Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

На рынке недвижимости часто встречаются предложения по продаже земель. Как и большинство имущественных сделок, купля-продажа земельного участка требует особого внимания, поскольку даже упущенная мелочь может грозить потерей немалой суммы. В статье представлена информация о покупке и продаже данного вида недвижимости, на что стоит обратить внимание при заключении, и в каких случаях соглашение может быть признано недействительным.

Содержание и основные условия договора купли-продажи участка

Купля-продажа – это сделка, направленная на возмездное отчуждение имущества. Осуществляется она на основании соответствующего соглашения. Как и любой другой волевой акт, заключенный сторонами договор купли-продажи (ДКП) регулируется нормами Гражданского кодекса (далее – ГК РФ).

Согласно положениям вышеуказанного кодекса по ДКП земельного участка (ЗУ) собственник передает покупателю участок за определенную плату. Соответственно предметом данного соглашения является земля. А все юридические действия с ЗУ должны осуществляться с соблюдением норм Земельного кодекса (ЗК РФ) и других федеральных и региональных нормативно-правовых актов, регулирующих земельные отношения.

Нормы гражданского и земельного права определяют следующие требования к предмету ДКП ЗУ:

• ЗУ должен пройти кадастровый учет, т. е. должен быть зарегистрированным в Росреестре;
• продавцом ЗУ может быть только собственник;
• ЗУ не должен иметь обременений, запрещающих отчуждение (например, арест).

Узнайте подробнее, что такое обременение земельного участка?

Чтобы покупатель смог определить, соответствует ли участок этим требованиям, продавцу необходимо предоставить пакет документов, состоящий из свидетельства о праве собственности, документа, подтверждающего основания для приобретения этого права на землю и находящихся на ней объекты, если они также являются предметом сделки (свидетельство о наследстве, ДКП и др.), выписку из ЕГРН, межевой план.

При возмездном приобретении или отчуждении участка важно знать, что земельное законодательство запрещает покупку и продажу некоторых земель.

К ним относятся:

• земли не поставленные на кадастровый учет;
• ЗУ с обременениями, запрещающими переход права собственности;
• земли, изъятые и ограниченные в обороте (ст. 37 ЗК РФ).

Также ГК РФ содержит нормы, определяющие требования, непосредственно к форме и содержанию ДКП. Так, в соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор заключается исключительно в письменной форме и должен содержать:

• данные участников сделки;
• сведения о ЗУ – расположение, площадь, кадастровый номер и другие данные, позволяющие идентифицировать участок;
• вид разрешенного пользования и категорию земель;
• данные документов, позволяющих определить право собственности продавца;
• стоимость ЗУ, порядок оплаты и передачи;
• права и обязанности участников сделки;
• ответственность сторон.

Предмет и цена договора – это существенные условия, остальное – дополнительные.

Образец ДКП ЗУ

Порядок действий при совершении сделки

Покупка ЗУ проходит в несколько этапов. Рассмотрим порядок проведения и оформления сделки купли-продажи земельного участка от сбора документов и до перевода права собственности:

1. Сбор документов. Для купли-продажи ЗУ понадобится следующий пакет документов:

Внимание! Важно, чтобы продавец предоставил все перечисленные документы, а покупателю необходимо лично проверить данные в них – информация о ЗУ везде должна быть одинаковой.

На современном рынке недвижимости земля – очень востребованный товар. Но, к сожалению, этим пользуются недобросовестные продавцы и мошенники. Поэтому, во-первых, при ознакомлении с Выпиской ЕГРН стоит обратить внимание на пункт «обременения». Поскольку участок, находящийся в залоге или аресте, могут изъят уполномоченные органы. Во-вторых, у продавца должно находиться свидетельство о праве собственности на его имя, иначе он не является владельцем продаваемого ЗУ, на практике встречаются случаи продажи земель, которыми владеют на основании договора аренды или, например, безвозмездного пользования, а также ситуации, когда в роли продавца выступает лицо, не имеющее никакого отношения к участку.

2. Составление ДКП. Можно самостоятельно составить соглашение с соблюдением требований, указанных выше, либо обратиться за помощью к юристу. Как упоминалось, ДКП составляется только в письменном виде, с подписанием участников сделки.
3. Оплата. Покупатель участка оплачивает приобретение указанным в договоре способом, например: наличными, банковским переводом. В любом случае у него должен быть документ, подтверждающий оплату (расписка, квитанция, чек-ордер).

В договоре обязательно указываются стоимость участка, срок и способ оплаты. Закон допускает возможность передачи денежных средств частями, т. е. в рассрочку. В этом случае в договоре указываются размер задатка – суммы, которую вносит покупатель в качестве обеспечения обязательств, размер и сроки оплаты остальной части.

Внимание! Если условия договора нарушаются со стороны покупателя, то задаток остается у продавца, а если со стороны продавца, то он обязан вернуть эту сумму и выплатить компенсацию.

В зависимости от формы оплаты в договоре указывается и момент перехода прав на этот ЗУ:

• после внесения всей суммы покупки;
• после оплаты ее части;
• в момент вступления соглашения в юридическую силу.

Дополнительно сторонами подписывается акт приема-передачи имущества.

Акт приема-передачи земельного участка

4. Подача заявления. После подписания необходимой документации и оплаты покупатель предоставляет в Росреестр следующие документы:

• Заявление;
• ДКП ЗУ;
• передаточный акт;
• паспорт заявителя;
• свидетельство о собственности продавца и документ, подтверждающий его возникновение;
• нотариально заверенное согласие супругов сторон (если не в браке, то справка из ЗАГСа);
• если обращается представитель покупателя, то его паспорт и доверенность.

Важно! Оформление собственности, как и многие другие госуслуги, предусматривает оплату пошлины. Согласно нормам Налогового кодекса (ст. 333.33 НК РФ), при регистрации прав на садовые, дачные участки, земли для ЛПХ, ИГС, ИЖС и земли сельхозназначения для физических лиц ее размер составляет 350 р., в остальных случаях – 2 000 р. и для юридических лиц – 22 000 р.

Предоставление квитанции – необязательное условие, однако, если средства не поступят, Росреестр предоставит некоторое время для оплаты и только после этого сможет зарегистрировать землю на покупателя.

Документы можно подать лично или через посредника в Росреестр, МФЦ, отправить почтой или посредством сети интернет на сайте Росреестра.

После регистрации заявления специалист проверит данные и в течение недели зарегистрирует имущество на нового владельца и внесет данные в ЕГРН, а при подаче документов через МФЦ этот срок увеличивается до 9 дней.

5. Забрать выписку. Если заявление было заполнено правильно и в предоставленных документах не было ошибок, то покупатель получает Выписку из ЕГРН, которая удостоверяет проведенную регистрацию. Выписку можно забрать непосредственно в отделении Росреестра, МФЦ или заказать электронный вариант на e-mail.

Налогообложение и налоговый вычет

Обогащение граждан и юридических лиц влечет возникновение обязанности по уплате налога. Для резидентов РФ размер платежа составляет 13% от прибыли, а для нерезидентов – 30%. Налог оплачивается каждый год по окончании налогового периода по результатам составленной декларации 3-НДФЛ.

Оплата процента с выверенной прибыли является обязанностью всех граждан и юр. лиц. Однако законом предусмотрена возможность снижения налоговой нагрузки. Так, граждане-резиденты вправе не оплачивать налог с продажи ЗУ, если он находился в собственности установленный минимальный срок.

Внимание! Для имущества, полученного в наследство, по договору дарения между близкими родственниками, по программе приватизации, по договору ренты этот срок составляет 3 года, а в остальных случаях – 5 лет.

Также законодательство предоставляет своим гражданам – налоговым резидентам – право на получение налогового вычета.

Налоговый вычет – это возврат уплаченного подоходного налога за 3 года, предшествующие году покупки (продажи) имущества.

Читайте: как получить налоговый вычет при покупке земельного участка.

Таким образом, как покупатель, так и продавец ЗУ вправе вернуть 13% от суммы ДКП. Однако законом установлена максимально допустимая цена при купле-продаже – 2 000 000 р. Следовательно, можно вернуть не больше 260 000 р. Такое право предоставляется каждому гражданину один раз.

Пример:

Если стоимость ЗУ 740 000 р., участник сделки получит компенсацию в размере 96 200 р.

Особенности сделки

Выше рассмотрен основной договор купли-продажи ЗУ, но есть случаи, когда сделка совершается представителем стороны – по доверенности, или, когда участок находится в долевой собственности, или на продаваемой земле расположены постройки и другие объекты недвижимости. В таких случаях сделка имеет некоторые особенности, о которых следует поговорить отдельно.

Сделка совершается по доверенности

Особенностью сделки с участием представителя является то, что все действия по заключению ДКП осуществляет третье лицо – запрашивает дополнительные документы, справки, подписывает договор и т. д. Но от имени того, чьи интересы представляет. Также, если это предусмотрено доверенностью, доверенное лицо регистрирует право собственности на доверителя.

Важно! Порядок действий по оформлению сделки дополняется пунктом «Оформление доверенности». Продавец или покупатель у нотариуса составляет доверенность, где указываются реквизиты доверителя и доверенного, ФИО нотариуса, а также прописываются полномочия, которыми наделяется представитель.

Земельный участок в долевой собственности

Когда ЗУ принадлежит двум и более владельцам, это называется долевой собственностью. Размер доли устанавливается законом, соглашением или другим документом (свидетельством о наследстве). По закону каждый из дольщиков имеет преимущественное право покупки, поэтому продавцу следует письменно уведомить собственников участка о намерении продать его. Если никто из них в течение месяца не изъявил желания купить долю или предоставил письменный отказ, то можно продавать ее третьим лицам. Для этого необходимо выделить долю и провести межевание.

Внимание! Без выделения доли продать землю можно только сособственнику.

На участке расположены строения

ЗУ продается с расположенными на нем объектами строительства. Здания, подлежащие регистрации, должны быть зарегистрированы в соответствии с нормами ФЗ № 218 «О гос. регистрации недвижимости». Незарегистрированные постройки продавцу нужно будет снести либо оформить должным образом.

Узнайте, как легализировать самовольную постройку.

Основания для расторжения договора

Согласно действующему законодательству, расторгнуть ДКП ЗУ можно:

• по соглашению участников сделки;
• в одностороннем порядке;
• по судебному решению.

В первом варианте ничего сложного нет – расторжение происходит по обоюдному согласию сторон. При одностороннем отказе от договора одна из сторон намеревается расторгнуть соглашение и вернуть землю или деньги. В случае, если согласие второй стороны не поступило, то можно обратиться в суд для урегулирования вопроса, однако, для этого потребуется доказать нарушение условий договора одним из участников сделки. После удовлетворения иска договор теряет свою юридическую силу.

Внимание! Важно знать, что расторжение в одностороннем порядке и по решению суда допускается только при наличии данного условия в договоре. А также соглашение о расторжении необходимо заверять, если первоначальный договор был нотариально заверен.

Признание договора недействительным или не заключенным

По закону сделка КП ЗУ может признаться судом недействительной. В этом случае договор считается незаключенным.

Ст. 166 ГК РФ выделяет 2 категории недействительных сделок: ничтожные и оспоримые.

Ничтожным договор признается в случаях, когда:

1. Сделка противоречит закону. Данное положение имеет место быть, если, например, одна из сторон подделала подпись.
2. Заключен мнимый или притворный договор. Мнимым договор может быть, когда продавец заключает ДКП с другим лицом с целью избежать ареста имущества из-за задолженности. А притворным является, когда продавец дарит ЗУ покупателю, но чтобы одаряемый не платил высокий налог, заключают ДКП с указанием наименьшей покупной стоимости.
3. Договор составлен некорректно. В этом случае в договоре не указаны или неверно указаны обязательные данные (предмет договора, реквизиты сторон и т. д.).
4. Одна из сторон является недееспособной по судебному решению, или договор заключен с лицом, не достигшим 14 лет. Любые гражданско-правовые соглашения с указанными лицами заключаются только законным представителем.

Если ДКП был заключен без перечисленных нарушений, то он может быть оспорен и признан судом недействительным полностью или частично при условии, что:

1. Один из участников находился под давлением или заблуждением. Такие ситуации часто встречаются, когда продавцом является пожилой человек или находящийся в тяжелой ситуации. Некоторые мошенники, пользуясь этим, принуждают продать имущество по минимальным ценам.
2. Одна из сторон находилась в состоянии, при котором не могла оценивать свои действия. Например, лицо находилось под воздействием наркотиков или алкоголя, либо в состоянии аффекта.
3. ЗУ был получен продавцом с нарушением закона. Например, продавец владеет ЗУ, приобретенным по ДКП, также признанным недействительным.

Подать иск о признании договора незаконным может как одна из сторон, так и заинтересованные третьи лица. В заявлении указываются данные истца и ответчика, требования, информация, на основании которой обращается заявитель.

Судебная практика

Примером рассмотрения искового заявления о признании ДКП ЗУ недействительным может послужить дело Рузского районного суда МО.

Гражданка Х. (третье лицо, чьи интересы были нарушены) обратилась в суд с иском к М. и Ф. (продавец и покупатель ЗУ) и к Администрации населенного пункта. В заявлении она указала, что она приобрела участок в собственность для строительства. После этого Администрация предоставила за плату М. ЗУ, перегораживающий проход и подъезд к территории, где расположен жилой дом. Последний, в свою очередь, продал его Ф.

Истица обращалась с просьбой разобраться в данной ситуации, однако, заявление было проигнорировано.

В ходе рассмотрения искового заявления судом была назначена экспертиза, по результатам который установлено, что к ЗУ истицы действительно отсутствовал подход и подъезд.

На основании предоставленных доказательств суд удовлетворил заявление М. и признал ДКП ЗУ между М. и Ф., а также постановление администрации « о предоставлении ЗУ за плату» недействительными.