилого и нежилого помещения, то следует обратить внимание на правила, выведенные из рассмотрения дел арбитражными судами, например:

Признать ДАВ недействительным нельзя лишь на основании отсутствия предупреждения арендодателя о правах третьих лиц на имущества (дело № А13-12058/2015).
Платежи за пользование имуществом передаются арендодателю до момента фактической передачи квартиры новому собственнику (дело № А13-11115/2015).
Если продавец изъял имущество (выселил) арендатора, он не вправе требовать с последнего арендную плату (дело № А13- А13-4357/2014).

Практика показывает, что благополучно завершаются те договоренности, в которых участники уверены в порядочности друг друга и грамотно составили контракт.